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Immobilienentwicklung in 7 Schritten: Von der Projektidee zum Renditeobjekt

Am Anfang des Lebenszyklus einer jeden Immobilie steht die Immobilienprojektentwicklung. Sie besitzt einen enormen Stellenwert für den ökonomischen Erfolg einer Immobilie.

Und genau hier unterscheiden wir bei ImmoZins uns von vielen anderen Unternehmen, die Investitionen in der Immobilienbranche ermöglichen.

Wir bieten nicht nur irgendeine Anlagemöglichkeit, sondern setzen dort an, wo die grösste Wertschöpfung möglich ist: bei der Entwicklung einer individuell auf Markt und Standort ausgerichteten Immobilie.

Unsere Entwicklungskompetenz umfasst dabei Einzelobjekte, aber auch Umnutzungen von Bestandsliegenschaften. Wir decken die gesamte Wertschöpfungskette effektiv ab—von der Bedürfnisevaluation mit fundierter Marktanalyse bis zur ganzheitlichen Projektierung und Realisierung. Nachfolgend zeigen wir auf, wie wir vorgehen und veranschaulichen den Projekt- und Baufortschritt mit Bildern von unserem Projekt «Vogelsang» in Gebenstorf AG.

Erfolgreiche Immobilienentwicklung mit ImmoZins

Wichtige Säulen der Entwicklung einer attraktiven Immobilie sind Projektidee, Standort und Kapital. Nicht vergessen werden sollte jedoch auch der Wettbewerb. Realisiert ein Wettbewerber oder die Stadt bzw. Gemeinde ein Bauprojekt in nächster Nähe, kann dieser Zuwachs wertsteigernd sein oder empfindliche Wert- bzw. Imageverluste bedeuten. Dieses Risiko ist nicht das einzige, das vor der Investition in den Immobilienmarkt professionell eingeschätzt werden sollte.

Die Immobilienentwicklung bei ImmoZins erfolgt in 7 durchdachten Schritten.

1. Schritt: Entwicklung einer tragfähigen Projektidee

Ein ertragsstarkes Renditeobjekt für eine bestimmte Zielgruppe an einem optimalen Standort zu entwickeln, ist eine Herausforderung. Einer der ersten Schritte auf dem Weg dahin ist die Projektidee:

• Projektidee vorhanden: Besteht eine Projektidee bereits, gilt es, einen geeigneten Standort und ausreichendes Kapital zu finden.
• Standort vorhanden: Hat sich ImmoZins ein attraktives Grundstück gesichert, gilt es, eine Projektidee dafür zu entwickeln und auch hierfür Kapital zu finden.
• Kapital gesichert: Ist das Kapital vorhanden, sollte es an einem geeigneten Standort mit wirtschaftlich erfolgreicher Projektidee eingesetzt werden.

Jede Ausgangsbasis stellt ImmoZins vor die Herausforderung, Märkte und Bedürfnisse detailliert zu analysieren

2. Schritt: Von der Marktanalyse zu Nutzungsoptionen

Um zu erfahren, ob sich die Projektidee lohnen könnte, muss das Vorhaben in ökonomischer, rechtlicher und soziokultureller Hinsicht durchleuchtet werden. U. a. prognostiziert ImmoZins im Rahmen einer Markt- und Flächenanalyse, welche Flächen in welchem Zeitraum vom Markt nachgefragt werden.

Informationen darüber, wie die Flächen beschaffen sein sollten, welche Raumaufteilung und –konzeption, technische oder energetische Ausstattung und Bauqualität erforderlich sind, folgen im Rahmen einer Nutzungsanalyse.

Dazu gehört die Definition einer geeigneten Zielgruppe und erforderlicher Standorteigenschaften:

• Soll das Objekt beispielsweise der demografischen Entwicklung gerecht werden, muss die Wohnüberbauung barrierefrei und fussläufig gut erreichbar sein. Geschäfte des täglichen Bedarfs werden hier in nächster Nähe benötigt.
• Besteht die Zielgruppe aus Familien mit Kindern, sind Parkplätze für Autos, Abstellmöglichkeiten für Fahrräder, Spielbereiche sowie im näheren Umfeld liegende Kindergärten und Schulen wichtig.
• Objekte für Studenten oder Nutzer, die gerne citynah wohnen, erfordern neben Universitäten kulturelle und gastronomische Angebote in Verbindung mit dem öffentlichen Nahverkehr

3. Schritt: Zielgerichtete Grundstücks- und Standortwahl

Die Lage eines Objekts stand lange unangefochten auf Platz 1 der preistreibenden und ökonomisch relevanten Faktoren der Immobilienentwicklung. Dass die Lage einer der wichtigsten Parameter in der Projektplanung ist, steht weiter ausser Frage. Sobald ein geeignetes Grundstück für das Vorhaben gefunden wurde, sichert sich ImmoZins dieses im Rahmen eines Vorkaufs- oder Ankaufsrechts.

Allerdings haben auch andere Faktoren wie der Zustand eines Grundstücks, dessen Grösse, das soziale Umfeld und die Umfeldplanung von Kanton und Gemeinden ihre Anteile am ökonomischen Erfolg eines Projekts. Wie hoch der Einfluss einzelner Faktoren ist, gewichtet ImmoZins jeweils individuell.

Mikrolage mit harten und weichen Lagefaktoren

Massgeblichen Einfluss auf den ökonomischen Erfolg hat die Mikrolage. Darunter versteht man den Charakter der nächsten Umgebung, der durch unterschiedliche Lagefaktoren bestimmt wird. Je nach Projektidee fokussiert sich ImmoZins mehr auf weiche oder harte Lagefaktoren.

Als harte Lagefaktoren gelten solche, die relativ objektiv gemessen bzw. bewertet werden können:

• Zustand von Grundstück oder Bestandsimmobilie
• Entfernung zum Stadt-/Ortszentrum (Insellagen versus Kernlagen)
• Distanz zu Einkaufs-, Versorgungs-, Freizeit- und Erholungsangeboten
• Lärm- und Geruchsemissionen (z. B. Kläranlage, Windpark, Flughafen, Autobahn, Müllverbrennungsanlage, Feuerwehr, Krankenhaus)
• verkehrstechnische Anbindung für Fahrzeuge, Radfahrer und Fussgänger
• Arbeitsplätze, Schulen, Universitäten in der näheren Umgebung
• etc.

Weiche Lagefaktoren werden eher subjektiv wahrgenommen, haben aber dennoch einen hohen Anteil am Gesamtwert. Solche Wohlfühlfaktoren finden sich hier:

• sozialer Status und ggf. soziale Historie
• politisches Milieu
• Entwicklungstendenzen des Stadtteils/der Gemeinde/der Region
• häufiger Wechsel unter Anwohnern und Geschäftsleuten
• nachbarschaftliches Verhältnis zwischen Nutzern oder Investoren
• Überbauungsplan der Stadt/Gemeinde mit Grünflächen und Infrastruktur
• etc.

Von der Mikrolage zur Makrolage

In der Makrolage richtet sich der Fokus verstärkt auf die überregionale Bedeutung. In welchem wirtschaftlichen und strukturellen Kontext liegen Stadt/Gemeinde, die Region und der Kanton? Massgeblich sind in der Makrolage die Wirtschaftsentwicklung, öffentliche Einrichtungen (z. B. Gerichte, Verwaltungen), Kaufkraft, die Bevölkerungsstruktur und das Einkommensniveau. Auch eine funktionierende Verkehrsinfrastruktur mit Bahnhöfen, Strassennetz und Flughafen gehören dazu. Neben einer optimalen Infrastruktur zeichnen die Diversifizierung der Wirtschaft und eine attraktive Dichte an Dienstleistern eine gute Makrolage aus.

Ein häufig vergessener Aspekt der Makrolage sind Altlasten. Diese können in der Zukunft einen vermeintlich optimalen Standort zum Geldgrab werden lassen. Immerhin 38 000 solcher Standorte gibt es, überwiegend in der Mittelschweiz. Wobei rund 4 000 sanierungsbedürftig sind.

40 % davon sind auf Ablagerungen zurückzuführen, also auf die allzu sorglose Beseitigung von Abfällen aus Industrie und Produktion in der Umwelt. Ein Problem, das durch das Umweltschutzgesetz (USG) und die Altlastenverordnung (AltlV) bereits in den 1990er-Jahren gelöst wurde. Jetzt gilt es, die Altlastenbearbeitung voranzutreiben und innerhalb der nächsten zwei Jahrzehnte abzuschliessen.

ImmoZins überlässt auch hinsichtlich der Makrolage nichts dem Zufall. Zur Sicherheit checken wir interessante Grundstücke daraufhin, ob sie im Kataster belasteter Standorte der Kantone gelistet sind.

4. Schritt: Professionelle Risikoanalyse schafft Planungssicherheit

Die Projektidee ist ausgereift, das Projekt erfolgreich initiiert und ein attraktives Grundstück ausgewählt. Jetzt stehen Kosten, Rendite und Risiken im Fokus. Während die erforderlichen Kosten relativ schnell auszumachen sind, spielt ImmoZins in der Risikoanalyse mögliche Hindernisse und Entwicklungen durch, die den Erfolg des Immobilienprojekts beeinflussen könnten.

Diese Risiken werden u. a. von ImmoZins für ein Projekt identifiziert und quantifiziert:

• Prognoserisiko: Treffen die Annahmen rund um das Projekt und den Markt tatsächlich ein?
• Entwicklungsrisiko: Wurde das Immobilienprojekt auf Basis der geeigneten Zielgruppe, des passenden Standorts und nutzungsadäquat entwickelt?
• Planungsrisiko: Welche negativen Einflüsse könnten ImmoZins dazu veranlassen, ein Projekt nicht wie geplant zu realisieren? Wie hoch wären die Verluste für bereits erfolgte Projektschritte?
• Finanzierungs- und Kostenrisiken: Reichen die geplanten Mittel aus oder können Finanzierungslücken auftreten? Welche Lösung gibt es, wenn gravierende Kostenüberschreitungen das Budget strapazieren?

5. Schritt: Transparenz für Investoren durch Rentabilitätsanalyse

Sobald Kosten und Risiken realistisch kalkuliert werden können, steht die Rentabilitätsanalyse an.

Der ökonomische Erfolg einer Immobilie bemisst sich am Verhältnis von Investitions- und Unterhaltungsaufwand zu nachhaltig erzielbaren Mieterträgen und Steuervorteilen. Dafür müssen u. a. Leerstandsrisiken, Nachfrageschwankungen und die künftige Wertentwicklung prognostiziert werden.

Die Renditestärke zeigt sich in dieser Übersicht:

• 5-6 % Renditen werden bei Anlagen- und Renditeimmobilien erzielt
• 4-5 % Renditen erreichen Wohn- und Geschäftshäuser sowie Liegenschaften mit anspruchsvoller Architektur
• 2-3,5 % Renditen erzielen Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Ferienhäuser

Für eine Rentabilitätsanalyse werden verschiedene Kennzahlen, wie beispielsweise Netto- und Bruttorendite, Ausschüttungsrendite und die Eigenkapitalrendite herangezogen. ImmoZins investiert in jedes seiner Projekte selbst, garantiert volle Transparenz und legt sämtliche Kosten offen. Wie die einzelnen Kennzahlen auf dieser Basis ermittelt werden und worauf zu achten ist, haben wir Ihnen in unserem Artikel „So berechnen Sie die Rendite Ihrer Immobilieninvestition“ zusammengestellt.

6. Schritt: Rechtliche Grundlagen für Verkehrswertschätzungen

Was ist die Immobilie am Markt wert? Spätestens wenn die Liegenschaft vermarktet werden soll, steht in der Projektentwicklung eine konkrete Verkehrswertschätzung an. Diese gibt die Richtung vor. Der letztlich am Markt erzielte Preis kann später leicht davon abweichen.

Die Verkehrswertschätzung eines Mehrfamilienhauses kann mittels Vergleichswertverfahren (Hedonische Methode) oder über das Ertragswertverfahren erfolgen. Grundlagen bilden Ertrags- und Realwert der Liegenschaft nach Art. 12 Abs. 2 SchäV sowie nach Art. 394-406 OR.

Handelt es sich um ein Grundstück mit Wohnüberbauung, berücksichtigt die Verkehrswertermittlung Faktoren wie Bodenwert, Wohn- und Nutzfläche, Baujahr, Zustand, Ausstattungsmerkmale und Eigenschaften, Lage sowie mögliche Altlasten. ImmoZins setzt für Renditeobjekte die Ertragswertmethode an, die auf Basis der Boden- und Gebäudewerte erfolgt.

7. Schritt: Finanzieren und Vermarkten der Immobilie

Sobald die Projektidee steht, müssen Budget und Businessplan erstellt werden. Eine qualitativ hochwertige Projektrealisierung setzt ausreichende Barmittel sowie einen finanziellen Puffer für unvorhersehbare Umstände voraus. ImmoZins investiert selbst in jedes Projekt. Das setzt Massstäbe und beweist hohes Vertrauen in Entwicklung und Umsetzung der Vorhaben. Ein Umstand, den auch Investoren und Fremdfinanzierer honorieren.

Dabei liegt die Messlatte bei Banken und Investoren sehr hoch. Denn vor allem Renditeobjekte auf bisher unbebautem Terrain mit neuer Zielgruppe unterliegen grösseren Risiken als Bestandsobjekte. Selbst wenn sich bei bestehenden Immobilien nach einer Sanierung die Zielgruppe ändert, sind erzielbare Mieten und Leerstandsrisiken dennoch eng kalkulierbar. Ein Vorteil, der auf den ersten Blick bei der Entwicklung neuer Projekte zu fehlen scheint.

Eine Mindestquote an vorverkauften oder vorvermieteten Objekteinheiten unterstreicht das Potenzial jeder Renditeliegenschaft. Daher steht ein ganzes Portfolio an Vermarktungsaktivitäten bei ImmoZins im Fokus:

• Diese starten bereits bei der Baueingabe. Als Erstes steht die reibungslose Koordination zwischen Maklern, Architekten, Bauherren, Notaren, Verwaltung und externen Dienstleistern an. Auch die Aufbereitung der Marketingunterlagen darf kaum eine Frage mehr offenlassen. Eine Broschüre soll gedruckt oder digital über die wichtigsten Facts des Immobilienprojekts informieren. Sie wird um eine Landingpage und Hinweistafeln auf dem Baugrundstück ergänzt.
• Im nächsten Schritt erhält ein Makler das Mandat, Verkauf bzw. Vermietung aller Einheiten voranzutreiben. ImmoZins kontrolliert und koordiniert diesen Prozess, arbeitet die Vermarktungsstrategie aus und legt Preis- bzw. Termingestaltung fest.
• Mit der Baubewilligung werden wiederum eine Reihe an Marketingmassnahmen angestossen: Dazu gehören die Onlineschaltung der Projektpage, das Veröffentlichen und Bewerben von Social Media Posts, das Schalten von Inseraten etc. Weitere Massnahmen kommen je nach Bedarf noch dazu.
• Um den Verkauf der Einheiten vorzubereiten, erstellt parallel dazu ein Notar die Entwürfe der Kaufverträge und die Begründungsunterlagen. Zeitgleich werden mit den Käufern Details zum Innenausbau abgestimmt.
• Bei Mietobjekten beauftragt ImmoZins eine Verwaltung. Diese übernimmt den Abschluss der Mietverträge.

Zudem erstellt ImmoZins professionell Marktstudien, die mögliche Projektentwicklungsszenarien abbilden. Damit erhalten Investoren die erforderliche Transparenz, um sich für ein Projekt zu entscheiden und ihre Investitionen mit zusätzlichen Informationen zu untermauern.

Fazit: Strukturierte Immobilienentwicklung—Erfolgsrezept für renditestarke Projekte

Die Immobilienwirtschaft in der Schweiz verändert sich. Demografische Entwicklung, die stark erhöhte Nachfrage auf dem Immobilienmarkt und eine andauernde Tiefzinsphase in der Finanzwelt beeinflussen die Bauwirtschaft spürbar.

ImmoZins richtet seinen Fokus daher neben der Rentabilität auf passende Zielgruppen, nachhaltige Energiesparmassnahmen, attraktive Wohnlagen und eine hohe Lebensqualität. In der strukturierten Immobilienentwicklung werden Chancen und Risiken, weiche und harte Lagefaktoren, Renditen und Verkehrswerte mithilfe professioneller Methoden ermittelt.

Wir setzen die Kompetenz und Erfahrung als Mitglied im Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT) konsequent für unsere Kunden ein. Zugleich schaffen wir durch eigenes Investment eine positive Basis für die Zukunftsfähigkeit eines Projekts.

Sie suchen ein attraktives Immobilieninvestment? Wenden Sie sich vertrauensvoll an uns.