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Immobilie kaufen oder mieten – was lohnt sich mehr?

Wir Schweizer sind ein Volk von Mietern. Ende 2019 wohnten laut dem Bundesamt für Statistik 2,3 Millionen Haushalte zur Miete. 1,4 Millionen Haushalte verfügten über eigene Immobilien.

Dieses Ungleichgewicht beruht nicht ausschliesslich auf freier Entscheidung. Umfragen belegen: Viele Mieter würden gerne in einer eigenen Immobilie wohnen.

• Vor allem Single- und Paarhaushalte tendieren aktuell eher zur Mietwohnung (36 % bzw. 55 % aller Haushalte).
• Den höchsten Anteil an Mieterhaushalten weisen die Kantone Basel-Stadt mit 83 % und Genf mit 78 % auf.
• Die geringsten Anteile an Mietverhältnissen finden sich in Appenzell-Innerhoden mit 38 % und im Wallis mit 41 %.

Gestiegene Preise durch Wirtschaftswachstum und hohe Nachfrage

Gestiegene Immobilienpreise und hohe Anforderungen an die finanzielle Leistungsfähigkeit bremsen potenzielle Käufer aus. Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, muss über ein gut gefülltes Depot oder ein hohes Haushaltseinkommen verfügen.

Preistreiber sind das Wirtschaftswachstum der Schweiz, eine moderate Neubauquote und attraktive Finanzierungsbedingungen. Letztere ebnen Käufern bereits seit mehreren Jahren den Weg zum eigenen Wohntraum. Eine der grössten Hürden ist dennoch die Tragbarkeitsprüfung, die wir nachfolgend erklären. Diese bestehen nur Kaufwillige, die über ausreichend Eigenkapital verfügen.

Sind Sie eher ein Kauf- oder Miettyp?

Nicht jeder Schweizer mit gutem Einkommen oder Vermögen träumt von einem Eigenheim. Manchen Mieter reizt ein ungebundenes Leben mehr. Ob Ortswechsel, neuer Arbeitgeber oder Kinderwunsch: Veränderungen sind mit einer eigenen Immobilie oft schwieriger umzusetzen, als mit einer kündbaren Mietwohnung. Langfristige Kreditverträge lassen zudem weniger finanziellen Freiraum für Weiterbildung und neue Lebensentwürfe.

Machen Sie den Check, ob Ihnen Kauf oder Miete mehr liegen:

• Möchten Sie jahrelang am selben Ort leben und für eine Immobilie verantwortlich sein?
• Haben Sie konkrete Vorstellungen von Wohnort und Wunschimmobilie?
• Nehmen Sie am liebsten alles selbst in die Hand?
• Wie stellen Sie sich ihr privates Leben in Zukunft vor? Haben Sie Kinderwunsch, Pläne für einen Auslandsaufenthalt oder sonstige Veränderungen?
• Wie sieht Ihre anvisierte berufliche Entwicklung in den nächsten 5-10 Jahren aus?
• Können und wollen Sie sich Wohneigentum langfristig leisten?
• Ziehen Sie die Geldanlage an der Börse oder in Kryptowährungen vor?

Auch die emotionale Bindung ist wichtig und kann völlig unterschiedlich ausfallen. Während der «bindungswillige» Immobilienbesitzer motiviert an das eigene Haus und Grundstück denkt, wirkt so viel Verantwortung auf manchen Mieter eher beängstigend.

Tipp: Ob Sie eine Immobilie mieten oder kaufen sollten, hängt von vielen sachlichen und emotionalen Faktoren ab. Unsere Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile kann Ihnen bei der Entscheidung helfen. Ergänzen Sie diese um Ihre persönlichen Punkte.

Kaufen oder Mieten — was lohnt sich finanziell?

Was sich für Sie finanziell lohnt, hängt von vielen Faktoren ab. Je nachdem, wo Sie wohnen möchten, schlägt das Pendel mehr in Richtung Kauf oder Miete aus. Schliesslich sind die Immobilienpreise in der Schweiz in den letzten zwei Jahrzehnten deutlich angestiegen. Innerhalb von 12 Monaten mussten Kaufwillige ein Plus von 5,8 % verkraften.

Das macht sich vor allem in gefragten städtischen und touristischen Regionen bemerkbar. Dort kosten Immobilien erheblich mehr als in weniger nachgefragten Randregionen. Ein Vergleich entscheidet in Städten oft zugunsten des Mietvertrags. In Randregionen punktet eher der Kaufvertrag.

Wir stellen Ihnen die Unterschiede anhand einer Wohnung mit 3-Zimmern, 105 m² zur Miete oder als Stockwerkeigentum dar. Das Brutto-Gesamteinkommen beträgt bei unserem Beispielhaushalt 170 000 CHF pro Jahr.

Monatliche Wohnkosten im Mietverhältnis

Preis pro m² Wohnfläche zur Miete 230 CHF

Nettomiete p. M.: 2 012 CHF

Nebenkosten p. M.: 250 CHF

Gesamtmiete p. M. 2 262 CHF

Monatliche Wohnkosten bei Kauf

Preis pro m² Wohnfläche bei Kauf: 8 400 CHF

• Kaufpreis: 850 000 CHF
• Eigenkapital 20 %: 170 000 CHF
• Hypothek 80 %: 680 000 CHF

10-J.-Festhyp.p. M.:       776 CHF

Amortisation p. M.:        630 CHF

Nebenkosten p. M.:       708 CHF

________________________________________

Gesamtkosten p. M.: 2 114 CHF

Wie läuft die Tragbarkeitsprüfung ab?

Banken sind in der Schweiz vor Kreditvergabe verpflichtet zu prüfen, ob Sie die finanziellen Belastungen einer eigenen Immobilie dauerhaft tragen können. Dazu werden die laufenden Kosten der Immobilie und Ihr Einkommen ins Verhältnis gesetzt.

Die Berechnungsmethode weicht je nach Kreditinstitut leicht voneinander ab. Für alle gilt jedoch: Banken legen hierfür nicht den aktuellen Zins zugrunde, sondern einen kalkulatorischen Zinssatz. Beispielsweise: Für die 1. Hypothek wird ein kalkulatorischer Zins von 5 % angesetzt, für die 2. Hypothek ein kalkulatorischer Zins von 6 %, eine Pflicht-Amortisation der 2. Hypothek und Unterhalts- und Nebenkosten.

In unserem Beispiel ergeben Verkehrswert der Immobilie 850 000 CHF und Eigenmittel von 170 000 CHF ein Hypothekarvolumen von 680 000 CHF.

Laufende Kosten pro Jahr:

• Zins 1. Hypothek (65 % des Verkehrswerts): CHF 552 500 x 5 % = CHF 27 625
• Zins 2. Hypothek (15 des Verkehrswerts): CHF 127 500 x 6 % = CHF  7 650
• Kalkulatorische Zinsen gesamt: CHF 35 275
• Amortisation der 2. Hypothek innert 15 Jahren: 127 500 CHF:15 Jahre = CHF 8 500
• Unterhalts- und Nebenkosten (1 % vom Verkehrswert): CHF 6 800

Die Gesamtkosten pro Jahr, die Ihr Kreditinstitut zugrunde legt, betragen 50 575 CHF. Das entspricht 29,75 % Ihres Brutto-Haushaltseinkommens pro Jahr von 170 000 CHF. Wohnkosten dürfen in der Schweiz nicht mehr als max. 33 % des Brutto-Einkommens ausmachen. Mit dem Ergebnis von 29,75 % liegen Sie also im grünen Bereich. Vergessen Sie jedoch nicht die zusätzlichen Aufwände für eine Immobilie.

Diese Steuern und Gebühren kommen dazu

Eigenheimbesitzer, die ihr Objekt selbst nutzen, müssen den Eigenmietwert und ggf. ihre Immobilie als Vermögen versteuern.

Unter dem Eigenmietwert versteht man den Mietzins, der bei Vermietung der Immobilie erwirtschaftet würde. Versteuert werden müssen mindestens 60 % der marktüblichen Miete. Es gilt ein Freibetrag von 14 500 CHF.

Vom Eigenmietwert steuerlich absetzbar sind:

• Hypothekarzinsen
• Unterhaltskosten der Immobilie (nach Kanton effektiv oder pauschal: Als Pauschalabzug meist 10 % bei Häusern/Wohnungen unter 10 Jahren, 20 % bei älteren Objekten)
• Schuldzinsen bis max. 50 000 CHF über den Bruttovermögenserträgen des Eigentümers

Vermögenssteuer fällt an, sobald eine private Liegenschaft nicht mehr von einer Hypothek belastet ist. Je nach Kanton werden ca. 60-90 % des Verkehrswertes bzw. Kaufpreises herangezogen. Wichtig: In Regionen mit besonders hochpreisigem Immobilienzuwachs passen die Gemeinden die Besteuerung häufig an. Das kann sich nachteilig für Eigentümer älterer Objekte auswirken, deren Wert sich durch die exklusive Nachbarschaft vervielfacht.

Dazu kommen je nach Kanton und Situation noch Handänderungssteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer sowie die Grundsteuer (Liegenschaftssteuer).

Tipp: Um die Steuerlast zu verringern, ist es vorteilhaft, wenn Unterhaltskosten und Schuldzinsen zusammengenommen mindestens die Höhe des Eigenmietwertes erreichen. Informieren Sie sich vor dem Kauf bei Ihrem Steuerberater.

Versicherungen, Gebühren und Energiekosten

Neben der Steuerlast sollten Sie u. a. bei Bau oder Kauf einer Immobilie diese Kosten einplanen:

• Notariatskosten und Grundbuchgebühren
• Maklerprovision
• Pfanderrichtungsgebühren
• Baubewilligungsgebühren
• Bauversicherungen
• Kreditgebühren
• Strom und Heizkosten

Tipp: Kalkulieren Sie bereits vor dem Kauf notwendige Renovationen und lassen Sie sich von Experten beraten. Vor allem ältere Objekte können aufgrund der energetischen Mustervorschriften der Kantone enorme Kosten nach sich ziehen.

Finanzierungsregeln in der Schweiz

Wer sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet, sollte diese Finanzierungsregeln einhalten:

• Must have sind mindestens 20 % Eigenkapital aus Sparguthaben, Säule-3a-Guthaben, Erbvorbezug oder Schenkung. Voraussetzung: mind. 20 000 CHF PK-Guthaben.
• Unter Umständen werden auch fachlich korrekt ausgeführte Eigenleistungen angerechnet. Diese müssen belegt werden und zeitlich in direktem Zusammenhang mit der Immobilie stehen.
• 80 % des Immobilienkaufpreises können fremdfinanziert werden, sofern die Tragbarkeitsrechnung positiv ausfällt (Wohnkosten max. 33 % der Brutto-Haushaltseinkünfte)
• Zusätzlich sind Kaufnebenkosten von bis zu 5 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Dazu gehören je nach Kanton Notariatskosten, Handänderungssteuer, Grundbuchkosten und Kosten für die Erstellung eines Schuldbriefs bei Aufnahme einer Hypothek.
• Ihre Hypothekarschulden müssen Kreditnehmer innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes amortisieren.

Vorsicht Anschlussfinanzierung

Die andauernde Tiefzinsphase lässt Wohnträume Wirklichkeit werden. Dabei übersehen viele Käufer, dass der historisch niedrige Zinssatz mit dem Ablauf der Zinsbindung neu verhandelt werden muss. Es ist davon auszugehen, dass in 5 oder 10 Jahren eine Festzinshypothek nicht mehr mit Zinssätzen um 1 % aufwarten kann. Steigende Finanzierungskosten sind in der Tragbarkeitsrechnung mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % beinhaltet. Dieser liegt zwar weit über dem aktuellen Wert, könnte in Zukunft jedoch höher liegen.

Tipp: Auch wenn die Wunschimmobilie in greifbarer Nähe scheint, bleiben Sie realistisch. Wie sieht die Tragbarkeit nach Ablauf der Zinsbindung oder mit Familienzuwachs aus? Daneben sollten noch Mittel für Renovationen und Massnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz vorhanden sein.

Energieeffizienz gefördert optimieren

Ca. 1,5 Millionen Immobilien in der Schweiz sind über 40 Jahre alt und weisen eine schlechte Energieeffizienz auf. Die Sanierungsquote liegt lediglich bei 1 %, was Kantone und Gemeinden beunruhigt. Vor allem die Sorglosigkeit beim Hausbau in den 1960er- und 1970er-Jahren stellt viele Hauseigentümer jetzt vor grosse Herausforderungen. Dieser Sanierungsstau wird heute nicht nur für Eigentümer teuer. Vermieter legen die Kosten meist auf die Mieten um, was zu Mietzinssteigerungen führt.

Dabei unterstützt der Staat Pläne zur Verringerung des CO2-Ausstosses mit einer ganzen Reihe an Fördermassnahmen und Subventionen. So soll der Austausch fossiler oder elektrischer Heizungen und die Verbesserung der Wärmedämmung beschleunigt werden. Durch Baufördergelder können Eigenheimbesitzer ca. 15 % der Kosten einsparen. Rund 2 000 Förderprogramme helfen bei den nicht ganz freiwilligen Effizienzmassnahmen. Denn heute schon sind Eigentümer verpflichtet, bei Gebäuden der Energieeffizienzklasse D mindestens 10 % vorhandener Systeme durch erneuerbare Energien zu ersetzen.

Die «Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich» (MuKEn) zeigen, was aktuell in der Schweiz verpflichtend ist.

Durch Niessbrauchrecht beim Immobilienkauf sparen?

Kaufwillige Schweizer verfolgen Ihr Ziel häufig durch den Kauf einer Immobilie mit Niessbrauchrecht. Eine Alternative, die in der Praxis nicht annähernd so unkompliziert ist, wie es auf Anhieb scheint. Beim Niessbrauchrecht, genauer gesagt dem Vorbehaltsniessbrauch, wechselt der Eigentümer des Objekts. Der bisherige Eigentümer kann jedoch Räume und Grundstücke, die das Recht umfasst, weiterhin selbst nutzen oder vermieten.

Vorteil eines Niessbrauchrechts: Der Kaufpreis der Immobilie reduziert sich. Alternativ erhält der neue Eigentümer des Objektes ein monatliches Nutzungsentgelt. Das Recht kann zu einem festgelegten Zeitpunkt auslaufen, unbegrenzt vereinbart werden oder mit dem Tod des Nutzers enden. Zudem können die Parteien das Recht in beiderseitigem Einverständnis löschen lassen.

Sobald die Löschungsbewilligung notariell beglaubigt wurde, gehen alle Rechte an den Eigentümer der Immobilie über. Wird das Niessbrauchrecht jedoch nicht gelöscht, bleibt es je nach Vertrag auch beim erneuten Weiterverkauf der Immobilie bestehen. Die maximale Dauer eines Niessbrauchrechts beträgt 100 Jahre.

Tipp: Bevor Sie sich für ein entsprechendes Objekt entscheiden, sollten Sie sich von Experten beraten lassen. Das Niessbrauchrecht ist ein komplexes Konstrukt und umfasst mehrere Rechte des Nutzers. Zudem sollten Sie bedenken, dass Sie die Immobilie mit dieser Vorlast nur unter Schwierigkeiten fremdfinanzieren oder verkaufen können.

Fazit: Eine Entscheidung zu Kauf oder Miete ist sehr persönlich

Wirtschaftswachstum, Einkommensniveau und die Attraktivität der Schweiz bilden Rahmenbedingungen, die für Käufer und Mieter gleichermassen verlockend sind. Die hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes und hart umkämpftes Angebot. Das treibt die Preise für Kaufimmobilien und Mietobjekte weiter nach oben.

Interessieren Sie sich für den Kauf einer Immobilie, lassen Sie sich gut beraten. Planen Sie ausreichend finanziellen Puffer ein. Dieser sollte erforderliche energetische Massnahmen und mögliche Steuererhöhungen abdecken. Kalkulieren Sie auch Wertschwankungen ein. Strikte Vergabekriterien bei Fremdfinanzierungen und solide Tragbarkeitsberechnungen unterstützen zwar die Stabilität. Dennoch ist eine Blasenbildung nicht ausgeschlossen.

Möchten Sie lieber flexibel bleiben und zur Miete wohnen, sollten Sie sich nicht durch günstige Zinssätze zum Kauf animieren lassen. Die Kosten einer Mietwohnung können Sie durch die sorgfältige Auswahl eines weniger nachgefragten Wohnortes senken.

Tipp: Unsere Überlegungen in diesem Artikel gelten für eigengenutzte Wohnobjekte. Möchten Sie in ein Renditeobjekt investieren, informieren Sie sich hier.