Welche Nebenkosten sind in der Schweiz zulässig?
Was sind Nebenkosten? Eine Definition
Einmal jährlich kommt das Schreiben, das Mieter oft mit Unbehagen erwarten: die Nebenkostenabrechnung. Als Nebenkosten gelten alle Aufwände, die zusätzlich zur Miete durch die direkte Nutzung einer Wohnung entstehen. Dazu gehören beispielsweise der Wasserverbrauch, die Heizkosten, Strom und Wartung für den Lift sowie anteilige Gebühren für die Abfallentsorgung oder den Winterdienst.
Sämtliche Kosten, die der Eigentümer der Immobilie bzw. die beauftragte Verwaltung verrechnen, sind in der jährlichen Abrechnung aufzulisten. Dazu gehören der Verteilerschlüssel auf die einzelnen Wohneinheiten, die Berechnungsgrundlage für die Energiekosten und weitere wichtige Informationen.
Welche Nebenkosten sind zulässig?
Zu den verrechenbaren Nebenkosten zählen beispielsweise:
- Heizungskosten
- Warmwasser
- Hauswartung
- Gartenpflege
- Unterhalt von Wegen und Zufahrten
- Serviceabos, z. B. für die Heizungswartung
- Strom und ggf. Wasser für Gemeinschaftsräume
- Wartung eines Lifts
- Treppenhausreinigung
- Abwasser- und Kehrichtgebühren
- Kosten für Schneeräumung
- TV-Gebühren
- diverse Betriebskosten
- Brandschutzkosten
- Bewachungskosten
Die Nebenkosten werden mit einem Verteilschlüssel, der allen Mietern der Hausgemeinschaft bekannt ist, auf die Wohnungen verteilt. Grundlage der Verteilung kann die Wohnungsgrösse oder auch die Anzahl der Bewohner sein. Kosten für die Verwaltung oder den Winterdienst werden gleichmässig auf alle Parteien verteilt.
Zusätzlich fallen auf die Nebenkosten in der Regel 3 bis 5 % an Verwaltungskosten an.
Welche Nebenkosten sind unzulässig?
Nicht alle Kosten, die ein Vermieter auf die Mieter umlegen möchte, sind tatsächlich verrechenbar. Grundsätzlich sind Umbauten und Renovationsarbeiten für die Immobilie über den Mietzins abgegolten. Dazu gehören modernisierte Fenster, eine nachträgliche Wärmedämmung, Bad und WC oder eine Kücheneinrichtung. Die Ausgaben dafür dürfen nicht als Nebenkosten abgerechnet werden, können jedoch zu einer Mietzinserhöhung führen.
Selbst wenn Unterhalts-, Reparatur- und Verwaltungskosten im Mietvertrag angegeben sind, müssen Mieter diese nicht gesondert bezahlen. Auch Steuern, Abgaben, Erschliessungs- und Anschlussgebühren sowie Versicherungsprämien gehören nicht zu den verrechenbaren Nebenkosten.
Nebenkostenabrechnung prüfen und Fehler reklamieren
Die Abrechnung muss verständlich und übersichtlich gestaltet sein, eine verbindliche Darstellungsform gibt es jedoch nicht. Um zu prüfen, ob die aufgeführten Nebenkosten berechtigt sind, sollten sie mit dem Mietvertrag abgeglichen werden. Jeder einzelne Posten muss dort aufgeführt sein, andernfalls sind die Nebenkosten nicht zulässig und brauchen nicht beglichen zu werden. Pauschale Formulierungen wie «sonstige Kosten» reichen nicht aus.
Das gehört zur Überprüfung der Nebenkosten:
- Kontrollieren Sie die Abrechnungsperiode und den Verteilschlüssel
- Wurden Akontobeträge und Nebenkostenpauschalen korrekt angerechnet?
- Stimmen die einzelnen Nebenkosten und deren Berechnung?
- Vergleichen Sie den ausgewiesenen Kostenaufwand mit früheren Abrechnungen
Wann sind Nebenkosten und Nachzahlungen fällig?
Wenn im Mietvertrag für die Nebenkosten Akontozahlungen vereinbart wurden, muss eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellt werden. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, sollten Sie ihn schriftlich dazu auffordern. Wenn als Ergebnis eine Nachzahlung oder Rückzahlung ansteht, ist diese in der Regel innert 30 Tagen nach erhaltener Abrechnung zu erledigen.
Eine gesetzliche Einsprachefrist gibt es nicht. Der Vermieter darf das Recht auf Einsprache auch nicht befristen. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag oder in der Nebenkostenabrechnung sind unwirksam. Allerdings verjähren Forderungen von Mietern und Vermietern 5 Jahre nach Erstellung der fristgerechten Abrechnung. Wurden zu viel Nebenkosten bezahlt, können Mieter diese für maximal 10 Jahre zurückfordern. Die Forderung müssen sie innert drei Jahren ab Kenntnis des Irrtums geltend machen.
Akontozahlungen sollten zum Verbrauch passen
Vorsicht vor besonders niedrigen Akontozahlungen. Was die Mieter zunächst noch erfreut, ändert sich mit der ersten Nebenkostenabrechnung. Diese hält häufig eine kostspielige Überraschung parat, nämlich eine hohe Nachzahlung. Spätestens dann muss die Akontozahlung auf einen realistischen Wert angehoben werden. Dasselbe gilt umgekehrt, wenn die monatlichen Zahlungen zu hoch angesetzt sind, sodass nach der Abrechnung eine hohe Rückzahlung erfolgt.
Nebenkostenabrechnung bei Umzug
Kompliziert wird es, wenn Mieter während der Abrechnungsperiode umziehen. Am einfachsten wäre in diesem Fall eine Zwischenabrechnung. Darauf haben jedoch weder die ausziehenden Mieter noch die Nachmieter einen Anspruch. Die Beteiligten müssen warten, bis die reguläre Nebenkostenabrechnung erstellt wird.
