Residualwertmethode — Vor- und Nachteile
Was ist die Residualwertmethode? Eine Definition
Wenn Interessenten oder Bauherren den Verkehrswert von Bauland und Baulandreserven oder von Grundstücken für geplante Umnutzungen benötigen, stehen ihnen unterschiedliche Bewertungsverfahren zur Verfügung. Eines ist das **«**Residualwertverfahren», das auch als «Investorenmethode» bezeichnet wird.
Um den Residualwert zu ermitteln, werden vom erwarteten oder tatsächlichen Verkaufserlös die erforderlichen Bau- und Vermarktungskosten sowie ein angemessener Unternehmergewinn abgezogen. Es handelt sich um eine international anerkannte Methode, auch wenn sie nicht zu den drei klassischen Wertermittlungsverfahren von Liegenschaften zählt.
Diese sind:
- Ertragswertverfahren (Ertragswertmethode)
- Vergleichswert-/Marktwertverfahren
- Sachwertverfahren (Substanzwertmethode)
Wie wird der Residualwert berechnet?
Im Residualwertverfahren sind folgende Faktoren wichtig:
Verkaufserlös
Massgeblich ist der fiktive Verkaufserlös des fertiggestellten Projekts. Dieser wird beispielsweise durch eine vereinfachte Ertragswertermittlung oder — sofern genügend Vergleichswerte vorhanden sind — durch das Vergleichswertverfahren bestimmt.
Gesamtkosten
Hierfür sind alle Kosten zu kalkulieren, die für das anvisierte Projekt erforderlich sind.
Dazu gehören u. a.:
- Abbruchkosten eines vorhandenen Gebäudes
- Projektmanagementkosten
- Baukosten (auch Baunebenkosten)
- Vermarktungskosten
- Finanzierungskosten
Darüber hinaus ist der Projektentwicklungsgewinn zu kalkulieren. Dabei handelt es sich zwar nicht um Kosten im klassischen Sinn. Das Ziel der Berechnung ist jedoch der Grundstückspreis, den der Investor maximal tragen will. Dazu werden vom erzielbaren Verkaufserlös die Gesamt(bau)kosten inklusive des zu erwartenden Gewinns abgezogen.
Anwendungsbeispiel
Der Residualwert ergibt sich aus der Differenz zwischen dem angenommenen Veräußerungserlös und den Projektkosten.
Beispiel Neubau nach Abriss eines vorhandenen Gebäudes:
- Erwarteter Verkaufserlös: CHF 6’000’000
- Kalkulierte Projektkosten inkl. Gewinn: CHF 3’900’000
- Maximaler Grundstückswert: CHF 2’100’000
Der ermittelte maximale Kaufpreis des Grundstücks beinhaltet auch die Erwerbsnebenkosten wie Notariats- und Anwaltskosten sowie die Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt.
Residualwertverfahren beruht primär auf Annahmen
Die Residualwertmethode hilft Bauträgern, ein Projekt besser einzuschätzen. Das Verfahren wird insbesondere eingesetzt, wenn keine Vergleichspreise vorliegen und fraglich ist, ob sich ein Vorhaben unter den vorhandenen Gegebenheiten lohnt. Wer eine Immobilie bauen oder umbauen möchte, kann so u. a. ermitteln, wie viel das dafür notwendige Grundstück kosten darf.
Da die Berechnung jedoch auf einer Reihe von Annahmen beruht, handelt es sich um eine sensible Methode. Bereits die Veränderung einer angenommenen Prämisse kann massive Auswirkungen auf das Ergebnis haben. Es ist daher ratsam, zum Beispiel bei der Kalkulation der Baukosten mögliche Unsicherheiten von vornherein zu berücksichtigen.
Um die Methode korrekt einzusetzen, sind umfangreiche Marktkenntnisse und komplexe Annahmen bezüglich der Erstellungskosten eines Neubaus oder des künftigen Verkaufspreises notwendig. Daher sollte diese Aufgabe einem Sachverständigen überlassen bleiben, der in der Regel mit einem Architekten aus der Region zusammenarbeitet.
Vor- und Nachteile der Residualwertmethode
Vorteile der Ermittlung des Residualwerts:
- Es werden keine Vergleichspreise benötigt.
- Erlaubt die Ermittlung weiterer wichtiger Projektgrössen, z. B. des Projektentwicklungsgewinns.
- Verdeutlicht den wirtschaftlichen Nutzen eines Projekts.
Dagegen stehen diese Nachteile:
- Bietet lediglich eine grobe Orientierung, da der ermittelte Residualwert fast ausschliesslich auf Annahmen basiert.
- Erweist sich nur eine Annahme als unrealistisch, z. B. der Verkaufserlös, ergeben sich relativ hohe Abweichungen.
- Das Verfahren erfordert umfangreiche Marktkenntnisse und Erfahrungen in der Nutzung dieser Bewertungsmethode. Es sollte daher nur von einem zertifizierten Experten durchgeführt werden.
- Andere Bewertungsverfahren wie das Vergleichswertverfahren verzichten deutlich stärker auf Annahmen in der Berechnung.
Tipp: Um realistische Werte zu ermitteln, werden bei dieser Bewertungsmethode umfangreiche Fachkenntnisse vorausgesetzt. Als Investor oder Bauherr sollten Sie einen erfahrenen Sachverständigen mit der Anwendung der Residualwertmethode beauftragen oder ein anderes Verfahren nutzen.
