Ertragswertmethode — ermitteln Sie den Wert für Renditeliegenschaften
Was ist die Ertragswertmethode? Eine Definition
Mit der Ertragswertmethode wird der Wert einer vermieteten Immobilie ermittelt. Dieser ist insbesondere für Käufer und Banken wichtig. Investoren interessiert, ob die Ertragskraft der Liegenschaft und ihr Investment in einem angemessenen Verhältnis stehen. Berechnet wird der Ertragswert mithilfe der jährlichen Nettomieteinnahmen der Immobilie und einem Divisor, dem Kapitalisierungssatz. Dieser ist eine Kombination aus dem Referenzzins für risikolose Anlagen und einem Zuschlag für das Marktrisiko. Es gilt: Der Ertragswert ist höher, je niedriger der Kapitalisierungssatz ist.
So berechnen Sie den Ertragswert einer Immobilie
Wenn Sie den Verkehrswert einer Renditeimmobilie ermitteln, liegt der Fokus auf deren Erträgen und Risiken. Das Ertragswertverfahren geht von langfristig erzielbaren Gewinnen und gleichbleibenden Mietzinsen aus.
Berechnungsformel für den Ertragswert einer Immobilie:
- Nettomieteinnahmen pro Jahr × 100 / Kapitalisierungssatz = Ertragswert
Beispiel:
- Mieterträge pro Jahr: 100‘000 CHF
- Kapitalisierungssatz: 5 %
- Berechnung: 100‘000 CHF x 100 / 5 = 2‘000‘000 CHF
Ergebnis: Die Musterimmobilie hat einen Ertragswert von 2 Mio. Franken.
Nettomieteinnahmen sind Bruttomieteinnahmen der Liegenschaft, die um Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizkosten, Müllgebühren etc.) bereinigt wurden.
Den Kapitalisierungssatz festzulegen, ist schwieriger, zumal dieser sich nicht pauschal festlegen lässt. Die Grundlagen bilden der Referenzzins für risikolose Anlagen, z. B. von 10-jährigen Bundesobligationen, sowie die voraussichtlichen Mieterträge. Darüber hinaus fliessen Unterhalts- und Verwaltungskosten, die Altersentwertung sowie das Markt- und Leerstandsrisiko der Liegenschaft in den Kapitalisierungssatz ein.
Für welche Immobilien ist die Ertragswertmethode geeignet?
Das Ertragswertverfahren eignet sich insbesondere für Immobilien, die als Kapitalanlage dienen. Das sind Renditeliegenschaften im gewerblichen und privaten Bereich, die vermietet oder vermietbar sind:
- Mehrfamilienhäuser
- Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels, Restaurants, Praxis- oder Kanzleiräume
- Gemischte Wohn- und Gewerbeimmobilien
Tipp: Das Ertragswertverfahren erfordert zur Berechnung subjektive Einschätzungen (z. B. zum Markt- und Leerstandsrisiko). Da sich jede Abweichung im Kapitalisierungssatz erheblich auf den Ertragswert auswirkt, empfiehlt es sich, einen Experten hinzuziehen.
Wie genau ist die Ertragswertmethode im Vergleich zu anderen Verfahren?
Das Ertragswertverfahren ist praxisnah und arbeitet mit realen Mieterträgen, weist aber Besonderheiten gegenüber anderen Bewertungsalternativen auf:
- Die Methode berücksichtigt die Abnutzung des Objekts. Das Ergebnis fällt daher meist niedriger aus als bei anderen Bewertungsverfahren.
- Als Grundlage für das Ertragswertverfahren dienen in der Regel die Mietzinsen. Ob diese nachhaltig erzielbar sind, hängt von vielen Faktoren ab, die Sie überprüfen sollten.
- Steht beispielsweise der Bau von Zuggleisen oder einer Strasse mit hohem Verkehrsaufkommen in der Nähe an, sind die angenommenen Mieterträge ggf. nach unten anzupassen.
- Umgekehrt ist zu erwarten, dass Renditeobjekte bei Mieterwechsel höhere Mietzinsen zulassen. Das gilt insbesondere in Ballungsgebieten. Auch bei Objekten, die in naher Zukunft saniert werden, können die Eigentümer mit Mietzinsanhebungen rechnen.
- Steigende Zinsen beeinflussen den Wert der Immobilie negativ, da sich damit der Kapitalisierungssatz erhöht. Die Folge ist ein Wertverlust der Renditeliegenschaft.
- Die Anhebung des Referenzzinssatzes hat dagegen einen positiven Effekt: Vermieter dürfen die Mietzinsen erhöhen, was sich positiv auf den Ertragswert auswirken kann. Der Mietzins richtet sich nach dem Referenzzins, der vom Bund quartalsweise als Durchschnittssatz laufender Hypotheken festgelegt wird.
Da es sich bei rund 4/5 aller Hypotheken in der Schweiz um Festhypotheken handelt, erneuern sich diese erst nach Ablauf ihrer Laufzeit. Der Referenzzinssatz erlaubt die Anhebung der Mietzinsen daher nur zeitverzögert.
Fazit: Den Verkehrswert mit der Ertragswertmethode zu ermitteln, ist wesentlich komplexer als bei den Bewertungsalternativen (z.B. Kapitalwertmethode, IRR, Verkehrswert, Substanzwertmethode). Das Verfahren spielt aus diesem Grund nur bei Renditeliegenschaften und gewerblichen Objekten eine Rolle.
