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In 10 Schritten zu Ihrer persönlichen Immobilienfinanzierung

Historische Zinskonditionen, verlockende Steuervorteile und eine grundsätzlich stabile Wirtschaftslage locken Mieter und Anleger in den Immobilienmarkt. Regulatorische Hürden erschweren es allerdings, in der Schweiz eine Immobilienfinanzierung zu erhalten. Wir zeigen Ihnen, was Sie dazu wissen müssen und warum Sie Eigen- und Fremdkapital massschneidern sollten. Dazu erfahren Sie, wie Sie Ihre Immobilienfinanzierung in 10 Schritten professionell planen und steuerlich geltend machen.

Strenge Selbstregulierung bei der Hypothekenvergabe

Sie denken daran, sich eine Liegenschaft zu kaufen? Die Investition in eine Immobilie kann eine einträgliche Kapitalanlage sein. Deutlich gestiegene Mieten, ein boomender Markt und fehlende Anlagealternativen bestimmen das Bild. Noch-Mieter und Anleger konzentrieren sich daher verstärkt auf den attraktiven Immobilienmarkt.

Der Weg zu Eigenheim oder Renditeobjekt verläuft meist über die Baufinanzierung und ist oft steinig. Zumal sich die Anforderungen an eine tragfähige Finanzierung in den letzten Jahren verschärft haben.

Dazu brauchen Sie als Privatkäufer u. a.:

• eine gute Bonität
• ein oder besser noch zwei sichere Einkommen
• mindestens 20 % Eigenkapital
• zusätzliche Barmittel für Erwerbsnebenkosten und Renovationen
• ausreichende Sicherheiten

Renditeimmobilien: strengere Selbstregulierung der Banken

Bei Renditeobjekten setzen Schweizer Banken seit dem 01.01.2020 auf eine strengere Selbstregulierung in der Hypothekenvergabe. Hintergrund dazu ist die Kritik Schweizer Behörden, Banken seien bisher zu locker mit der Hypothekenvergabe umgegangen.

• Die ursprüngliche Belehnungsgrenze von 90 % mit nur 10 % Eigenmitteln förderte nach Einschätzung der Behörden riskante Kredite. Als Konsequenz dürfen Kunden ein Renditeobjekt seit 01.01.2020 nur noch mit 75 % belehnen. Weitere 25 % müssen sie an Eigenkapital aufbringen.
• Als riskant wurde auch die Amortisationszeit von 15 Jahren eingestuft, um die Hypothekarschuld auf 2/3 des Belehnungswertes zu reduzieren. Sie wurde auf 10 Jahre heruntergesetzt.

Wichtig: Die Verschärfung der Selbstregulierung betrifft nur Renditeobjekte, nicht selbst genutzte Immobilien.

Ob als privater Käufer oder als Investor: Mit unseren Tipps vermeiden Sie (potenziell) teure Risiken beim Immobilienkauf.

In 10 Schritten zur Wunschimmobilie

1. Verschaffen Sie sich einen Überblick

Der Immobilienmarkt in der Schweiz ist vielseitig und bietet Wohnungen, Häuser und Renditeliegenschaften für jeden Geschmack und jedes Portemonnaie. Legen Sie zuerst fest, was Sie von Ihrer Immobilie hinsichtlich Lage, Grösse, Zustand und Ausstattung erwarten. Schauen Sie sich möglichst viele Objekte an. So erhalten Sie einen genauen Eindruck davon, welches Objekt zu Ihren Anforderungen passt und was es kostet.

2. Prüfen Sie Ihre Eigenmittel

In der Schweiz benötigen Immobilienkäufer Eigenkapital in unterschiedlicher Höhe. Eine 100 %-Finanzierung ohne eigene Mittel ist nicht zulässig. Auch Ihre Kaufnebenkosten dürfen Sie nicht mitfinanzieren.

Für selbst genutzte Objekte benötigen Sie mindestens 20 % des Kaufpreises an Eigenkapital. Zu den einsetzbaren Eigenmitteln gehören Sparguthaben, Säule 3a-Guthaben und Rückkaufswerte von Lebensversicherungen oder Unfallversicherungen.

Wichtig: 10 % der Eigenmittel müssen Sie aus Ersparnissen und Wertpapieren aufbringen. Dieser Teil des Eigenkapitals darf nicht aus einem Vorbezug oder einer Verpfändung der beruflichen Vorsorge bzw. der Pensionskasse stammen. Auch Mittel aus verzinsten Darlehen gelten nicht als Eigenkapital. Erbvorbezug und Schenkung dagegen sind zulässig.

Möchten Sie als Investor ein Renditeobjekt kaufen, liegt die Eigenkapitalquote seit 2020 bei mindestens 25 % des Belehnungswerts.

Übrigens:

Den Belehnungswert ermittelt Ihre Bank durch Bewertung der zu belehnenden Immobilie.

Die Hypothek leitet sich aus Tragbarkeit und Bonität, den Banking-Richtlinien und dem Belehnungswert ab.

3. Stocken Sie Ihr Eigenkapital auf

Sie wollen Ihr Eigenkapital für ein selbst genutztes Eigenheim mit einem Erbvorbezug oder mithilfe der Säulen 2 und 3 aufstocken?

Diese Möglichkeiten haben Sie:

Erbvorbezug und Ausgleichspflicht

Beim Erbvorbezug zahlen die Eltern zu Lebzeiten einen Teil des Erbes aus, den Sie als Eigenkapital für den Immobilienkauf einsetzen können. Dieser Betrag wird bei der späteren Erbteilung auf Ihre Ansprüche angerechnet.

Um keinen Erben zu benachteiligen, gibt es die Ausgleichspflicht. Ist beispielsweise der Wert einer Immobilie seit dem Vorbezug gesunken, muss sich der vorbeziehende Erbe den gesunkenen Wert der Immobilie anrechnen lassen. Die Folge können Ausgleichszahlungen an die übrigen Erben sein, da das vorbezogene Erbe zu hoch war. Massgeblich ist dafür der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Todes des Verstorbenen.

Wichtig: Die Ausgleichspflicht ist als Teil des Erbteilungsverfahrens nicht verjährbar.

Schenkung

Eine weitere Möglichkeit, das Eigenkapital aufzustocken, ist die Schenkung. Auch sie gehört zu den Zuwendungen, die Eltern bereits zu Lebzeiten vornehmen. Handelt es sich bei der Zuwendung um Geld, können Sie Ihre Eigenmittel aufstocken und die Kreditsumme reduzieren.

Eine Schenkung kann auch als Schulderlass, Vermögensabtretung, Übergabe der Ausstattung etc. vorgenommen werden. Das Schenkungsversprechen hat grundsätzlich schriftlich zu erfolgen. Handelt es sich um eine Grundstücksschenkung muss diese öffentlich beurkundet werden.

Wichtig: Analog dem Erbvorbezug gibt es auch bei der Schenkung eine unverjährbare Ausgleichspflicht.

Einsatz von Pensionskassengeldern

Sie wollen stattdessen Ihre Pensionskassengelder der 2. Säule einsetzen?

Vorbezug
Ihr Pensionskassenausweis sagt Ihnen, wie viel Geld Sie für eine Immobilienfinanzierung vorbeziehen können. Sind Sie über 50 Jahre alt, steht Ihnen maximal die Hälfte des aktuellen Vorsorgekapitals zu. Es ist stets die Zustimmung des Ehepartners nötig.

Diese Nachteile des Vorbezugs sollten Sie kennen:

• geringeres Alterskapital
• Kassenleistungen bei Tod und Invalidität verringern sich je nach Vorsorgeplan deutlich
• Vorbezogenes Kapital ist zum Zeitpunkt des Bezugs einkommenssteuerpflichtig (der vorbezogene Betrag unterliegt einem Vorsorgetarif je nach Wohnsitzkanton im Renten- oder Spezialsatz und bewegt sich zwischen 5 % und ca. 10 %, je nach Auszahlungsbetrag)
• Ihr Vorbezugskapital dürfen Sie nicht einsetzen, um die Steuern zu begleichen
• Ein Vorbezug erhöht zwar Ihr Eigenkapital, reduziert allerdings zugleich steuerlich abzugsfähige Schuldzinsen
• Der Vorbezug ist nur bis drei Jahre vor der ordentlichen Pensionierung möglich
• Besteht zum Todeszeitpunkt kein Anspruch auf Vorsorgeleistungen, müssen Sie das vorbezogene Kapital u. U. zurückzahlen

Verpfändung
Verpfänden Sie Ihr Pensionskassenguthaben dem Kreditgeber als Sicherheit statt es vorzubeziehen, benötigen Sie mehr Fremdkapital. Der Vorteil: Die höheren Schuldzinsen sind steuerlich abzugsfähig. Alterskapital und Vorsorgeschutz bleiben unberührt.

Tipp: Ausserdem profitieren Sie von der Verzinsung des Pensionskassenkapitals, aus der sich zusammen mit den Steuervorteilen oft ein Überschuss ergibt. Diesen Mehrwert sollten Sie für Ihre Entscheidung den Kosten gegenüberstellen.

Einsatz von Säule 3a-Kapital

Das ist wichtig beim Einsatz des Säule 3a-Kapitals für ein selbst genutztes Eigenheim:

• Gebundene Vorsorge: Für Bau, Kauf, Umbau oder Sanierung eines Eigenheims dürfen Sie nach der Wohnungseigentumsförderung (WEF) Gelder aus der gebundenen Vorsorge beziehen. Das ist im Turnus von 5 Jahren möglich. Auch zur Amortisation einer bestehenden Hypothek sind die Mittel vorbeziehbar oder verpfändbar.
• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner haben unabhängig voneinander Anspruch auf Säule 3a-Kapital. Sie können Ihre Mittel daher separat beziehen.
• Freie Vorsorge: Freies Vorsorgekapital aus Lebensversicherungen oder Anlageprodukten können Sie für Ihre Immobilienfinanzierung als Sicherheit nutzen.

Und Anleger? Sie dürfen bei Finanzierung eines Renditeobjektes weder Gelder aus Vorbezug noch aus Säule 3a-Kapital einfliessen lassen.

4. Ermitteln Sie Ihren Bedarf an Fremdkapital

Als Fremdkapital gilt der Anteil an der Gesamtfinanzierung, den Sie meist über eine oder mehrere Banken finanzieren. Fremdmittelgeber können ausserdem Versicherungen, Pensionskassen oder Anlagestiftungen sein.

• Bei selbst genutzten Liegenschaften darf der Fremdanteil maximal 80 % des Kaufpreises betragen.
• Kaufen Sie ein Renditeobjekt, beträgt der Fremdanteil seit 2020 maximal 75 %.

Dazu bieten Banken in der Schweiz unterschiedliche Hypothekarmodelle an. Zur Wahl steht u. a. eine Hypothek mit Festzins oder variablem Zins:

• Bei der Festzinshypothek sichern Sie sich als Immobilienkäufer einen fixen Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit.
• In der variablen Variante ist Ihr Zinssatz flexibel. Die Banken passen diesen regelmässig an den Kapitalmarkt an.

Tipp: Um sich die attraktiven Konditionen der Tiefzinsphase zu sichern, können Sie eine Terminhypothek (auch Forwardhypothek genannt) abschliessen. Damit profitieren Sie von den aktuellen Zinsen noch in den nächsten Jahren.

Sie verlängern Ihre in 12-24 Monaten fällige Hypothek bereits heute. Und das zu den historisch niedrigen Zinsen. Dafür verlangt Ihre Bank einen Aufschlag zwischen 0,2 % und 0,5 %. Diese Kosten können sich aufgrund der absehbar steigenden Zinsen für Baufinanzierungen durchaus lohnen.

Direkte oder indirekte Amortisation

Das Fremdkapital teilt sich in der Schweiz in eine erste und zweite Hypothek. Für beide Hypotheken dient die Immobilie als Sicherheit.

Die erste Hypothek deckt maximal 65 % des Kaufpreises ab. Reicht das Eigenkapital nicht aus, um das Objekt zu erwerben, kommt die zweite Hypothek zum Zug. Sie schliesst mit den restlichen 15 % des Kaufpreises die Lücke.

Die Besonderheit: Die zweite Hypothek müssen Sie als Privatkäufer innert 15 Jahren — spätestens bis zum Rentenalter — amortisieren.

Hierfür gibt es zwei Möglichkeiten:

• Bei der direkten Amortisation zahlen Sie den Kredit in regelmässigen Raten ab. Dadurch verringern Sie kontinuierlich die Hypothekarschuld und ersparen sich Zinsen. Weiterhin dient die Immobilie als sichere Anlageform mit Inflationsschutz.
• Wenn Sie Ihre Amortisationsleistungen nicht direkt auf Ihr Kreditkonto überweisen, sondern auf ein 3a-Vorsorgekonto, amortisieren Sie indirekt. Bis Sie das Pensionsalter erreichen, bleibt das Kapital gebunden. Danach können Sie das Geld für die Amortisation Ihrer zweiten Hypothek einsetzen.

Vorteil der indirekten Amortisation: Sie profitieren von Renditen und Zinsen auf dem Säule 3a-Konto. Zudem können Sie in Ihrer Steuererklärung konstant gleichbleibende Hypothekarzinsen zusätzlich zu den Säule 3a-Beiträgen geltend machen.

Nachteil: Die Höhe der Hypothek bleibt gleich hoch, was manchen Immobilienbesitzer unangenehm belastet. Auch die Zinsbelastung bleibt dabei konstant.

Tipp: Da die Entscheidung für eine direkte oder indirekte Amortisation steuerliche Auswirkungen hat, sollten Sie vorher mit Ihrem Steuerberater sprechen.

Niederstwertprinzip für Investoren

Auch für Investoren gelten Fristen für die Hypothekarschuld. Diese müssen innerhalb von 10 Jahren auf 2/3 des Belehnungswerts amortisieren.

Dabei gilt das Niederstwertprinzip: Setzt Ihr e Bank einen niedrigeren Liegenschaftswert an, als Sie bezahlt haben, gilt dieser niedrigere Wert zur Ermittlung des Belehnungswerts.

5. Checken Sie Ihre persönliche Tragbarkeit

Ein Immobilienkauf stellt eine langfristige Investition dar, deren Belastung über die gesamte Laufzeit für Sie tragbar sein muss. Massgeblich ist das prozentuale Verhältnis zwischen Gesamteinkommen und Finanzierungskosten.

Mit der Tragbarkeitsberechnung sichert sich die kreditgebende Bank ab und schützt zugleich ihre Kunden vor zu grossen Risiken.

Bei selbst genutzten Objekten gilt:

• Die Gesamtbelastung aus Amortisation, Hypothekarzins und Nebenkosten darf nicht mehr als 1/3 des Nettoeinkommens ausmachen.
• Unterschreiten Sie die 1/3-Grenze deutlich, kann das zu Zinsersparnis durch bessere Kreditangebote führen.
• Sind die Kosten für die Immobilie pro Monat höher als ein Drittel Ihres Haushaltseinkommens, gilt die Wohnung oder Liegenschaft als untragbar.

Wichtig: Berücksichtigt werden dabei ein 13. Monatsgehalt und weitere Lohnbestandteile. Besteht bei Doppelverdienern die gemeinschaftliche Haftung der Partner (Solidarschuldnerschaft), dürfen beide Einkommen zusammengerechnet werden.

Tragbarkeitsrechnung für Eigenheimkäufer

Um Ihre persönliche Tragbarkeit zu ermitteln, betrachten Kreditinstitute verschiedene Faktoren:

• Der gesamte Finanzierungsbedarf wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz verzinst. Dieser beträgt 5 % p. a., um künftige Zinserhöhungen in der Kostenkalkulation einzuplanen. Damit liegt die Tragbarkeitsrechnung weit höher als ein aktuelles Kreditangebot und bietet ausreichend Puffer beispielsweise für steigende Zinsen.
• Kosten für Zins- und Tilgung (Amortisation) der zweiten Hypothek fliessen ebenfalls in die Tragbarkeitsrechnung ein.
• Nebenkosten werden mit 1 % des Immobilienwerts in der Tragbarkeit berücksichtigt. Dazu gehören u. a. Kosten für Energie (Strom, Heizöl, Gas etc.) und Versicherungen.

Tragbarkeitsrechnung für Investoren

Als Investor gelten hinsichtlich der Tragbarkeit einige Besonderheiten:

• Bei Renditeimmobilien evaluieren Banken die Tragbarkeit anhand der Mietüberschüsse.
• Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten müssen durch die Einnahmen aus der Liegenschaft gedeckt sein.

Rechenbeispiel:

• Renditeimmobilie Wert CHF 1,5 Mio.
• Miete CHF 7 000 p. M., Jahreseinnahmen CHF 84 000
• Belehnungswert 75 % von CHF 1,5 Mio. = CHF 1,125 Mio.
• Hypothekarzins CHF 56 250 (5 % von CHF 1,125 Mio.)
• Amortisation CHF 11 250 (1 % von CHF 1,125 Mio.)
• Nebenkosten CHF 7 500 (0,5 % von CHF 1,5 Mio.)
• Gesamtkosten CHF 82 000 p. a.

Ergebnis: Vorausgesetzt, Sie nehmen die Mieten in der angegebenen Höhe ein, ist die Renditeliegenschaft trotz kalkulatorischem Zinssatz selbsttragend.

Hier finden Sie weitere Rechenbeispiele rund um die Rendite einer Immobilieninvestition.

6. Planen Sie Sondertilgungen mit ein

Um Ihre Hypothekarschuld über die vereinbarte Amortisation hinaus zu reduzieren, bieten sich Sondertilgungen an. Das bedeutet, Sie zahlen monatlich oder jährlich mehr als vereinbart.

Solche zusätzlichen Leistungen sind in der Schweiz üblich, allerdings nicht kostenlos. Zudem limitieren Banken Sondertilgungen in der Regel auf max. 5 % der Gesamtkaufsumme pro Jahr.

Wenn Sie sich für solche Sonderzahlungen interessieren, erkundigen Sie sich vorher genau über die anfallenden Kosten. Diese fallen je nach Bank und Höhe sehr unterschiedlich aus.

Tipp: Möchten Sie Ihre Hypotheken vor Ende der Laufzeit ablösen, ist das bei einer Festhypothek nur gegen hohe Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Kombinieren Sie daher Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten. So bleiben Sie flexibel und vermeiden unnötige Kosten.

7. Vergessen Sie die Erwerbsnebenkosten nicht

Denken Sie bei Ihrer Planung auch an Erwerbsnebenkosten, die Sie mit 5 % des Kaufpreises kalkulieren sollten. Diese übernehmen in der Schweiz Käufer und Verkäufer meist hälftig. Fixieren Sie die Kostenverteilung am besten im Kaufvertrag.

Dazu gehören z. B.:

• Handänderungssteuer beim Besitzerwechsel
• Grunderwerbssteuer
• Notariatskosten für die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags
• Kosten für den Eintrag im Grundbuch
• Gebühr für Errichtung eines Schuldbriefes

Wichtig: Die Kaufnebenkosten lassen sich in der Schweiz nicht über den Hypothekarkredit finanzieren.

8. Kalkulieren Sie laufende Kosten und erste Renovationen

Nach dem Kauf stehen Nebenkosten und Rücklagen auf der Tagesordnung. Klären Sie rechtzeitig, welche laufenden Kosten Wohnung, Haus oder Renditeliegenschaft mit sich bringen. Abgaben und Gebühren für Müll, Wasser, Verwaltungskosten etc. können in der Schweiz von Kanton zu Kanton stark abweichen.

Bilden Sie zusätzlich ausreichende Rücklagen für Ihre Immobilie. In der Tragbarkeitsrechnung geht Ihr Kreditinstitut bei einem neuen oder sanierten Objekt von einer Rücklagenquote von 1 % des Kaufpreises pro Jahr aus.

Für eine Liegenschaft mit einem Kaufpreis von 1 Million CHF sollten Sie mit 10 000 CHF pro Jahr bzw. 833 CHF pro Monat rechnen. Ist die Liegenschaft bereits älter, muss die Rücklagenquote entsprechend höher ausfallen. Lassen Sie sich durch einen Experten beraten.

Um Rücklagen zu bilden, haben Sie die Wahl:

• Sie sparen Ihre Rücklagen auf einem weiteren Säule 3a-Konto mit einem attraktiven Zinssatz an. Allerdings dürfen Sie Ihr Kapital nur im Turnus von jeweils 5 Jahren entnehmen. Vorausgesetzt, Sie nutzen es für wertsteigernde Massnahmen in der eigenen Immobilie.
• Vergessen Sie nicht, diese Leistungen von der Steuer abzusetzen.
• Alternative: Sie richten ein separates Bankkonto ein, auf dem Sie nur Ihre Rücklagen sammeln. So kann nicht versehentlich Geld abgebucht werden.

9. Informieren Sie sich über staatliche Zuschüsse

Beim Kauf einer Immobilie empfiehlt es sich, frühzeitig alternative Energien zu nutzen und energetisch zu sanieren. Der Bund und die Kantone bieten hierzu umfangreiche Fördermittel an. In unserem Ratgeberartikel Mit Fördergeldern zur energiesparenden Immobilie finden Sie wichtige Tipps und Fördermittel.

10. Nutzen Sie Ihre Steuervorteile

Für eine Immobilienfinanzierung spielt nicht nur die richtige Hypothek eine entscheidende Rolle. Auch das optimale Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital ist entscheidend. Es wirkt sich u. a. auf Ihre steuerliche Belastung aus:

• Über Schuldzinsen können Sie Ihr zu versteuerndes Einkommen reduzieren. Ausserdem sind Fremdmittel von Ihrem steuerbaren Vermögen abzugsfähig. Vorteile, die vor allem in der aktuellen Tiefzinsphase für einen hohen Anteil an Fremdmitteln sprechen.
• Steuern entfallen bei einer Schenkung in den meisten Kantonen für Ehepartner bzw. eingetragene Partner und Nachkommen. Erbschaftssteuer wird dagegen in fast allen Kantonen erhoben.
• Der Vorbezug von Vorsorgeguthaben ist bei Erwerb selbst genutzter Eigenheime oder der Amortisation von Hypothekardarlehen abzugsfähig. Die Leistungen werden mit einem speziellen Vorsorgetarif besteuert. Bei der direkten Bundessteuer entspricht dies 1/5 des Normaltarifs.
• Verpfändung: Wenn Sie Ihr Vorsorgeguthaben verpfänden, zahlen Sie nichts aus. Daher unterliegt die Verpfändung keiner Besteuerung.

Fazit: Anleger und Eigenheimkäufer sollten ihre Immobilienfinanzierung massschneidern

Für eine Immobilienfinanzierung gelten in der Schweiz strenge Regeln. Massgeblich für deren Tragbarkeit ist vor allem, wie das Verhältnis von Eigen- und Fremdmitteln ausfällt. Wägen Sie ab, ob Ihnen direkte oder indirekte Amortisation und eine Festzinshypothek oder ein variabler Zins mehr liegen.

Eine kleine Hilfestellung bietet die Checkliste Haus- und Wohnungskauf der Schweizerischen Eidgenossenschaft.

Versäumen Sie bei Ihrer Planung nicht, Steuer- und Renditevorteile optimal auszuschöpfen. Hier empfiehlt sich frühzeitig der Rat eines Steuerberaters und Fachanwalts. Finden Sie hier Tipps zum Kauf einer Renditeliegenschaft und den wichtigsten Fragen vor einer Investition.

Auch als Ausländer oder Grenzgänger können Sie übrigens eine Immobilie in der Schweiz erwerben. Lassen Sie sich durch einen Makler oder Anwalt zu den Besonderheiten beraten.