Firsthöhe — so berechnen Sie die zulässige Gebäudehöhe

Was ist die Firsthöhe? Eine Definition

Der «First» ist die Dachabschlusskante eines Hauses und die Kurzform für «Dachfirst» oder «Firstpunkt». Dachfirste (engl. «first» = als Erstes) gibt es nur bei Dächern, die aus zwei nach oben zulaufenden Hälften bestehen. Der First ist die meist waagerechte obere Kante des Daches, an der die Dachflächen aufeinandertreffen. Es gibt auch den steigenden First (positives Gefälle) oder fallenden First (negatives Gefälle). Seine Aufgabe ist es, das Innere vor witterungsbedingten Beschädigungen zu schützen. Die «Firsthöhe» ist die vom Boden bis zum First gemessene Höhe eines Bauwerks. Bei flachen Dachformen gibt es weder First noch Firsthöhe, sondern die Gebäudehöhe.

Wie messen Sie die Firsthöhe?

Um ein einheitliches Bild sicherzustellen, legen die Kantone und Gemeinden die minimale und maximale Firsthöhe je Baugebiet fest. Der Bezugspunkt (Startpunkt der Messung) ist in der Regel der tiefste Punkt des Grundstücks oder die Oberkante der Strasse. Beachten Sie im Bebauungsplan festgelegte abweichende Regelungen. Befindet sich die Strasse noch im unbefestigten Zustand (z. B. im Neubaugebiet), ist die Planungshöhe der künftigen Strasse massgeblich.

Gemessen wird die Firsthöhe bis zum höchsten Punkt des Gebäudes. Antennen, Kamine oder Solarzellen auf dem Dach bleiben unberücksichtigt. Handelt es sich bei dem zu vermessenden Gebäude um einen gestaffelten Baukörper, wird die First- oder Gebäudehöhe für jeden Teil separat berechnet.

Tipp: Schwierig wird es bei Bauten in Hanglage. Oft dient hier die Mitte des Grundstücks als Bezugspunkt. Für die gezielte Berechnung empfiehlt sich ein Blick auf die ortsübliche Bebauung. Informieren Sie sich vor Baubeginn unbedingt im «Bau- und Zonenreglement» bzw. dem «Bebauungs- oder Gestaltungsplan» der Gemeinde.

Gebäudehöhe bei Dachformen mit und ohne First

Je nach Dachtyp ermitteln Sie die Firsthöhe oder Gebäudehöhe an unterschiedlichen Punkten:

• Bogendach: Gemessen wird bis zum höchsten Punkt der Rundung.
• Flachdach: Der höchste Punkt des Daches ist das Ziel.
• Pultdach: Auch diese Messung erfolgt bis zum höchsten Punkt der Dachfläche.
• Pyramidendach: Hier ist der First am oberen Ende der spitz zusammenlaufenden Dachhälften massgeblich.
• Satteldach: Gemessen wird auch hier bis zum Aufeinandertreffen der Dachhälften.
• Tonnendach: Die Messung erfolgt bis zum höchsten Punkt der Dachrundung.
• Walmdach: Beim Walmdach wird bis zum Aufeinandertreffen der Dachhälften gemessen.
• Zeltdach: Der höchste Punkt eines Zeltdaches ist die Spitze.

Was versteht man unter Traufe und Traufhöhe?

Das Gegenteil vom First ist die «Traufe». Während der First den höchsten Punkt des Daches darstellt, ist die Traufe die unterste Dachkante oder der untere Dachabschluss. Als «Traufhöhe» wird der Abstand zwischen einem Bezugspunkt am Boden und der Traufe bezeichnet. Dabei ist die Traufhöhe nicht identisch mit der Höhe der Dachrinne. Dachaufbauten wie Giebel gehören nicht zur Traufhöhe.

Welche Vorschriften sind massgeblich?

Das Baurecht ist in der Schweiz kantonal sowie kommunal geregelt. Um die grundlegenden Baubegriffe zu vereinheitlichen, war eine «Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB)» erforderlich. In diesem Vertrag zwischen den Kantonen sind die wichtigsten Baubegriffe und Messweisen definiert. Alle Definitionen müssen die dem IVHB beigetretenen Kantone übernehmen.

Die zulässigen Masse legen die Kantone mit ihren Gemeinden individuell fest (Beispiel Zürich). Dazu erlässt jeder Kanton ein Planungs- und Baugesetz, das die Grundzüge der räumlichen Entwicklung in Richtplänen festhält. Im Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich ist die Gesamthöhe beispielsweise hier festgehalten: § 281 PBG. Die Gemeinden ergänzen diesen Rahmen mit einer «Bau- und Zonenordnung» und sind für die Baubewilligungen zuständig.

Tipp: Sie wollen ein Haus bauen oder das Dachgeschoss aufstocken? Klären Sie rechtzeitig die zulässige Firsthöhe oder Gesamthöhe sowie die Traufhöhe mit Ihrer Gemeinde. Überschreitungen werden selten toleriert und verpflichten Sie in der Regel zum Rückbau. Das ist teuer und aufwendig.