Eigentümerversammlung — Ablauf, Aufgaben, Beschlussfähigkeit
Was versteht man unter einer Eigentümerversammlung? Eine Definition
Wer sich Stockwerkeigentum kauft, erwirbt einen Anteil des Grundstücks und wird automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümer müssen sich entsprechend ihrer Wertquote an den Unterhaltskosten und den Betriebskosten der Liegenschaft beteiligen. Jede Veränderung gemeinschaftlicher Bauteile erfordert die Zustimmung der Gemeinschaft. Zur Verwaltung der Liegenschaft ist daher mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung durchzuführen. Die Eigentümer sind an die Entscheidungen gebunden, auch wenn sie nicht teilgenommen haben.
Was wird bei einer Eigentümerversammlung besprochen?
Ziel der Eigentümerversammlung ist es, notwendige Entscheidungen zu treffen, z. B. zu:
- Reglement und Hausordnung
- Erneuerungsfonds
- Instandhaltungs- und Modernisierungsmassnahmen
- baulichen Veränderungen
- Anpassungen der Wertquote eines Eigentümers
Tipp: Zu den Aufgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört auch die Aufstellung und Aktualisierung eines Wirtschaftsplans. Ob dieser Plan realistisch war, zeigt die Jahresabrechnung des Verwalters. Die Abrechnung ist von der WEG zu prüfen und im Rahmen einer Eigentümerversammlung zu genehmigen.
Aufgaben und Befugnisse der Gemeinschaft finden sich im Detail in Art. 712m ZGB:
- Bestellung eines Verwalters und Aufsicht über dessen Tätigkeit
- Wahl eines Ausschusses zur Übernahme von Verwaltungsangelegenheiten
- Befugnis in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen
- Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten
- Entscheidungen über Investitionen inklusive der Genehmigung von Kostenvoranschlägen, Rechnungen und der Kostenverteilung auf die Eigentümer
- Entscheidungen über Versicherungen und Prämienanteile der WEG
Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?
Um zu vermeiden, dass Beschlüsse nichtig oder anfechtbar sind, muss die Eigentümerversammlung beschlussfähig sein. Daher prüft der Verwalter zu Beginn die Beschlussfähigkeit und dokumentiert diese. Im Übrigen sind auch die Beschlüsse zu protokollieren und das Protokoll vom Verwalter aufzubewahren.
Der Gesetzgeber sieht in Art. 712p ZGB vor, dass 50 % der Stockwerkeigentümer, mindestens jedoch zwei, und mindestens ein Drittel aller Wertquoten anwesend sind.
Stellt der Verwalter fest, dass die Versammlung nicht beschlussfähig ist, muss der Termin um mindestens 10 Tage verschoben werden. Die zweite Versammlung ist beschlussfähig, wenn ein Drittel aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind.
Ist ein Mehrheitsbeschluss ausreichend?
Zur Stimmenmehrheit bestehen unterschiedliche gesetzliche Vorschriften, die eine Eigentümergemeinschaft in ihrem Reglement neu fassen kann:
Einfache Mehrheit
Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer gefasst.
Beispiel: Besteht die Gemeinschaft aus 9 Wohnungseigentümern, wovon 5 an der Versammlung teilnehmen, genügt die Zustimmung von 3 Anwesenden. Diese einfache Mehrheit reicht für den Beschluss von Reparatur- und Wartungsarbeiten (z. B. Dachreparatur, Heizungswartung oder Auftrag an Reinigungsfirma) an der Liegenschaft aus.
Qualifizierte Mehrheit
Die einfache Mehrheit reicht nicht mehr aus, wenn es um Beschlüsse mit grösserer Bedeutung oder höherem finanziellen Aufwand geht. Dazu gehören beispielsweise Umbau- und Sanierungsarbeiten oder der Einbau einer neuen Heizanlage. Solche Entscheidungen erfordern eine sogenannte «qualifizierte Mehrheit».
Beispiel: Die Gemeinschaft besteht aus 9 Eigentümern. 5 Personen oder deren Vertreter nehmen an der Eigentümerversammlung teil. Zur Beschlussfassung sind für eine qualifizierte Mehrheit 3 Stimmen plus der Mehrheit aller Eigentumsanteile notwendig (mind. 501/1000).
Einstimmige Beschlussfassung
Der Gesetzgeber sieht zusätzlich Beschlüsse vor, die Einstimmigkeit erfordern. Dazu müssen alle Eigentümer anwesend sein oder sich vertreten lassen, sofern das Reglement keine abweichende Teilnehmerzahl vorsieht. Die Gemeinschaft muss sich bei Entscheidungen einig sein, die besonders bedeutsam für die Eigentümer sind. Darunter fallen luxuriöse Modernisierungen, z. B. die Umgestaltung eines Gartens mit kostenintensiven Materialien.
So läuft eine Eigentümerversammlung ab
Nach Art. 712n ZGB beruft der ernannte Verwalter die Eigentümerversammlung ein. Dies erfolgt mindestens einmal jährlich, zusätzlich aus aktuellem Anlass oder wenn mindestens ein Fünftel der Stockwerkeigentümer dies verlangt. Die Einberufung erfolgt schriftlich unter Mitwirkung der Eigentümergemeinschaft. Bei mangelhafter Einberufung können die Beschlüsse als ungültig oder nichtig eingestuft werden.
Der Einladung zur Versammlung sollte stets eine Traktandenliste (Tagesordnung) beigefügt sein sowie ggf. Offerten von Unternehmen, die anstehende Arbeiten ausführen wollen. Eine gesetzliche Frist für die Einladung gibt es nicht. Empfehlenswert ist jedoch eine Vorbereitungszeit der Teilnehmer von 2 Wochen bis zur Eigentümerversammlung. Die Tagesordnungspunkte werden dabei vom Verwalter und den Eigentümern eingebracht.
