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Renditeliegenschaft: 6 Fragen, die Sie sich vor der Investition stellen sollten

Persönliche renditeorientierte Investmentlösungen und die Leidenschaft für nachhaltige Immobilien — das macht ImmoZins aus. Wir sind stolz darauf, in jedem Projekt selbst involviert und investiert zu sein. Dabei sprechen wir nicht nur theoretische Empfehlungen aus, sondern folgen diesen in der Praxis zu 100% selbst.

Unsere Erfahrung zeigt: In Immobilien zu investieren kann sehr lukrativ sein, ist aber nicht für jedermann geeignet. Prüfen Sie mit den nachfolgenden 6 Fragen, ob diese Anlageform zu Ihnen passt.

1. Bin ich bereit für die Investition in eine Renditeliegenschaft?

Immobilien sind in der Schweiz begehrter denn je. In der Folge hat sich die Preisspirale in den letzten Jahren immer schneller gedreht. Anleger und Mieter sind bereit, in interessante Objekte deutlich mehr zu investieren als früher. Eine Entwicklung, die durch die Niedrigzinsphase zusätzlich gefördert wird.

Ob kleine urbane Wohneinheiten in Zürich, Bern, Basel und Luzern oder Liegenschaften in gefragter Lage — das Angebot hält der Nachfrage kaum stand. Dadurch erzielen Anleger gute bis sehr gute Renditen. Mit Ihrem Investment können Sie bei ImmoZins in eine lukrative und geprüfte Renditeliegenschaft investieren.

Bevor Sie sich über die Geldanlage in eine Renditeimmobilie von unseren Experten beraten lassen, müssen Sie entscheiden, ob Sie Ihr Kapital langfristig binden wollen. Denn das Kapital, das Sie in eine Liegenschaft investieren, steht für den gesamten Anlagezeitraum nicht mehr zur Verfügung.

Darüber hinaus sollten Sie sich über Vor- und Nachteile einer Renditeliegenschaft, die gesetzlichen Vorgaben einer Finanzierung, steuerliche Aspekte sowie Chancen und Risiken dieser Anlageform informieren.

2. Was für eine Liegenschaft soll es sein?

Sie haben grundsätzlich die Wahl, Investor eines Mehrfamilienhauses, von Büroflächen, einer Gewerbeimmobilie oder einer gemischt genutzten Liegenschaft zu werden. Berücksichtigen Sie jedoch die Besonderheiten der Objektarten:

Gewerbeimmobilien unterliegen einem volatileren Markt. Darüber hinaus haben sie häufiger mit Leerständen zu kämpfen und sollten technisch und hinsichtlich der Energieversorgung stets auf dem aktuellen Stand sein. Das erfordert ein erhöhtes Sanierungs- und Reparaturbudget sowie eine aufwendige Verwaltung des Objekts.

Der Aufwand für Mietersuche und die Betreuung der Mieter ist auch in Büroliegenschaften meist deutlich höher als beispielsweise in einem Mehrfamilienhaus. Krisenzeiten wie eine Pandemie erhöhen zusätzlich die Fluktuation. Eine dauerhafte Vermietbarkeit von Büro- und Gewerbeflächen wird immer mehr erschwert. Solche Renditeliegenschaften sollten Sie daher nur bevorzugen, wenn Sie über die notwendige Erfahrung in diesem Bereich verfügen.

Zudem eignet sich nicht jedes Objekt als Renditeliegenschaft. Erweisen sich Lage und Entwicklung der Region weniger vielversprechend als gewünscht, ist die Abwärtsdynamik kaum aufzuhalten.

Unsere Experten planen die Art und Lage einer jeden Renditeliegenschaft. Wir sind selbst in jedes unserer Projekte investiert und kennen deren Vorteile und Chancen genau.

3. Wie finanziere ich die Liegenschaft?

Niedrige Zinsen, hohe Immobilienpreise—diese gegenläufige Entwicklung zeigt sich auch in der Schweiz während der Niedrigzinsphase. Sollten die Hypothekarzinsen wieder ansteigen, werden sich voraussichtlich die Preise für Liegenschaften in attraktiven Regionen kaum nennenswert nach unten bewegen. Preistreiber bleiben das positive Wirtschaftsklima, fehlende Anlagealternativen und die hohe Kaufkraft.

Mit diesen Parametern gelingt die Finanzierung Ihrer Renditeliegenschaft:

• Ermitteln Sie Ihre maximale Investitions- und Hypothekarhöhe.
• Lassen Sie das anvisierte Objekt inklusive Lage, Umfeld, Infrastruktur und regionale Entwicklung bewerten. Die von ImmoZins angebotenen Liegenschaften wurden von unseren Sachverständigen bereits intensiv geprüft. Alle wichtigen Aspekte finden Sie in einem aussagekräftigen Exposee.
• Banken finanzieren Renditeliegenschaften bis zu einer Höhe von 60-75% des Ertragswertes. Entsprechend sind 25-40% an Eigenkapital notwendig. Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass die Hypothekarschuld nach 10 Jahren weniger als 2/3 des Belehnungswerts beträgt.
• Wichtig: Gelder der 2. und 3. Säule dürfen Sie bei vollständiger Fremdnutzung der Renditeliegenschaft nicht einsetzen.
• Bis zum Belehnungswert werden Hypotheken und darüber hinaus Wertschriften oder kapitalbildende Versicherungen als Sicherheiten akzeptiert.

Tipp: Wenn Sie daran denken, die Investition vorrangig über Ihr Eigenkapital zu stemmen, empfiehlt sich ein Gespräch mit unseren Experten und Ihrem Steuerberater. Denn neben Ausgaben wie Unterhalts- und Sanierungskosten können Sie Hypothekarzinsen steuerlich geltend machen.

4. Wie bewerte ich die Immobilie?

Sie haben sich für Ihre Renditeliegenschaft entschieden? Die Finanzierung steht in groben Zügen? Dann steht im nächsten Schritt die Bewertung einer infrage kommenden Liegenschaft an. Wenn Sie nicht erfahren in der Bewertung von Immobilien sind, empfiehlt sich die Unterstützung eines Sachverständigen.

Unsere Fachexperten und deren Projektpartner beurteilen Bauqualität, Gebäudeeffizienz, Emissionen, Gebäude- und Infrastruktur, ökologische Materialien, Unterhaltungsrückstände sowie Nutzungsmöglichkeiten der Liegenschaft fach- und sachgerecht.

Wichtig: Unnötige Risiken lassen sich nur vermeiden, wenn die Liegenschaft zu Ihren Plänen und Ihrer Zielgruppe passt. Berücksichtigen Sie neben Bausubstanz, Zustand und Ausstattung vor allem:

• Lage und verkehrstechnische Anbindung der Liegenschaft
• soziales Umfeld, Image der Region bzw. der Immobilie
• Altersstruktur und Kaufkraft der Bevölkerung
• Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Versorgung
• Arbeitsplätze, Schulen und Universitäten
• Entwicklungspläne von Gemeinde und Kanton

Haben Sie diese Aspekte berücksichtigt, erfragen Sie das aktuelle Mietzinsniveau und dessen Entwicklungschancen. Können Modernisierungsmassnahmen auf den Mietzins umgelegt werden oder belasten kantonale Steuern die Mieter bereits heute besonders?

Vor dem Hintergrund dieser Informationen fehlt Ihnen jetzt noch eine Ertragswertermittlung der Renditeliegenschaft. Sprechen Sie uns an, wir ermitteln den Ertragswert Ihrer Wunschimmobilie schnell und korrekt.

5. Wie berechne ich Kosten und Rendite?

Vorsicht Steuern!

Auch bei Kauf oder Verkauf einer Renditeliegenschaft rechnet der Fiskus aufmerksam mit. Gleich ein ganzes Bündel an Steuern können auf den Investor zukommen:

• Liegenschaftssteuer (wird nicht in allen Kantonen erhoben): je nach Kanton von 0,3 bis 3 Promille des Liegenschaftswertes.
• Grundstücksgewinnsteuer: Besteuert wird der Gewinn, also die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis abzüglich einiger Kostenpunkte. Je nach Kanton wird die Steuer anhand des Gewinns und der Besitzdauer der Liegenschaft ermittelt, nur anhand der Besitzdauer oder aufgrund der Besitzdauer und Investitionsquote.
• Handänderungssteuer (Beispiel Luzern): Diese Steuer fällt bei jedem Liegenschaftsverkauf an und wird je nach Kanton dem Käufer oder Verkäufer belastet. In Luzern beträgt sie beispielsweise 1,5% des Handänderungswertes.
• Einkommens- und Vermögenssteuer: Mieterträge unterliegen in der Schweiz der Einkommenssteuer, wobei damit zusammenhängende Kosten in Abzug gebracht werden dürfen.

Einen Überblick über Ihre mögliche Steuerbelastung erhalten Sie auf der Website der Eidgenössischen Steuerverwaltung.

Kosten für Mietersuche etc.

In der Schweiz unterliegen die Mieteinnahmen der Einkommensteuer. Die Steuerbelastung kann durch Anrechnung diverser Kosten reduziert werden. Dabei werden jedoch nur werterhaltende, keine wertsteigernden Massnahmen anerkannt:

• Unterhaltskosten
• Instandhaltungskosten neu erworbener Liegenschaften
• Verwaltungskosten
• Investitionen in energetische Sanierungsmassnahmen
• Hypothekarzinsen
• Prämien für Versicherungen
• Maklercourtage, Inseratskosten
• Bankspesen, Telefonkosten, Briefporto

Ermittlung der Rendite

Um die Rentabilität einer Liegenschaft zu ermitteln, bieten sich verschiedene Kennzahlen an. Einen ersten Einblick geben Brutto- und Nettorendite:

Bruttorendite, Liegenschaft ist jünger als 10 Jahre:

Jahresnettomiete x 100 geteilt durch den Kaufpreis (Neben- und Verwaltungskosten bleiben unberücksichtigt)

Beispiel: 100’000 x 100, geteilt durch 2’500’000 = 4% Bruttorendite

Nettorendite, bezieht die anfallenden Kosten mit ein:

Nettomietertrag abzüglich Kosten multipliziert mit 100, geteilt durch den Kaufpreis

Beispiel: (100’000 – 15’000) x 100, geteilt durch 2’500’000 = 3,4% Nettorendite

6. Wie minimiere ich weitere Risiken?

Risiken und Nachteile einer Renditeliegenschaft machen sich häufig erst nach einiger Zeit bemerkbar. Diese Risiken können Sie jedoch bereits vorher eingrenzen:

• Um Klumpenrisiken zu vermeiden, sollten Sie sich für Ihr Portfolio verschiedene Objektarten und Regionen aussuchen.
• Gegen Leerstände und Mieterfluktuation empfiehlt sich ein klares Zielgruppenprofil. Passen Zielgruppe und Renditeliegenschaft nicht zusammen, werden das Objekt und die Rendite Sie auf Dauer nicht zufriedenstellen.
• Bei der Entscheidung für eine Immobilie und die Region sollte die demografische Entwicklung mit den Bedürfnissen älterer Menschen berücksichtigt werden.
• Auch Klimawandel und die Digitalisierung der Arbeitswelt stehen bei der Auswahl eines Renditeobjekts im Fokus. Dazu gehören beispielsweise die fussläufige Erreichbarkeit von Geschäften, Ärzten und Kultureinrichtungen sowie energetische Standards auf hohem Niveau.
• Hinterfragen Sie den Standort nach Altlasten, Kläranlagen, Müllverbrennungsanlagen, Windparks, Strommasten, Atomkraftwerken, Autobahnen, Flughäfen, Krankenhäuser und Feuerwehrstationen

Fazit: Finden Sie attraktive Renditeliegenschaften

Der Immobilienmarkt boomt, die Kauf- und Mietpreise streben anscheinend ohne Ende zum Himmel. Wer in eine Renditeliegenschaft investieren will, sollte jedoch unnötige Risiken vermeiden.

Dazu gehört eine sach- und fachgerechte Beratung von Experten, die nicht nur die Liegenschaft gut kennen, sondern auch selbst in jeder Immobilie investiert sind.

Dadurch können Sie sicher sein, dass Sachverständige das Objekt und dessen Umfeld intensiv geprüft haben. Wir von ImmoZins überlassen bei einem Investment unserer Kunden nichts dem Zufall. Tun Sie es auch nicht.