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Ratgeber zum Immobilienverkauf in der Schweiz

Sehnsucht nach Stadt oder Land, Wechsel des Arbeitgebers, Scheidung, Erbschaft, Rendite oder Auswanderung: Gründe, eine Immobilie zu verkaufen, gibt es reichlich. Fehler beim Immobilienverkauf auch. In unserem Ratgeber erfahren Sie, wie sich eine Immobilie erfolgreich vermarkten lässt.

1. Was ist ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen?

Den richtigen Zeitpunkt zu finden, um eine Immobilie zu verkaufen, ist nicht leicht. Folgende Faktoren sollte man berücksichtigen:

Ablauf der Zinsbindung

Wer sein finanziertes Wohneigentum verkaufen will, tut gut daran, dies zum Ablauftermin der Hypothek zu tun. Vorzeitige Ablösungen werden von Banken mit üppigen Vorfälligkeitsentschädigungen „honoriert“. Je nach Hypothek sollten Sie frühzeitig prüfen, ob Sie eine Kündigungsfrist einhalten müssen, da sich manche Hypotheken am Ende der Laufzeit automatisch in variable Hypotheken umwandeln.

Steuer

Auch die Steuer kann den Zeitpunkt des Immobilienverkaufs beeinflussen. Siehe unter 7. „Was passiert nach dem Verkauf? “.

Zustand der Immobilie

Ein Haus, das in Bestzustand ist, weckt auf den Angebotsfotos mehr Emotionen als ein renovierungsbedürftiges Objekt. Prüfen Sie, ob vor dem Verkauf Renovationen nötig und lohnenswert sind.

Im Ruhestand ins Ausland

Ende 2018 waren bereits 18,5 % der Schweizer Bevölkerung 65 Jahre oder älter. Viele Senioren sind in diesem Alter noch fit und möchten lang gehegte Pläne, wie z.B. eine Niederlassung im Ausland verwirklichen. Wer wie bereits 10,7 % der Schweizer ins Ausland ziehen will, sollte entscheiden, ob er sein Haus oder seine Wohnung verkaufen oder nur vermieten möchte.

Dabei spielen nicht nur finanzielle Aspekte eine Rolle, sondern auch die Frage, inwieweit Sie einen Rückzugsort in der Schweiz beibehalten wollen. Dieser empfiehlt sich grundsätzlich für den Fall, dass die Auswanderung nicht den Erfolg bringt, der geplant war.

Bevor Sie sich für den Verkauf Ihres Hauses entscheiden, sollten Sie sich zudem mit Ihrem Steuerberater zusammensetzen. Denn der Verkauf der Immobilie zieht die Grundstückgewinnsteuer und ggf. zusätzlich eine Handänderungssteuer oder Handänderungsgebühren nach sich, die je nach Kanton variieren.

2. Wie sollte ich meine Immobilie verkaufen?

Wenn Sie entschlossen sind, Ihr Wohneigentum auf dem Markt anzubieten, nutzen Sie verschiedene Werbewege.

Bereiten sie sich und Ihre Immobilie entsprechend vor. Dazu gehört beispielsweise:

• Stellen Sie die nötigen Unterlagen zusammen und fordern Sie fehlende Unterlagen frühzeitig an. Klären Sie mit Ihrem Notar, was konkret zu beachten ist:
  • Sind im Grundbuch womöglich bereits verstorbene Eigentümer eingetragen?
  • Verfügen Sie im Rahmen der Erbschaftsregelung über einen Erbschein oder ein Testament bzw. Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll (beglaubigt)?
  • Sind Sie voll handlungsfähig oder haben Sie einen Bevollmächtigten?
  • Sollten Vorlasten im Grundbuch, beispielsweise Wohnrechte oder Leibrenten, vorher gelöscht werden?
  • Liegt Ihnen der Hypothekenbrief im Original vor?
• Räumen Sie Aussenanlagen, Terrasse, Keller und Dachboden auf. Verkaufen, verschenken oder entsorgen Sie, was Sie nicht mehr benötigen. Bessern Sie schadhafte Stellen an Wänden, Teppichen oder Mobiliar aus. Schneiden Sie Bäume, Hecken und Sträucher in Form. Stylen Sie Ihr Objekt jahreszeitengerecht
• Schalten Sie Verkaufsannoncen auf Internetportalen für Immobilien und parallel Anzeigen in lokalen Tageszeitungen. Empfehlenswerte Internetportale zu Vermarktung der Immobilie sind z. B.:
  • comparis.ch
  • immoscout24.ch
  • immostreet.ch/
  • immowelt.ch
  • iCasa.ch
    
• Alle Angaben, die im Netz ohnehin abgefragt werden, sollten Sie auch in Ihrer Annonce in einer lokalen Zeitung nennen: Art der Immobilie, Ort, Wohnfläche, Anzahl Zimmer, Nutzfläche wie Keller, Dachboden, Waschküche, Garage oder Stellplatz, besondere Ausstattung, Monatsmietzins inkl. und exkl. Nebenkosten, Kaution, Einzugstermin, Abstandszahlung.
  • Bringen Sie einen Verkaufshinweis am Haus an. Informieren Sie Verwandte und Bekannte. Oft ergibt sich ein Immobilienverkauf über den näheren Freundeskreis. Ein Immobilienmakler kann in speziellen Datenbanken nach registrierten Kaufinteressenten suchen.
  • Die Immozins AG kommt ebenfalls als möglicher Interessent für Mehrfamilienhäuser infrage. Sprechen Sie uns einfach an, wenn Sie ein solches Objekt verkaufen möchten

Ist der Käufer gefunden, fordern Sie einen Nachweis der Zahlungsfähigkeit an. Falls Sie einen Makler beauftragt haben, sollte dieser sich darum kümmern. Banken geben dafür eine Bestätigung über Vermögenswerte oder die ausreichende Finanzierung ab.

3. Wie lege ich einen attraktiven Preis fest?

Um einen attraktiven Verkaufspreis festzulegen, der den Prüfungen durch mögliche Käufer standhält, können Sie einen Immobiliengutachter beauftragen. Seine Einschätzung enthält alle Plus- und Minuspunkte Ihrer Liegenschaft. Das ist vor allem bei Immobilien wichtig, die älter sind oder durch An- und Umbauten einen zwischenzeitlich geänderten Marktwert haben.

Diesen kann ein Gutachter, der oft Architekt oder Ingenieur ist, als Sachverständiger fach- und sachgerecht beurteilen. Dazu gehören die Bausubstanz, Mängel an Mauerwerk und Leitungssystem, Tankanlagen, technische Anlagen, Unterhaltungsrückstände, etc. Das Gutachten eines vereidigten Immobiliensachverständigen hat auch gegenüber kritischen Interessenten, Banken und Behörden mehr Gewicht als die Einschätzung eines Maklers.

Die Kosten richten sich nach Art und Alter des Objektes. Ein Einfamilienhaus ist weniger aufwendig zu begutachten als ein Mehrfamilienhaus. Ist die Immobilie 10 Jahre alt, hat der Gutachter ebenfalls weniger zu prüfen, als bei einem 50-jährigen Objekt.

Informieren Sie sich daher vorab über Umfang und Kosten des Wertgutachtens.

Zusätzlich lohnt sich zur Preisfindung Ihres Objektes der vergleichende Blick in Immobilienportale.

Tipp: Ihren Wunschverkaufspreis sollten Sie um ca. 5 % höher ansetzen, um Verhandlungsspielraum zu haben. Falls Sie einen Makler einschalten, ermittelt dieser ohnehin einen marktfähigen Verkaufspreis.

4. Lohnt es sich, einen Makler einzuschalten?

Den Immobilienverkauf mithilfe eines Maklers durchzuführen, erspart Ihnen Zeit und Aufwand. Für die zu entrichtende Maklerprovision von ca. 2-5 % des Verkaufspreises, erhalten Sie u. a. eine belastbare Bewertung des Objektes, die jedoch nicht so weitgehend ist, wie bei einem Immobiliengutachter.

Neben der Immobilienbewertung gehören professionelle Fotos und Beschreibung, Prüfung der Bonität von Interessenten, Kommunikation mit Notar und Behörden sowie Abwicklung der Besichtigungstermine mit Abschluss des Kaufvertrages zum Leistungsumfang.

Bei Bedarf kann ein Immobilienmakler dem Käufer auch bei dessen Finanzierung behilflich sein.

5. Wie sollten die Verhandlungen aussehen?

Legen Sie sich für Ihre Verhandlungen eine Strategie bereit:

• Bis zu welchem Mindestpreis gehen Sie in Preisverhandlungen mit?
• Wann wäre der mögliche Übergabetermin?
• Wie sind die nächsten Schritte nach der Besichtigung? Wer meldet sich wann bei wem, um die Entscheidung über den Kauf abzustimmen?
• Wie gehen Sie vor, wenn der Interessent Unterhaltungsrückstände oder Renovationen reklamiert?
• Legen Sie vorab Unterlagen bereit, die bereits erfolgte Renovationen belegen.
• Entscheiden Sie vor der Besichtigung, ob Sie bereit sind, eine Kaufpreissenkung wegen ausstehender Renovation mitzutragen. Ist das Dach beispielsweise ausbesserbedürftig, sollte dies im Preis entweder berücksichtigt sein oder in der Verhandlung zu einer Minderung des Kaufpreises führen.

Klären Sie mit Gutachter oder Makler, ob es gesetzliche Vorgaben gibt, die bei Ihrem Objekt noch nicht umgesetzt wurden, beispielsweise im energetischen Bereich. Diese sollten Sie bei der Preisfindung berücksichtigen und dem Interessenten mitteilen.

6. Was sollte im Verkaufsvertrag stehen?

Achten Sie als Verkäufer darauf, dass sich die Vereinbarungen mit dem Käufer im Vertrag wiederfinden. Dazu gehört die Übereignung von Inventar, die Erwähnung bestimmter Mängel oder die Zusicherung von Mietzinseinnahmen.

Vor allem die Haftung für Mängel ist brisant. Verkaufen Sie stattdessen „wie besichtigt“. Lassen Sie sich dazu vorab von Ihrem Notar beraten, um Unklarheiten während des Notartermins mit dem Käufer zu vermeiden.

Weiterführende Informationen zum Verkaufsvertrag finden Sie auf der Website ch.ch der Schweizer Behörden.

7. Was passiert nach dem Immobilienverkauf?

Neben der Übergabe des Objektes, die Sie nur nach Leistung des vollständigen Kaufpreises vornehmen sollten, steht die Steuer an erster Stelle Ihrer To-do-Liste.

Der Reingewinn aus dem Immobilienverkauf ist über die Grundstückgewinnsteuer von Ihnen zu versteuern. Diese richtet sich nach der Besitzdauer (Art. 655 ff ZGB). Je länger Sie Besitzer waren, desto geringer die Steuerbelastung. Besteuert werden u. a. Liegenschaften, Bauten, Miteigentumsanteile, Nutzungsrechte und andere Grunddienstbarkeiten.

Tipp: Bei Erbschaft, Scheidung oder Ersatzbeschaffung eines Grundstücks in der Schweiz kann die Besteuerung aufgeschoben (nicht aufgehoben!) werden. Informieren Sie sich darüber bei Ihrer Gemeinde oder Ihrem Steuerberater.