Erneuerungsfonds — verteilen Sie Instandhaltungskosten über mehrere Jahre

Was ist ein Erneuerungsfonds? Eine Definition

Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft ist verpflichtet, die Liegenschaft instand zu halten (Art. 712h ff ZGB). Damit die Eigentümer anfallende Kosten nicht spontan übernehmen müssen, gibt es den Erneuerungsfonds. In diesen zahlen alle Eigentümer regelmässig entsprechend ihrer Wertquote ein. Auf Basis der angesparten Mittel können sie Renovierungs- und Sanierungsmassnahmen an gemeinschaftlichen Bauteilen beschliessen und in Auftrag geben.

Wofür benötigt man einen Erneuerungsfonds?

Für Käufer von Stockwerkeigentum (Art. 646 ZGB) steht primär die eigene Wohnung im Mittelpunkt des Interesses. Deren Renovierung und Wartung obliegt jedem Eigentümer selbst. Den weit grösseren Anteil des Gesamtwertes machen gemeinschaftliche Teile des Gebäudes aus. Dazu gehören kostenintensive Bauteile wie die Fassade mit Fenstern und Türen, Dach, Heizung, Gartenanlage, Lift oder auch energetische Sanierungsmassnahmen wie der Bau von Fotovoltaikanlagen. Für diese ist jeder Eigentümer als Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft mitverantwortlich.

Zur Instandhaltung der Liegenschaft wird der Erneuerungsfonds gebildet. Über Höhe und Turnus der Einzahlungen entscheidet die Eigentümergemeinschaft in ihren Versammlungen. Der Beschluss erfordert, je nach Reglement, eine Mehrheit oder die Zustimmung aller Eigentümer. Als Massstab dient meist die Gebäudeversicherungssumme, aus der sich ein regelmässiger Betrag zwischen 0,2 und 0,5 % der Versicherungssumme ergibt.

Instandhaltungs- und Reparaturaufwände sind u. a. erforderlich für:

• Fassade, Fenster und Türen
• Heizungs- und Tankanlage, Wärmepumpe, Lüftungssystem
• Dach, Dachterrasse, Regenwasserabläufe
• Gartenanlage, Fusswege, Spielgeräte, Autostellplätze
• Sturm- und Wasserschäden
• Verwaltungskosten

Tücken des Erneuerungsfonds

Einrichtung und Ansparung eines Erneuerungsfonds ist sinnvoll, um Kosten über mehrere Jahre zu verteilen. In der Praxis zeigt sich, dass Instandhaltungs- und Sanierungsaufwände erheblich grösser sein können, als von den Eigentümern angenommen. Forciert werden finanzielle Engpässe zusätzlich durch das Hinauszögern fälliger Arbeiten an der Liegenschaft.

Sind die Einzahlungen der Eigentümer zu tief angesetzt, reicht das Guthaben des Erneuerungsfonds für kostenintensive Massnahmen nicht aus. Dann haben die Stockwerkeigentümer das Problem, in relativer kurzer Zeit Sondereinzahlungen leisten zu müssen. Eine Belastung, die viele Eigentümer finanziell überfordert.

Häufig werden dringliche Arbeiten dann entweder verschoben oder in «abgespeckter» Version durchgeführt. In der Regel eine Entscheidung mit Bumerangeffekt, die in kürzester Zeit zusätzliche Arbeiten am gleichen Problem erfordert.

Darauf sollten Sie bei einem Erneuerungsfonds achten

Stehen Instandhaltungsarbeiten an der Liegenschaft an, führen nicht ausreichende Erneuerungsfonds zu Streitigkeiten unter den Eigentümern. Käufer von Stockwerkeigentum oder Renditeliegenschaften sollten daher genau prüfen, wie hoch der Erneuerungsfonds angespart ist, ob alle Eigentümer regelmässig einzahlen und ob das Guthaben zum Sanierungsstatus des Objekts passt.

Um Zustand und Kosten fachgerecht einzuschätzen, empfiehlt sich die Beauftragung eines Sachverständigen durch die Eigentümergemeinschaft. Das fachgerechte Gutachten ist eine solide Basis für die Massnahmenplanung der nächsten 15 bis 20 Jahre.

Nehmen Sie sich trotzdem Zeit für Ihre eigene Analyse:

• Prüfung der Liste aller in den vergangenen 10 Jahren erfolgten und für die nächsten 10 Jahre geplanten Instandhaltungs- und Sanierungsmassnahmen
• Abgleich des Zustands der Immobilie mit dem Erneuerungsfonds
• Kontrolle der Einzahlungen aller Eigentümer in den Erneuerungsfonds

Fallen Ihnen Versäumnisse oder fehlende Massnahmen auf, hinterfragen Sie diese bei der Verwaltung. Bringen Sie die Mängel ausserdem in die nächste Eigentümerversammlung ein.

Wichtig: Sorgen Sie vor dem Kauf der Eigentumswohnung dafür, dass der Vorbesitzer fehlende Zahlungen in den Erneuerungsfonds nachholt. Ausstehende Beträge müssen ansonsten Sie als Käufer leisten.