Vertragliche und dingliche Nutzungsrechte — das ist wichtig!

Was gilt als Nutzungsrecht von Immobilien?

Beim einfachen Nutzungsrecht darf der Berechtigte eine Sache oder ein Recht nutzen, ohne deren Eigentümer zu sein. Ein bekanntes Beispiel ist das Nutzungsrecht einer Wohnung aufgrund des Mietvertrages.

Neben den vertraglichen gibt es auch dingliche Nutzungsrechte: u. a. Wohnrecht und Nutzniessungsrecht (auch Niessbrauchrecht genannt). Sie sind im Grundbuch eingetragen und erlauben zum Teil mehr als die blosse Nutzung der Räumlichkeiten.

Was unterscheidet Wohnrecht, Nutzniessungsrecht und Nutzungsrecht?

Wohnrecht

Eine Möglichkeit, im Alter die Verantwortung für ein Haus abzugeben, ist der Verkauf oder eine Schenkung mit vereinbartem Wohnrecht. Die bisherigen Eigentümer können weiterhin in der Immobilie oder in Teilen davon wohnen. Sie dürfen sie auch leer stehen lassen, jedoch nicht vermieten oder anderweitig wirtschaftlichen Nutzen daraus ziehen.

Die Umgestaltung der Liegenschaft ist ohne Zustimmung der neuen Eigentümer nicht erlaubt. Wohnberechtigte haften für Schäden, die über den ordnungsgemässen Gebrauch hinausgehen. Ausserdem kommen sie für Heiz- und Nebenkosten auf.

Das Wohnrecht wird als beschränkt persönliche Dienstbarkeit notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Löschungen oder Änderungen sind nur mit Zustimmung der Berechtigten möglich. Es endet mit dem Tod der wohnberechtigten Personen und ist nicht vererbbar.

Durch gegenseitige Übereinkunft kann das Wohnrecht auch vor dem Ableben der Berechtigten beendet werden, beispielsweise, wenn die Eltern in ein Altersheim ziehen. Es ist ratsam, diese Regelung bereits im Wohnrechtsvertrag festzuhalten.

Nutzniessungsrecht (Niessbrauchrecht)

Unter Nutzniessung versteht man das Nutzungs- und Gebrauchsrecht eines fremden Vermögenswertes. Nutzniessungsberechtigte dürfen Räume nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten, leer stehen lassen oder Erträge damit erwirtschaften. Voraussetzung ist, dass die Nutzniessung (Art. 745 ZGB) nicht als persönliches Recht ausgestaltet ist. Sie kann entgeltlich oder kostenfrei vereinbart werden.

Man unterscheidet:

• Einräumung des Nutzniessungsrechts: Vereinbarung unter Lebenden über die Nutzniessung einer Immobilie
• Nutzniessung von Todes wegen: Der Erblasser überträgt die Immobilie seinen Erben, räumt jedoch testamentarisch einer Person das Niessbrauchrecht ein.
• Gesetzliches Nutzniessungsrecht: Der 219 ZGB gibt dem hinterbliebenen Ehepartner das Recht auf Nutzung der bisher bewohnten Räume. Dieses Recht umfasst keine Bereiche, in denen der Verstorbene ein Gewerbe betrieben hat, das hier weitergeführt wird.

Berechtigte dürfen die ihnen überlassenen Räume nicht umgestalten. Sie haben eine Erhaltungs- und Sorgfaltspflicht. Für Heiz- und Nebenkosten müssen sie ebenso aufkommen wie für anteilige Versicherungen, Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen und Steuern.

Auch das Nutzniessungsrecht ist notariell zu beurkunden und im Grundbuch einzutragen. Es kann nur mit Zustimmung der Berechtigten gelöscht oder geändert werden. Das Recht besteht für maximal 100 Jahre und endet mit dem Tod der Berechtigten. Nutzniessungsrechte sind nicht vererbbar.

Durch gegenseitige Übereinkunft kann das Nutzungsrecht auch vor dem Ableben der Berechtigten beendet werden, beispielsweise, wenn die Eltern in ein Altersheim ziehen. Es ist ratsam, diese Regelung bereits im Wohnrechtsvertrag festzuhalten.

Zudem wird empfohlen, den verbleibenden Wert des Wohnrechts bei einer neutralen Instanz schätzen zu lassen, wenn es aufgelöst wird. Alternativ kann man im Vertrag auch spezifische Berechnungsmethoden oder einen festen Betrag festlegen.

Nutzungsrecht

Das einfache Nutzungsrecht umfasst die Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses, beispielsweise im Rahmen des Mietvertrages. In den überwiegenden Fällen ist dafür ein Entgelt vereinbart, das der Nutzungsberechtigte (Mieter) an den Vermieter zahlt. Er darf die Mieträume nutzen, aber nicht untervermieten, veräussern oder anderweitig Erträge damit erwirtschaften. Das einfache Nutzungsrecht endet mit Kündigung des Vertrages.

Darüber hinaus gibt es Nutzungsrechte nach § 781 ZGB, wie beispielsweise das Fahrrecht des Nachbarn über das eigene Grundstück. Solche Dienstbarkeiten sind weder übertragbar noch vererbbar. Sie erfordern die Unterstützung eines Notars und einen Eintrag ins Grundbuch.

Beeinflussen Nutzungsrechte den Wert einer Immobilie?

Nutzungsrechte verhindern nicht den Weiterverkauf der Immobilie. Die Eigentümer können ihr Objekt jederzeit veräussern. Ein Wohnrecht oder Nutzniessungsrecht erschwert allerdings den Verkauf. Zwar werden wegen der Wohnraumknappheit solche Dienstbarkeiten häufiger in Kauf genommen. Dennoch reduziert das Nutzungsrecht den Wert einer Immobilie wesentlich, da sie nicht uneingeschränkt nutzbar ist.

Tipp: Dieser Nachteil wandelt sich zum Vorteil, wenn es um die Besteuerung geht. Möchten die bisherigen Eigentümer ihre Immobilie zum Beispiel an Enkel verschenken, sollten sie vorher für sich ein Wohnrecht oder Nutzniessungsrecht eintragen lassen. Durch die Belastung im Grundbuch reduziert sich der Objektwert und die darauf entfallende Schenkungssteuer.