Hedonische Schätzung — Stärken und Schwächen der Wertermittlungsmethode

Was ist die hedonische Schätzung? Eine Definition

Wer den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln will, kann diesen nach unterschiedlichen Methoden berechnen. Banken und Pensionskassen nutzen in der Schweiz bevorzugt die «hedonische Schätzung». Bei dieser Bewertungsmethode vergleicht man die Immobilie mit bereits verkauften Objekten, die identische oder ähnliche Kriterien aufweisen.

Das Ergebnis der statistischen Berechnung ist der Immobilienwert, den vergleichbare Objekte in den letzten Monaten erzielt haben («hedonische Bewertungsmethode»). Diese Art der Wertermittlung gehört zu den Vergleichswertverfahren.

Voraussetzung für die hedonische Schätzung

Die hedonische Methode nutzt zum Vergleich der Immobilien umfangreiche Datensammlungen. Massgeblich sind bis zu 70 Parameter einer Liegenschaft. Jede einzelne Eigenschaft hat Einfluss auf Preis und Nachfrage, z. B.:

• Baujahr
• Anzahl der Stockwerke
• Wohn- und Nutzfläche
• Anzahl der Zimmer
• Grundstücksgrösse
• Ausstattungsklasse
• Arbeits- und Freizeitangebot
• ÖV-Anbindung

Wichtig: Voraussetzung für den Erfolg der hedonischen Schätzung ist, dass zeitnah ausreichend viele Objekte mit gleichwertigen Parametern verkauft wurden und deren Daten vorliegen.

Wer nimmt die hedonische Bewertung vor?

Ob Sie den Verkaufswert einer Liegenschaft schätzen lassen oder Ihre Wunschimmobilie erwerben wollen — die hedonische Methode liefert interessante Erkenntnisse. Für viele Unternehmen im Immobilienmarkt gehört das Vergleichswertverfahren daher längst zum Standard.

Beauftragen Sie für die Immobiliensuche einen Makler, wird dieser den Wert eines Objekts wahrscheinlich als hedonische Schätzung ermitteln. Auch Banken, die über einen Immobilienkredit zu entscheiden haben, wenden diese Bewertungsmethode an. Möchten Sie unabhängig davon eine eigene Wertermittlung vornehmen, stehen kostenlose und kostenpflichtige Tools im Netz bereit.

Bewertung durch Gutachter

Wer sichergehen will, dass seine Liegenschaft korrekt bewertet wird, beauftragt einen Sachverständigen. Dafür sollten Sie je nach Aufwand mit Kosten in Höhe von maximal 2‘000 CHF rechnen. Immobilienwertgutachten dienen als Berechnungsgrundlage für Erbschafts- oder Schenkungssteuern, Scheidungsverfahren, sonstige gerichtliche Auseinandersetzungen und als Verkaufsgrundlage.

Alternative Wertermittlungsmethoden

Die Vergleichswertmethode oder hedonische Schätzung konkurriert mit anderen etablierten Wertermittlungsverfahren:

• Die «Ertragswertmethode» bestimmt primär den Verkehrswert von Renditeliegenschaften und gewerblichen Objekten anhand der Nettomieteinnahmen.
• Bei der «Substanzwertmethode» stehen Zeitwert und Landwert eines Objekts im Mittelpunkt. Diese Methode bietet sich insbesondere bei Luxusimmobilien an.

Stärken und Schwächen der hedonischen Bewertungsmethode

Stärken

• Mit der hedonischen Bewertungsmethode für Immobilien ermitteln Sie deren Marktwert schnell und unkompliziert.
• Das Verfahren ist auch in abgelegenen Gebieten nutzbar. Da es auf echten Verkäufen beruht, ist das Ergebnis bei Standardobjekten in jedem Fall marktgerecht.
• Eine weitere Stärke ist die Akzeptanz, da Banken, Versicherungen und Pensionskassen das Verfahren selbst nutzen.
• Zudem verhindert die hedonische Schätzung emotionale Aufschläge beim Immobilienpreis durch den Eigentümer, was den Verkauf erschweren könnte.

Schwächen

• Die hedonische Bewertungsmethode für Immobilien setzt voraus, dass genügend Daten vergleichbarer Häuser oder Wohnungen vorhanden sind. Sind zu wenig Vergleichsobjekte in einer Umgebung vorhanden, liefert die Methode keine verlässlichen Ergebnisse.
• An die Grenzen stösst das Verfahren bei Spezialobjekten, z. B. in exklusiver Lage, mit besonderer Ausstattung, in der Landwirtschaft oder mit wertmindernden Vorlasten wie Dienstbarkeiten. Mangels einer ausreichenden Anzahl an Objekten mit identischen Kriterien ist die hedonische Schätzung in diesen Fällen nicht oder nur unter Vorbehalt nutzbar.
• Je nach Blickwinkel kommen mehrere hedonische Bewertungen zu einem Objekt zu unterschiedlichen Ergebnissen. Einer der Gründe: Die Kriterien werden individuell gewichtet. Diese Unterschiede können vor allem bei Kreditinstituten zu ungünstigen Konditionen führen.Unser Tipp: Ziehen Sie einen Sachverständigen für Immobilien hinzu, wenn Sie und die Bank den Verkehrswert unterschiedlich einstufen. Informieren Sie sich auch in unserem Ratgeber zur Immobilienfinanzierung.