Bauherr in der Schweiz — Rolle, Rechte und Pflichten
Was versteht man unter einem Bauherrn? Eine Definition
Ein Bauherr ist die rechtlich und wirtschaftlich verantwortliche Person eines Bauprojektes. Dabei kann es sich um den Grundeigentümer und/oder Investor handeln.
Ein Bauherr verantwortet:
- Bebauung eines Grundstücks
- Umbau
- Nutzungsänderung
- Beseitigung eines Gebäudes
Bauherren können natürliche und juristische Personen (z. B. ein Bauträger) sein. Übernehmen Sie als Bauherr die Planung und Umsetzung Ihres Bauvorhabens, bleiben Sie trotz Beauftragung von Architekten, Bauherrenberatern oder Generalunternehmern wirtschaftlich und rechtlich verantwortlich. Ausnahme: das Bauen mit einem Bauträger.
Wichtig: Trotz der männlichen Bezeichnung kann ein «Bauherr» oder eine «Bauherrschaft» selbstverständlich auch weiblich oder divers sein.
Aufgaben und Pflichten eines Bauherrn
Die Aufgaben des Bauherrn sind in Art. 679 ZGB (Haftpflicht aus Grundeigentum), Art. 58 OR (Werkhaftung), Art. 41 OR (Haftpflicht aus unerlaubter Handlung) und in den SIA Normen 101, 112 geregelt.
Zu den wichtigsten Pflichten gehören:
Bauprojekt organisieren
Wer glaubt, als Bauherr lediglich Auftraggeber und Leistungsempfänger zu sein, wird in den SIA-Normen 101 und 112 eines Besseren belehrt. Tatsächlich sind Sie als Bauherr Organisator des Projektes und oberster Entscheidungsträger. Sie legen das Ziel des Auftrags, den Kostenrahmen, Baubeteiligte, Termine, Zuständigkeiten, Aufgaben und Entscheidungskompetenzen fest. Darüber hinaus müssen Sie den Zahlungsverpflichtungen nach vertraglicher Vereinbarung nachkommen.
Alle Details sollten in einem Projektpflichtenheft festgehalten sein.
Bauantrag stellen
Vor dem Baubeginn steht die Genehmigung der zuständigen Baubehörde, bei der Sie erfahren, welche Unterlagen und Angaben Sie vorlegen müssen. Als Bauherr sind Sie verpflichtet, den Bauantrag rechtzeitig und vollständig zu stellen und Meldepflichten einzuhalten. Falls Ihnen ein Architekt die Aufgabe abnimmt, gilt er als sogenannter «Entwurfsverfasser». Verantwortlicher Bauherr bleiben Sie als Eigentümer und Auftraggeber.
Für Sicherheit auf der Baustelle sorgen
Als Bauherr haben Sie auch die Aufgabe, Sicherheit auf der Baustelle zu gewährleisten. Dazu gehören regelmässige Kontrollen und ggf. die Unterstützung durch einen Sicherheitsbeauftragten. Das gilt auch, wenn Sie das Bauvorhaben einem Bauunternehmen übertragen haben (Ausnahme: Bau durch einen Bauträger).
Fertiggestelltes Bauwerk prüfen
Als Bauherr sind Sie verpflichtet, das fertiggestellte Bauwerk zu prüfen. Mängel sind innerhalb der vertraglichen oder gesetzlichen Frist zu rügen. Um dieser Prüfungs- und Rügepflicht nachzukommen, sollten Sie sich gut vorbereiten und genügend Zeit einplanen bzw. einen Sachverständigen beauftragen, der Sie unterstützt.
Welche Rechte hat ein Bauherr in der Schweiz?
Zu Ihren Rechten als Bauherr gehört die Wahl aller am Bau beteiligten Personen und Unternehmen. Sie sind berechtigt, die Arbeiten zu vergeben und Sicherheiten wie eine Bürgschaft oder Kaution einzufordern. Nach Abschluss der Bauphase nehmen Sie den Bau und ggf. eine dazu gehörende Gartenanlage, Tiefgarage etc. ab oder beauftragen damit einen Sachverständigen.
Verzögert sich die Baumassnahme, können Sie vom Bauunternehmer die zeitnahe Fertigstellung verlangen. Läuft eine gesetzte Frist erfolglos ab oder stellen Sie Mängel fest, die nicht behoben wurden? Als Bauherr sind Sie berechtigt, die Abnahme einzelner Bauleistungen zu verweigern. Dokumentieren Sie die Mängel schriftlich und bildlich. Unter Umständen haben Sie das Recht, vom Vertrag zurückzutreten und Schadenersatz zu fordern.
Wichtig: Sie befinden sich als Bauherr nur in einer entscheidenden Position, wenn Sie gewünschte Eigenschaften vertraglich festgelegt haben. Sind Arbeiten oder Eigenschaften allerdings nach den «anerkannten Regeln der Baukunde» zu erwarten, müssen diese nicht im Detail beschrieben sein.
Ausnahme Bauträger
Nicht immer sind Sie juristisch und wirtschaftlich Bauherr Ihrer Immobilie. Beim Bauen mit einem Bauträger beispielsweise sind Sie stattdessen Käufer. Denn als Bauträger bezeichnet man ein Unternehmen, das Wohn- und Gewerbeimmobilien erstellt und diese inklusive des Grundstücks verkauft. Dabei baut der Bauträger beispielsweise eigen- oder fremdfinanziertes Stockwerkeigentum auf eigenes Risiko.
Als Käufer haben Sie kein Entscheidungs- und Weisungsrecht bei der Organisation und dem Ablauf der Baumassnahme. Über die vertraglichen Bestandteile hinaus sind Sie auch nicht an der Gestaltung beteiligt. Das Bauwerk gehört bis zur Übergabe an Sie dem Bauträger.
Ihre Vorteile: Sie haben kaum zeitlichen Aufwand und müssen sich weder um behördliche Auflagen noch um die am Bau beteiligten Personen und Unternehmen kümmern. Die Pflichten und Rechte eines Bauherrn obliegen dem Bauträger.
