So erwerben Sie Immobilien als Renditeobjekte richtig
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Aktien, Immobilien oder Kryptowährungen? Geldanlage ist aktuell keine einfache Aufgabe. Die mögliche Lösung: eine Immobilie als Renditeobjekt. Denn die Niedrigzinsphase ebnet Hypothekarnehmern den Weg zu einer stabilen Kapitalanlage mit attraktiven Ertragschancen. Trotzdem sollte die Investition in Renditeimmobilien gut geplant sein. Art der Liegenschaft, Lage, Umfeld, Grösse und Finanzierung sollten zum Investor und zur Zielgruppe passen. Wann sich der Erwerb eines Renditeobjektes lohnt und worauf Sie achten sollten.
Wann ist eine Immobilie ein Renditeobjekt?
Für Investoren, die in zu vermietende Wohn- oder Geschäftsimmobilien investieren, stehen Gewinnmaximierung und Kapitalanlage im Fokus. Während klassische Geldanlagen durch Niedrigzinsen oder starke Kursschwankungen an Reiz verloren haben, können Renditeimmobilien durch laufende Mieterträge oder Gewinne beim Verkauf punkten. Durch deren Wertbeständigkeit, die sich schnell zur Wertsteigerung entwickeln kann, bieten Renditeobjekte in der Schweiz zugleich einen Schutz vor Inflation.
Als Renditeobjekte bieten sich an:
- Einfamilienhäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Stockwerkseigentum
- Büroliegenschaften
- Gewerbeimmobilien
- gewerbliche Mischobjekte, d. h. Wohnungen, Büros und Gewerbeflächen im Mix
Der Wert einer Renditeimmobilie wird u. a. beeinflusst durch fehlende Wohnungen in der Region, Anpassungen des Steuerfusses und durch die Infrastruktur. Auch der Zustand des Objekts, Leerstand und Renovationsbedarf beeinträchtigen den Immobilienwert und damit die Renditechancen.
Welche Chancen und Risiken sollten Sie berücksichtigen?
Die Geldanlage in Renditeobjekte in der Schweiz bietet viele Vorteile. Dennoch sollten Sie einige Risiken und Nachteile nicht übersehen:
Eine gepflegte und mit Umsicht ausgesuchte Immobilie kann eine sichere regelmässige Rendite bringen. Eine solche Kapitalanlage ergänzt Ihr Anlageportfolio und bietet relativen Schutz vor Inflation. Dabei gilt: Erst wenn geplante sowie situativ auftretende Kosten für das Renditeobjekt durch Mieterträge getragen werden, ergibt sich eine positive Rendite.
Die damit verbunden Aufwände sind nicht unerheblich. Ein Mehrfamilienhaus oder eine Büroliegenschaft verursachen erhebliche laufende Aufwände für Verwaltung, Wartung, Nebenkosten sowie Fremdmittelkosten. Auch die Suche nach Mietern oder Käufern, steuerliche Aufgaben etc. müssen eingeplant und bewältigt werden. Zudem sind ausreichende Rückstellungen für unvorhergesehene Reparaturen und Renovierungen zu bilden.
Berücksichtigen Sie, dass sich nicht jedes Objekt als Renditeimmobilie eignet und sich nicht jede Region als Standort empfiehlt. Negative Entwicklungen innerhalb der Region können die positive Bilanz schnell umkehren.
Dazu reicht es beispielsweise bereits, wenn eine Stadt die Besteuerung ändert. Wird der Steuerfuss erhöht, verlieren Immobilien an Attraktivität: Leerstände und sinkende Mietzinsen machen Renditeobjekte unrentabel. Verlieren Liegenschaften an Wert, reduziert sich zugleich deren Ertragswert, der Grundlage der Belehnung durch ein Kreditinstitut war. In diesem Fall verlangt die finanzierende Bank den Einschuss zusätzlicher Eigenmittel, um die Differenz auszugleichen.
Möchte der Investor aufgrund der unerwarteten Entwicklungen das Objekt abstossen, ist er in einer steuerlich unattraktiven Region in einer schlechteren Verhandlungsposition. Das Objekt kann dann nur noch mit grossen Verlusten und langwierigen Bemühungen verkauft werden.
Wie können Sie Risiken bei Renditeobjekten vermeiden?
Um unnötige Risiken zu vermeiden, sollten Sie sich in erster Linie bewusst sein, wie Ihr Renditeobjekt im Idealfall konzipiert sein sollte. Erstellen Sie ein Zielprofil Ihrer Renditeimmobilie: Berücksichtigen Sie dabei Lage, Infrastruktur, Umfeld, Ausstattung mit Schulen, Kindergärten, Geschäften etc.
Vermeiden Sie zudem Klumpenrisiken. Suchen Sie für Ihr Immobilienportfolio unterschiedliche Standorte und Objektarten aus. Lassen Sie sich hinsichtlich Kanton und Gemeinde, Altersstruktur, Bebauungsplanung, Altlasten und belastenden Faktoren der Region von Experten beraten.
Belastende Faktoren können beispielsweise Kläranlagen, Müllverbrennungsanlagen, Atomkraftwerke, Autobahnen, Flughäfen, Strommasten oder Windkraftanlagen sein. Aber auch Feuerwehrwachen, Krankenhäuser, Tierheime oder Polizeistationen in direkter Nähe können ein Renditeobjekt unattraktiv machen. Dazu kommen soziale Brennpunkte oder ein schlechtes Image des Standortes, die zusätzlich wertreduzierend wirken.
Prüfen Sie die Passgenauigkeit von Standort und Objekt mit der angepeilten Zielgruppe:
- Eine immer stärker werdende Gruppe von potenziellen Mietern sind Personen ab 65 Jahren und älter. Die demografische Entwicklung wirkt sich auf dem Immobilienmarkt dahingehend aus, dass Einfamilien- und Doppelhäuser immer häufiger im Alter verkauft werden.
Stattdessen benötigt die zunehmend alternde Gesellschaft Unterstützung durch Pflegeimmobilien und Wohnungen, idealerweise mit Anschluss an eine Nothilfezentrale. Auch die fussläufige Erreichbarkeit von Geschäften und Einrichtungen spielt für diese Zielgruppe eine übergeordnete Rolle.
- Menschen in Ausbildung benötigen u. a. eine optimale Anbindung an den Öffentlichen Nahrverkehr, ein gut ausgebautes Strassennetz, attraktive wirtschaftliche Aspekte der Region und ein qualifiziertes Angebot an gut erreichbaren Schulen und Universitäten.
Prüfen Sie—abhängig von der Zielgruppe und den oben beschriebenen Umfeldbedingungen—das Mietzinsniveau und dessen Entwicklungsmöglichkeiten. Ist eine Steigerung möglich? Belastet die Besteuerung im Kanton oder der Wohnsitzgemeinde die Bewohner bereits stark? Können Renovationen oder Modernisierungen auf den Mietzins umgelegt und steuerlich geltend gemacht werden?
Lassen Sie sich von Experten beraten. Hinterfragen Sie trotz Beratung, ob beispielsweise eine Renditeberechnung korrekt durchgeführt wurde. Stimmen Parameter und Annahmen? Entspricht der angenommene Mietzins dem tatsächlichen Niveau? Wurden Zustand und Renovationsbedarf realistisch eingeschätzt? Welche Risikofaktoren an Objekt und Umgebung sind in den nächsten Jahren zu erwarten (Bau einer Start- und Landebahn, Autobahn, Zugstrecke, Müllverbrennungsanlage etc.)?
Finanzierung einer Renditeimmobilie und steuerliche Folgen
Ermitteln Sie Ihre maximale Investitions- und Hypothekarhöhe. Zur Finanzierung von Renditeobjekten nehmen viele Investoren Fremdmittel auf. Dazu muss die Liegenschaft bewertet werden, was bei Renditeobjekten in der Regel im Ertragswertverfahren erfolgt. Immobiliengutachter bewerten dafür nicht nur Grundstück und Gebäude, sondern ebenso Lage, wirtschaftliches Umfeld, Anbindung an den ÖV etc.
Im Ertragswertverfahren werden die voraussichtlichen Nettomieterträge kapitalisiert und mit einem Kapitalisierungssatz ins Verhältnis gesetzt. Der Nettomietzins kommt ohne Nebenkosten zum Ansatz.
Der Kapitalisierungssatz wird aus den Kapitalkosten, Verwaltungskosten, Betriebs- und Unterhaltskosten, Mietzinsausfallrisiko und den Abschreibungen/Rückstellungen ermittelt. Es gilt: je höher der Kapitalisierungssatz, desto niedriger der Wert der Renditeimmobilie und umgekehrt.
Eine Finanzierung von Renditeimmobilien nehmen Banken üblicherweise zu 60-75 % des Ertragswertes vor. Die Differenz muss als Eigenkapital beigesteuert werden. Dabei werden für die Tragbarkeitsrechnung neben den Nettomieterträgen alle anfallenden Kosten einberechnet. Dazu zählen Fremdmittelkosten ebenso wie Neben- und Amortisationskosten.
Als Sicherheiten dienen bis zum Erreichen des maximalen Beleihungswertes Hypotheken. Darüber hinaus können Banken bei fehlenden Sicherheiten ein weiteres Beleihungsobjekt oder Zusatzsicherheiten in Form von Wertschriften, kapitalbildende Versicherungen etc. akzeptieren.
Tipp: Mittel der 2. und 3. Säule dürfen bei vollständiger Fremdnutzung des Renditeobjekts nicht eingesetzt werden.
Die Belehnung darf bei Renditeobjekten maximal 75 % des Kaufpreises betragen. Zudem muss die Hypothekarschuld nach Ablauf von 10 Jahren auf unter zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert sein.
Die Tragbarkeitsrechnung für ein Mehrfamilienhaus kann so aussehen:
Kaufpreis Renditeobjekt: CHF 1 800 000
Hypothek (Belehnung 75 %): CHF 1 350 000
Nettomietertrag p. a.: CHF 130 000
Nebenkosten 15 % vom Nettomietertrag: CHF 19 500
Kapitalisierungssatz: 4 % auf den Kaufpreis: CHF 72 000
Amortisationskosten 1 % auf den Kaufpreis: CHF 18 000
Überschuss p. a. CHF 20 500
Von einer erfolgreichen Tragbarkeitsrechnung hängt die Bereitschaft vieler Banken ab, das Renditeobjekt zu finanzieren.
Eine einfache Ertragswertermittlung kann so aussehen:
Ermittlungsweise des Ertragswertes: (Nettomietertrag p. a. x 100)-Kapitalisierungssatz in %
Beispiel Mehrfamilienhaus: (130 000 CHF x 100): 4 = 3 250 000 CHF
Steuerliche Folgen
Eines der Argumente für den Kauf eines Renditeobjekts in der Schweiz sind die steuerlichen Möglichkeiten. Zwar müssen Mieterträge als Einkünfte versteuert werden, jedoch können davon Ausgaben wie Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Sanierungskosten abgezogen werden.
Rendite durch Verkauf der Liegenschaft generieren
Entscheiden Sie sich, die Liegenschaft wieder zu veräussern, sollten Sie einiges beachten, um die Renditechancen zu nutzen. Gründe für diesen Entschluss gibt es reichlich. Ob Sie Ihr Portfolio breiter diversifizieren, Klumpenrisiken vermeiden, ein lukratives Angebot nutzen oder sich globaler orientieren wollen—ein Immobilienverkauf erfordert Planung:
- Klären Sie mit einem Notar, welche Unterlagen sie für einen Verkauf griffbereit haben sollten. Bereinigen Sie vorab, wenn nötig, das Grundbuch.
- Räumen Sie das Objekt inklusive Keller- und Dachbodenflächen auf, beauftragen Sie einen Gärtner, um Sträucher, Bäume und Wege zu lichten, und nehmen Sie dringende Renovationsarbeiten vor.
- Um die Liegenschaft zeitgemäss zu präsentieren, können Sie einen Homestager beauftragen. Der Experte stylt das Objekt für den Verkaufsprozess und ermöglicht den Interessenten einen Blick über den aktuellen Zustand hinaus.
- Bei einem Objekt, das in das Portfolio von Immozins passt, lohnt sich ein Verkaufsangebot an uns. Alternativ können Sie einen Makler mit der Veräusserung der Immobilie beauftragen oder Verkaufsannoncen in Internet und Printmedien aufgeben.
- Um einen marktfähigen Preis zu ermitteln, der einer intensiven Prüfung der Liegenschaft standhält, empfiehlt es sich, einen Gutachter zu beauftragen. Dieser kann Bausubstanz, Leitungssysteme, Unterhaltungsrückstände, Tankanlagen etc. fach- und sachgerecht einschätzen.
Erfahren Sie mehr darüber, was Sie rund um den Verkauf einer Immobilie beachten sollten und wie Sie erfolgreiche Verkaufsverhandlungen führen.
Worauf sollten Sie bei der Auswahl eines Renditeobjektes achten?
Renditeimmobilien versprechen Gewinne und regelmässige Einkünfte, wenn Objekt und Lage zum Investor und zur Zielgruppe passen. Da alternative Möglichkeiten zur Geldanlage im Rahmen der Niedrigzinsphase deutlich reduziert sind und Immobilien wenigen Marktschwankungen ausgesetzt sind, stellen sie weiterhin eine empfehlenswerte Anlageform dar. Um das richtige Renditeobjekt zu erwerben, lassen Sie sich von den Experten von Immozins beraten.
Wählen Sie eine Renditeimmobilie nicht nur nach Ihren persönlichen Kriterien, sondern nach denen Ihrer präferierten Zielgruppe. Eine gute Lage mit praktischer Anbindung an den ÖV, die wirtschaftliche Situation der Region, steuerliche Aspekte sowie ein Blick auf die Nachbarschaft sind beste Voraussetzungen für eine ertragreiche Renditeimmobilie.
Gleichen Sie Kaufpreis, Renditeberechnungen, monatlicher Kapitaldienst und Steuerforderungen mit Ihrem Budget ab. Dies ist vor allem deshalb wichtig, weil die Preise für entsprechende Liegenschaften gestiegen sind und sich auf einem Höchststand befinden.
