Grunddienstbarkeit — vereinbaren, eintragen, löschen

Was bedeutet Grunddienstbarkeit? Eine Definition

Als Grunddienstbarkeit bezeichnet man ein beschränktes dingliches Recht. Es berechtigt den Eigentümer einer Liegenschaft, fremden Grund für sich zu nutzen (Art. 730 ZGB). Eine der am häufigsten eingetragenen Grunddienstbarkeiten ist das Wege- oder Fahrrecht (auch als Weg- oder Fahrrecht bezeichnet). Dabei dürfen Berechtigte ein fremdes Grundstück begehen oder befahren, um zu ihrer Liegenschaft zu gelangen.

Ein solches Recht ist gültig, auch wenn ein Grundstückseigentümer keine Kenntnis davon hat. Wurde der Erbe oder Käufer einer Immobilie nicht darüber informiert, ist es dennoch wirksam. Das Recht muss nicht erneut vereinbart werden. Berechtigte dürfen das Grundstück trotz Eigentümerwechsel betreten oder befahren.

Wichtig: Berechtigt sind nicht nur die im Grundbuch genannten Begünstigten, sondern auch Personen, die mit ihnen in Beziehung stehen. Bei einem Weg- oder Fahrrecht sind damit auch Besucher, Mieter, Pächter und bei gewerblicher Nutzung die Kunden und Lieferanten befugt.

Welche Grunddienstbarkeiten gibt es in der Schweiz?

Grunddienstbarkeiten können für Berechtigte notwendig sein, um ein Projekt verwirklichen zu können. Sie dürfen in schonender Weise alles tun, was zur Ausübung und Erhaltung des Rechts erforderlich ist (Art. 737 ZGB).

Typische Grunddienstbarkeiten sind (alphabetisch geordnet):

Baurechtsdienstbarkeit

Dabei handelt es sich um das Recht, auf fremdem Grund bzw. darunter ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten (Art. 779 ZGB).

Fahrwegrecht

Siehe Informationen zum Wegrecht.

Leitungsrecht

Führen Leitungen für angrenzende Baugrundstücke über oder durch das eigene Grundstück, besteht im Grundbuch ein «Leitungsrecht» (Art. 676 ZGB). Es kann auch gegen den Willen des belasteten Grundeigentümers als «Notleitungsrecht» eingetragen sein.

Näher- oder Grenzbaurecht

Wollen Nachbarn näher an die Grundstücksgrenze bauen, als es die geltende Bau- und Zonenordnung erlaubt, hilft ein Näherbaurecht (Art. 668 ZGB). Die nachbarschaftlichen Vereinbarungen müssen dennoch die Grenzregeln der Gemeinde berücksichtigen.

Überbaurecht

Der «Überbau» ist ein Bauwerk, das unter oder auf das angrenzende Grundstück hinüberragt (Art. 674 ZGB). Es wird Bestandteil des berechtigten Grundstücks.

Wegerecht bzw. Wegrecht

Das Wegerecht ist häufig mit dem Fahrrecht verbunden. Es erlaubt dem Berechtigten den Zugang zu seiner Liegenschaft. Ggf. kann gegen den Willen des belasteten Grundeigentümers ein «Notweg» eingerichtet werden (Art. 694 ZGB).

Wie unterscheiden sich Grunddienstbarkeit und Personaldienstbarkeit?

Bei der Grunddienstbarkeit wird ein Grundstück zugunsten eines meist angrenzenden Grundstücks belastet. Der belastete Eigentümer muss die Nutzung dulden (positive Grunddienstbarkeit).

Bei negativen Grunddienstbarkeiten müssen die belasteten Eigentümer bestimmte Handlungen unterlassen, betrifft z. B. Lärm- und Geruchsemissionen oder das Überschreiten einer vereinbarten Bauhöhe.

Grunddienstbarkeiten bestehen auch bei Eigentümerwechsel fort. Es empfiehlt sich, vor dem Kauf das Grundbuch zu prüfen.

Bei regulärer Personaldienstbarkeit erfolgt die Belastung zugunsten einer anderen Person, z. B. bei Nutzniessung oder Wohnrecht. Diese muss öffentlich beurkundet werden und enden mit Tod des Begünstigten, Verzicht oder Fristablauf.

Darüber hinaus gibt es die irreguläre Personaldienstbarkeit (Art. 781 ZGB), die übertragbar und vererbbar sein kann. Als solche gilt das Baurecht, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Muss das Recht öffentlich beurkundet werden?

Eine Grunddienstbarkeit oder Personaldienstbarkeit, z. B. Wohnrecht und Nutzniessung, muss seit 01.01.2012 ins Grundbuch eingetragen und öffentlich beurkundet werden (Art. 732 ZGB). Dieser Eintragung liegt entweder ein Dienstbarkeitsvertrag, Ehevertrag, Testament oder Erbvertrag zugrunde. Die vertragliche Grundlage sollte das Recht so detailliert wie möglich beschreiben. Bei einem Notwegerecht genügt die vollständige schriftliche Dokumentation der Notwendigkeit.

Einige Grunddienstbarkeiten erfordern zusätzlich die Unterstützung eines Notars. Dazu gehört das Leitungsrecht, das erst nach notarieller Beurkundung ins Grundbuch eingetragen wird.

Wann und wie werden Dienstbarkeiten gelöscht?

Dienstbarkeiten bestehen so lange, bis sie gelöscht werden. Existiert das belastete oder berechtigte Grundstück nicht mehr, endet die Dienstbarkeit automatisch (Art. 734 ZGB). Wurde eine Geltungsdauer für das Recht vereinbart, endet es mit Zeitablauf.

Hat die Grunddienstbarkeit aus Sicht eines belasteten Eigentümers keine Bedeutung mehr, kann dieser Antrag auf Löschung stellen. Ist die Bedeutungslosigkeit nicht eindeutig belegt, muss der Berechtigte zustimmen. Im Streitfall können belastete Grundeigentümer für die Löschung eine Entschädigung anbieten oder vor Gericht ziehen (Art. 928 ZGB).

Wer sorgt für den Unterhalt des belasteten Grundstücks?

Klärungsbedürftig ist auch die Unterhaltspflicht, die in Dienstbarkeitsverträgen oder sonstigen Vereinbarungen häufig vergessen wird. Besteht beispielsweise ein Fahrrecht, weist das befahrene Grundstück auf Dauer Spuren der Nutzung auf. Hier stellt sich die Frage, wer für Schäden aufkommt.

In der Regel sind die begünstigten Personen für den Unterhalt verantwortlich (Art. 741 ZGB). Verschafft die eingetragene Dienstbarkeit aber beiden Grundeigentümern einen Vorteil, müssen sie sich den Unterhalt im Verhältnis ihrer Interessen teilen. Das gilt beispielsweise, wenn belastete Eigentümer durch das Wegerecht des Nachbarn ebenfalls mehr Kunden gewinnen.