Bauen mit einem Bauträger — das sollten Sie beachten

Was macht ein Bauträger? Eine Definition

Als Bauträger wird eine Baugesellschaft bezeichnet, die sich auf die Entwicklung und den Bau von Immobilienprojekten spezialisiert hat. Sie kauft Grundstücke und erstellt darauf bezugsfertige Neubauten. Dazu gehören die erforderlichen Genehmigungen sowie die gesamte Koordination von Bau- und Subunternehmern, Handwerksbetrieben, Architekten und Behörden.

Das Unternehmen finanziert, plant und baut das Objekt auf eigene Rechnung. Handelt es sich um ein sogenanntes Ausbauhaus, endet die Bauphase bei der vertraglichen Ausbaustufe. Der Bauträger ist ausserdem für den Verkauf der schlüsselfertigen Immobilie meist schon in der Bauphase verantwortlich.

Wie ist der Ablauf, wenn ich mit einem Bauträger bauen will?

Der Prozess des Hausbaus mit einem Bauträger gliedert sich in mehrere Schritte:

1. Angebot vom Bauträger: In der Regel beginnt der Bauträger bereits in der Planungsphase mit der Vermarktung des Projekts, noch bevor der eigentliche Bau begonnen hat.
2. Finanzierung: Es ist ratsam, frühzeitig die Finanzierungsoptionen mit der Bank zu klären, sobald Interesse an einem Bauträger-Projekt besteht.
3. Bauträgervertrag: Nach erfolgreicher Finanzierung und Einigung mit dem Bauträger erfolgt die Unterzeichnung des Bauträgervertrags beim Notar. Dieser Vertrag kombiniert Elemente eines Kauf- und Werkvertrags, da das Grundstück verkauft wird und gleichzeitig ein Werkvertrag für den Hausbau erforderlich ist.
4. Individuelle Details: Der Bauträger plant und budgetiert die Immobilie, die den Käufern zu einem Festpreis angeboten wird. Mögliche Anpassungen oder individuelle Wünsche können gegen zusätzliche Kosten umgesetzt werden, und diese Details müssen sorgfältig besprochen, geplant und kalkuliert werden.
5. Bauphase: Nach erfolgter detaillierter Planung und Erhalt der Baugenehmigung beginnt die eigentliche Bauphase. Die im Bauträgervertrag festgelegten Zahlungen seitens der Käufer sind abhängig vom Fortschritt des Bauprojekts.
6. Immobilienübergabe: Sobald das Bauvorhaben abgeschlossen und die Immobilie bezugsfertig ist, erfolgt die Übergabe an die Käufer. Ein Abnahmetermin ermöglicht es den Käufern, die Immobilie auf Mängel zu überprüfen und sicherzustellen, dass das Haus gemäss den Vereinbarungen im Bauträgervertrag fertiggestellt wurde. Bei erfolgreicher Prüfung geht die Immobilie in das Eigentum der Käufer über.

Wie finde ich den richtigen Bauträger?

Mit einem Bauträger bauen Sie ohne grossen Planungsaufwand, aber auch ohne nennenswerten Einfluss auf die Gestaltung. Dafür verpflichtet sich der Bauträger zur einwandfreien Ausführung der schlüsselfertigen Immobilie und ggf. zur Mängelbeseitigung.

Die Suche nach einem passenden Bauträger und einem geeigneten Bauprojekt ist ein entscheidender Schritt beim Hausbau. So starten Sie die Zusammenarbeit mit einem Bauträger:

In jedem Fall sollte der Fokus bei der Wahl eines Bauträgers auf dessen Erfahrung, Zuverlässigkeit und Qualitätsmanagement liegen.

• Recherche und Informationsbeschaffung: Beginnen Sie mit einer gründlichen Recherche, um verschiedene Bauträger und ihre laufenden Projekte kennenzulernen. Nutzen Sie dabei Online-Plattformen z. B. für Erfahrungsberichte von ehemaligen Kunden, lokale Immobilienmessen, Empfehlungen von Freunden oder Familienmitgliedern und andere Informationsquellen.
• Besichtigung von Referenzobjekten: Viele Bauträger präsentieren ihre Bauprojekte in Musterhäusern oder Ausstellungsräumen. Diese Besichtigungen ermöglichen es Ihnen, sich einen ersten Eindruck von der Bauqualität, den Arbeitsergebnissen und den angebotenen Ausstattungsvarianten sowie dem Stil der Häuser zu verschaffen.
• Angebote vergleichen: Fordern Sie von verschiedenen Bauträgern detaillierte Angebote an. Diese sollten Informationen zu den Grundstücken, Bauleistungen, Preisen, Zahlungsmodalitäten und möglichen Individualisierungsoptionen enthalten. Vergleichen Sie die Angebote sorgfältig, um die für Ihre Bedürfnisse am besten geeignete Option zu finden.
• Beratung durch Experten: Holen Sie bei Bedarf professionelle Beratung ein, zum Beispiel von einem unabhängigen Bauberater oder einem Anwalt mit Erfahrung im Immobilienrecht. Dies kann Ihnen helfen, die Vertragsbedingungen besser zu verstehen und sicherzustellen, dass alle relevanten Aspekte abgedeckt sind.
• Eine Bonitätsauskunft legt Ihnen der Bauträger sicher auf Wunsch vor.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Wer sich für einen Bauträger und dessen Bauprojekt interessiert, kommt an einem Bauträgervertrag nicht vorbei. Dabei handelt es sich um einen Mischvertrag, bestehend aus Kaufvertrag (Grundstück) und Werkvertrag (Immobilie). Der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hängt vom Vorhaben ab:

• In der Regel werden Bauträgerverträge abgeschlossen, wenn die Immobilie in der Bauphase ist («Vorratsbau»).
• Dagegen wird der Bauträger bei einem «Bestellbau» erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrages tätig.
• Erwirbt der Käufer ein fertiges Objekt ohne weitere Leistungen des Bauträgers, genügt hierzu ein gewöhnlicher Kaufvertrag.

In einem Bauträgervertrag vereinbart das Unternehmen mit dem Käufer die Erstellung der Immobilie gemäss Baubeschreibung. Im Gegenzug hat der Kunde die vereinbarten Teilzahlungen auf den Kaufpreis nach Baufortschritt zu leisten.

Wichtig: Es besteht keine finanzielle Vorleistungspflicht.

Worauf sollten Sie vor dem Notartermin achten?

Ein Bauträgervertrag ist stets notariell zu beurkunden, da mit dem Kauf der Immobilie die Grundstücksübertragung verbunden ist. Es ist ratsam, den Bauträgervertrag vorher juristisch überprüfen zu lassen, um unverständliche oder unangebrachte Bestimmungen zu beseitigen.

Achten Sie insbesondere auf diese Punkte:

Kostenloses Gutachten

Der Bauträger sollte ein kostenloses Gutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen anbieten. Zudem sollte das Ergebnis einer Baugrunduntersuchung zur Einsicht vorliegen.

Baubeschreibung

Wichtige Bestandteile des Vertrages sind Baubeschreibung und Baupläne, die als Anlage beigefügt sind. Sie beinhalten die Details des Bauvorhabens und sollten kritisch geprüft werden. Idealerweise übernimmt dies ein Sachverständiger oder Fachjurist.

Fertigstellungstermin

Der Fertigstellungstermin sollte mit einer Vertragsstrafe verbunden werden. Diese wird fällig, sobald die Übergabe nicht fristgerecht erfolgt.

Insolvenz

Sichern Sie sich gegen eine Insolvenz des Bauträgers ab. Eine Fertigstellungsbürgschaft oder -versicherung des Unternehmens ist ein Muss und sollte im Bauträgervertrag bestätigt werden. Käufer können sich mit einer Bauschutzpolice zusätzlich absichern.

Vor- und Nachteile eines Bauträgers gegenüber dem Bau in Eigenregie

Wer sein Traumhaus erstellen will, hat verschiedene Möglichkeiten, zum Ziel zu kommen. Sie können selbst in die Hand nehmen, Bauunternehmen beauftragen oder einem Bauträger das Objekt abkaufen.

Der Bau in Eigenregie oder durch ein Bauunternehmen gestaltet sich für Bauherren sehr aufwendig. Der Vorteil: Sie können Ihr Traumhaus vollständig nach eigenen Vorstellungen gestalten.

Bauträger bieten dagegen ein komfortables Leistungspaket:

• Kunden können sich eines geübten Prozessablaufs von der Architektenplanung bis zur Fertigstellung sicher sein.
• Bauherr mit alleinigem Bestimmungsrecht bleibt der Bauträger, der alle Kosten und die vollständige Verantwortung trägt.
• Als Käufer brauchen Sie kein Grundstück zu suchen und profitieren von Kostensicherheit und geringem Planungsaufwand.
• Bei Fragen haben Sie die Sicherheit eines einzigen Ansprechpartners für die komplette Bauphase.
• Aber: Sie haben nur sehr begrenzten Einfluss auf die Gestaltung der Immobilie (z. B. Auswahl der Farben im Innenausbau, Sonderwünsche nur gegen Aufpreis).