Der Kapitalisierungssatz beeinflusst den Ertragswert einer Immobilie
Was ist der Kapitalisierungssatz? Eine Definition
Mit dem Kapitalisierungssatz wird errechnet, welche voraussichtliche Rendite das Investment während eines bestimmten Zeitraums (i. d. R. ein Jahr) erzielen kann. Der Wert gibt an, mit welchen laufenden Kosten bei einer Immobilie zu rechnen ist. Er ist erforderlich, um den Ertragswert einer Renditeimmobilie zu ermitteln.
Als Renditeimmobilien gelten alle Arten von Immobilien, die primär der Vermietung dienen und nicht selbst genutzt werden. Dazu zählen Mietobjekte, Gewerbeimmobilien wie beispielsweise Bürogebäude oder gemischte Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Wie wird der Kapitalisierungssatz berechnet?
Experten ermitteln den Kapitalisierungssatz meist mittels hedonischer Schätzung. Dabei wird die Immobilie in einer Datenbank mit ähnlichen Renditeimmobilien verglichen und so ein angemessener Kapitalisierungssatz bestimmt.
Dieser lässt sich nicht pauschal ermitteln, sondern ist abhängig von verschiedenen Komponenten:
- Kapitalisierungssatz = Referenzzinssatz für risikolose Anlagen + individuelle Zu-/Abschläge
Berücksichtigt werden in der Berechnung:
- Markt- und Leerstandsrisiko
- Abzug für den Inflationsschutz
- Unterhalt der Liegenschaft
- Unterhalts- und Verwaltungskosten
Tipp: Als Referenzzinssatz gilt beispielsweise die Rendite von 10-jährigen Bundesobligationen.
Wozu dient der Kapitalisierungssatz?
Der Kapitalisierungssatz dient in erster Linie dazu, die mögliche Rendite eines Investments zu berechnen. Dazu wird das Ertragswertverfahren angewandt. Wesentlicher Bestandteil der Berechnungsmethode ist der Kapitalisierungssatz, der als Divisor dient.
Berechnungsformel für den Ertragswert einer Immobilie:
- Nettomieterträgepro Jahr × 100 / Kapitalisierungssatz = Ertragswert
Nettomieterträge werden anhand der Bruttomieteinnahmen der Immobilie ermittelt, die um die Nebenkosten, z. B. Strom, Wasser, Heizkosten, Müllgebühren, bereinigt wurden.
Beispiel:
- Nettomieterträge pro Jahr: 150’000 CHF
- Kapitalisierungssatz: 5 %
- Berechnung: 150’000 x 100 / 5 = 3’000’000
Ergebnis: Der Ertragswert der Immobilie beträgt 3’000’000 Franken.
Wie wirkt sich der Kapitalisierungssatz aus?
Das Ertragswertverfahren erfordert zur Berechnung individuelle Annahmen, z. B. zum Markt- und Leerstandsrisiko. Jede Abweichung im Kapitalisierungssatz wirkt sich auf den Ertragswert aus. Erhöht sich der Kapitalisierungssatz in unserem Beispiel auf 6 Prozent, beträgt der Ertragswert der Immobilie nur noch 2’500’000 Franken (150’000 x 100 / 6 = 2’500’000).
Daher gilt: Je höher der Kapitalisierungssatz, umso niedriger der Ertragswert und umgekehrt. Ein gesunkener Ertragswert kann beispielsweise durch einen höheren Referenzzinssatz und gestiegene Betriebskosten entstehen.
Zusätzlich zum Kapitalisierungssatz ist der Ertragswert einer Liegenschaft auch von den Nettomieterträgen abhängig. Steht z. B. aufgrund geringer Unterhalts- und Verwaltungskosten ein tiefer Kapitalisierungssatz hohen Mieteinnahmen gegenüber, ergibt sich ein höherer Ertragswert als umgekehrt.
Tipp: Um den Kapitalisierungssatz realistisch zu ermitteln, empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Experten.
