Verkehrswert einer Immobilie — Definition und Bewertungsverfahren

Was ist der Verkehrswert? Eine Definition

Der Verkehrswert entspricht dem Wert, den eine Liegenschaft am Markt erzielen kann. Er bietet Verkäufern und Interessenten eine gute Orientierung und ist ausschlaggebend für den Belehnungsgrad durch die Bank. Hilfreich ist eine Verkehrswertermittlung auch, wenn Sie umfangreiche Sanierungen planen, eine Hypothek aufstocken oder die Erbteilung vorbereiten wollen.

Um den Verkehrswert für Immobilien zu ermitteln, bieten sich drei Bewertungsverfahren an: Realwert-/Substanzwertmethode, Ertragswertverfahren und die hedonische Bewertungsmethode (Vergleichswertverfahren).

Gesetzliche Grundlagen

• 394ff OR
• 12 Abs. 2 SchäV
• SIA-Normen und SIA-Dokumentation D 0213

Welches Bewertungsverfahren passt zu Ihrer Immobilie?

Sie planen, Ihre Liegenschaft auf dem Markt anzubieten? Um sich für einen realistischen Angebotspreis zu entscheiden, sollten Sie den Verkehrswert kennen.

Grundsätzlich gilt: Der Verkehrswert entspricht zwar dem aktuell erzielbaren Wert des Objekts, aber nicht zwingend dem Verkaufspreis. Dieser kann durch Trends auf dem Immobilienmarkt oder durch steuerliche Aspekte nach oben oder unten abweichen.

Bei der Wahl der Bewertungsmethode ist u. a. die Nutzungsform entscheidend:

Realwert-/Substanzwertmethode

Die Realwert-/Substanzwertmethode (Sachwertverfahren) ist das klassische Bewertungsverfahren für jedes Objekt. Sie wird primär für Immobilien genutzt, die keine oder keine nennenswerten Erträge erwirtschaften. Entscheidend sind die Kosten, die bei erneuter Erstellung des Gebäudes auf diesem Grundstück anfallen würden. Der ursprüngliche Kaufpreis ist nicht massgeblich.

Formeln für die Realwertmethode:

• Bauwert = Baukosten + Nebenkosten – Wertminderung aufgrund Alters
• Realwert/Substanzwert = Bodenwert + Bauwert

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt bei Miet- und Renditeobjekten zum Einsatz. In dieser Methode vergleicht man laufende Kosten mit den erzielten oder erzielbaren Nettojahresmieten. Die jährlichen Erträge nach Abzug von Nebenkosten (= Nettomieterträge) werden durch einen individuellen Kapitalisierungssatz geteilt.

Formel für das Ertragswertverfahren:

• Ertragswert = Nettomieteinnahmen p. a. × 100 / Kapitalisierungssatz

Hedonische Bewertungsmethode (Vergleichswertverfahren)

Banken ermitteln den Verkehrswert der Immobilie überwiegend aufgrund früher erzielter Verkaufspreise. Diese Methode heisst «Hedonische Bewertungsmethode» oder «Vergleichswertverfahren». Sie nutzt zahlreiche Parameter des Objekts, z. B. Lage, Grundstücksgrösse, Alter und Gebäudezustand etc.

Das Verfahren setzt voraus, dass ausreichend viele und passende Referenzwerte vorliegen. Die zuverlässige Wertermittlung einer Liegenschaft erfordert auch bei überdurchschnittlicher Ausstattung den Vergleich mit mehreren gleichartigen Objekten. Liegen diese Werte nicht vor, bleibt nur das Ausweichen auf ein alternatives Bewertungsverfahren.

Formel für das direkte Vergleichswertverfahren mit passendem Vergleichsobjekt:

• Verkehrswert = Vergleichspreis / Fläche des Vergleichsobjekts x Fläche des zu bewertenden Objekts

Formel für das indirekte Vergleichsverfahren ohne passendes Vergleichsobjekt:

• Verkehrswert = Immobiliengrösse in m² x Vergleichspreis pro m²

Tipp: Geprüfte Gutachter oder erfahrene Immobilienmakler schätzen den Wert Ihrer Liegenschaft fachgerecht ein. Deren Kosten amortisieren sich mit dem Erfolg Ihres marktgerechten Angebots schnell.

Verkehrswert ermitteln mit dem richtigen Bewertungsverfahren

Welche Methode zur Wertermittlung sich für Ihre Zwecke am ehesten eignet, hängt von Art und Zweck der Immobilie ab:

• Der Verkehrswert ertragsorientierter Objekte wird mit dem Ertragswertverfahren ermittelt.
• Bei eigengenutzten Immobilien hat das Vergleichswertverfahren die grösste Aussagekraft, da es ausreichend Vergleichsobjekte gibt.
• Die Realwert-/Substanzwertmethode ist für nicht ertragsorientierte Objekte und Luxusimmobilien passend. Auch zur Verkehrswertermittlung für die Gebäudeversicherung wird dieses Verfahren eingesetzt.

Tipps für Ihre Immobilienbewertung

Jedes erfolgreiche Immobilienangebot beginnt mit einer professionellen Wertermittlung, da diese von vielen Faktoren beeinflusst wird:

• Zustand und Baujahr
• Sanierungsstatus
• Energieeffizienzklasse
• Grundriss und Grösse
• Lage und Ausstattung

Wichtig: Nur wenn Sie diese Aspekte realistisch einschätzen, stellt sich der gewünschte Erfolg ein. Setzen Sie den Verkaufspreis zu hoch an, sprechen Sie eine falsche Zielgruppe an, die kein Interesse zeigt. Ist der Angebotspreis zu niedrig, verlieren Sie unnötig Geld.

Stellen Sie für die Verkehrswertermittlung diese Unterlagen bereit:

• Grundbuchauszug
• Katasterplan und Altlastenverdachtsflächenplan
• Baureglement und Zonenplan
• Gemeindeplan und ggf. Gestaltungsplan
• aktuelle Fotos
• Gebäudeversicherungspolice
• privatrechtliche Vereinbarungen, z. B. Nutzungsrechte wie Geh- und Fahrrechte
• Finanzierungsnachweis und Unterlagen zum Eigenmietwert

Bei vermieteten Objekten zusätzlich:

• Mietaufstellungen, ggf. -verträge
• Liste laufender Unterhaltskosten

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:

• Kaufvertrag und Baubeschreibung
• Reglement und Verwaltungsordnung
• Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlung
• Verkaufsdokumentation
• Nebenkostenabrechnung und Budget

Wichtig: Weitere Tipps und Hinweise, wie Sie Ihre Immobilie am besten verkaufen, finden Sie in unserem Ratgeberartikel zum Immobilienverkauf in der Schweiz.