So berechnen Sie die Rendite Ihrer Immobilieninvestition
Inhaltsverzeichnis
Um den Erfolg einer Investition einschätzen zu können, gibt es Renditekennzahlen mit unterschiedlicher Aussagekraft. Die gängigsten sind Bruttorendite bzw. Bruttoanfangsrendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite und Ausschüttungsrendite.
Welche Faktoren Einfluss auf die Renditeentwicklung nehmen können und wie Sie die einzelnen Renditekennzahlen bewerten sollten, erfahren Sie in diesem Ratgeberartikel. Hier können Sie die Rendite Ihrer Immobilieninvestition berechnen.
Aktuelle Entwicklung der Renditen im Markt gegenüber ImmoZins
Wenn Sie die Rendite Ihrer Wunschimmobilie errechnet haben, sagt das Ergebnis erst dann etwas aus, wenn Sie auch die marktüblichen Renditen kennen. Diese sind:
- Anlagen- und Renditeimmobilien: ca. 5-6 %
- Wohn- und Geschäftshäuser, Liegenschaften mit anspruchsvoller Architektur, historische Objekte oder Altstadtimmobilien: ca. 4-5 %
- Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Ferienhäuser: ca. 2-3,5 %
Die Auflistung zeigt, dass Gewerbeimmobilien renditestärker sind als Wohnimmobilien. Der Grund ist, dass deren Mieten höher und die Mietverträge wesentlich längere Laufzeiten haben. Sicheren Mieterträgen stehen moderate Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten gegenüber. Allerdings steigt das Risiko erheblich stärker als bei einer Wohnimmobilie.
Die Renditeaussichten für Wohnimmobilien sind bei geringerem Risiko ebenfalls attraktiv, können in hochpreisigen Metropolen jedoch unter Druck geraten. Stark steigende Mieten fangen die exorbitant gestiegenen Kaufpreise häufig nicht mehr auf. Daher gilt es, nicht nur Miete und Kaufpreis im Blick zu behalten. Vor allem den energetischen Status des Objekts sollten Sie prüfen. Das vermeidet hohe Modernisierungsaufwände und spricht potenzielle Käufer bzw. Mieter an.
Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie stehen bei uns schon ab Planungsbeginn hoch im Kurs. Alle Projekte planen und realisieren wir selbst und stimmen die Details mit den Investoren ab. Ihre Vorteile: volle Transparenz und keine versteckten oder überflüssigen Kosten. Bei der Berechnung der Rendite setzen wir nicht den Warmmietzins statt der Kaltmiete an, verschweigen keine später notwendigen Renovationen und bleiben bei der Analyse von Lage und Perspektive realistisch.
Wichtige Renditekennzahlen und deren Berechnung
Eigenkapitalrendite oder Return on Equity (ROE)
Wer die Rendite einer Immobilie mit denen anderer Anlageformen wie Gold, Kryptowährungen oder Aktien vergleichen will, sollte die Eigenkapitalrendite in % berechnen. Sie sagt aus, wie hoch der voraussichtliche Reingewinn über dem investierten Eigenkapital pro Jahr ausfällt.
ImmoZins verwendet vorrangig den ROE für seine Investoren, da es sich um eine wichtige ökonomische Kennzahl handelt. Mit der Eigenkapitalrendite erhalten Investoren sofort Informationen, mit welchen Gewinnen sie rechnen können und wie sich die Rendite mit zunehmender Laufzeit verändert.
Wie wird die Eigenkapitalrendite (ROE) berechnet?
So berechnen Sie die Eigenkapitalrendite in Prozent: (Reingewinn x 100) / Eigenkapital.
Unter dem Reingewinn versteht man den Nettoertrag abzüglich Fremdmittelkosten (Zinsen).
Beispiel: Die Käufer einer Doppelhaushälfte investieren 20 % Ihres Vermögens als Eigenkapital, d. h. 160’000 CHF. Den Rest des Kaufpreises zuzüglich 10 % Nebenkosten finanzieren sie fremd. Die Fremdmittelzinsen von 1,5 % betragen in diesem Fall 10’800 CHF p. a.
Daher sieht die Berechnung der Eigenkapitalrendite so aus: (20’640 − 10’800) x 100 / 160’000 = 6,15.
Bruttorendite und Bruttoanfangsrendite
Bei Berechnung dieser Renditekennzahlen ist darauf zu achten, dass sowohl für bereits vermietete wie für leerstehende Flächen die aktuelle Marktmiete angenommen wird. Wer die Bruttorendite seiner Immobilie berechnen will, setzt dafür die (fiktive) Vollvermietung voraus.
Es werden keine Anschaffungsnebenkosten oder Bewirtschaftungskosten eingerechnet. Daher vermittelt die Bruttorendite nur einen groben Eindruck hinsichtlich der Rentabilität. Ihre Aussagekraft ist eher gering. Sie dient nicht als sichere Basis für eine Kaufentscheidung und sollte nur bei neueren Objekten (max. 10 Jahre alt) zum Einsatz kommen.
Wichtig: Die Bruttorendite einer Immobilie fusst in der Schweiz nach Art. 269 a lit. c OR auf dem Referenzzinsatz und darf diesen maximal um 2 % überschreiten.
Wie wird die Bruttorendite berechnet?
So berechnen Sie die Bruttorendite in Prozent: Jahresnettomietzins x 100 /Kaufpreis bzw. Gestehungskosten des Objekts ohne Anschaffungsnebenkosten.
Setzt man bei einem Neubau die Gestehungskosten an, verstehen sich darunter die Aufwände für Grundstück, Bau, Baunebenkosten und Umgebungskosten.
Beispiel Bruttorendite bei Kauf einer Doppelhaushälfte in Bern, 160 m² Wohnfläche inklusive Grundstück 450 m²:
- Kaufpreis ohne Anschaffungsnebenkosten: 800’000 CHF
- Nettomietzins Doppelhaushälfte per anno: 25’800 CHF
- Bruttorendite: 25’800 x 100 / 800´000 = 3,23
Wie wird die Bruttoanfangsrendite berechnet?
Wird nur die Miete für vermietete Flächen zugrundegelegt und bleiben leerstehende Bereiche ausser Acht, spricht man von der Bruttoanfangsrendite. Das trifft auch zu, wenn das Objekt zum Bewertungsstichtag voll vermietet ist und kein Leerstandsrisiko aufweist.
So berechnen Sie die Bruttoanfangsrendite in Prozent: Jahresnettokaltmiete vermieteter Flächen x 100 / Kaufpreis bzw. Gestehungskosten des Objekts ohne Anschaffungsnebenkosten.
Bruttoanfangsrendite der Doppelhaushälfte in Bern: 25’800 x 100 / 800’000 = 3,23.
Mixt man die Berechnungswerte und setzt den vertraglichen Nettomietzins für vermietete Bereiche sowie die Marktmiete für noch leerstehende Flächen an, ergibt sich keine der beiden Kennzahlen.
Nettorendite
Aussagekräftiger ist die Nettorendite für Immobilien, bei der die Eigentümerkosten berücksichtigt werden. Dabei ist in der Schweiz zu beachten, dass die Nettorendite in Art. 269 OR geregelt ist und auf dem einheitlichen Referenzzinssatz nach Art 12a VMWG fusst.
Wichtig: Nach der aktuellen Rechtssprechung des Bundesgerichts (BGE 123 III 171 E 6a) darf die maximale Nettorendite den Zinssatz für erste Hypotheken um höchstens 0,5 % übersteigen.
Wie wird die Nettorendite berechnet?
So berechnen Sie die Nettorendite in Prozent: Nettomietertrag x 100 / Marktwert + Anschaffungsnebenkosten.
Als Nettomietertrag definiert sich der Mietzins ohne Nebenkosten, Rückstellungen und Bewirtschaftungskosten.
Setzt man einen Abzug von 20 % für Rücklagen, Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten an, ergibt sich ein Nettomietertrag bei unserer Berner Doppelhaushälfte von 20’640 CHF.
Anschaffungsnebenkosten betrugen in diesem Beispiel 10 %, also 80’000 CHF.
Die Nettorendite unserer Doppelhaushälfte in Bern: 20’640 x 100 / 800’000 + 80’000 = 2,35.
Berechnet man die Nettorendite unter Berücksichtigung von Rücklagen, Bewirtschaftungskosten und Kaufnebenkosten, zeigt sich, dass diese Berechnung deutlich realistischer ausfällt als die errechnete Bruttoanfangsrendite.
Ausschüttungsrendite
Sie wollen, dass Ihre Immobilieninvestition regelmässig Mieterträge generiert und das auf lange Sicht? Damit dies gewährleistet ist, sollten Sie einen Teil der Erträge zurückstellen und in die Immobilie reinvestieren. Empfehlenswert ist eine Rückstellung von 1 % des Marktwertes einer Immobilie pro Jahr.
Die Ausschüttungsrendite in % spiegelt die Ertragssituation in komprimierter Form wider.
Wie wird die Ausschüttungsrendite berechnet?
So berechnen Sie die Ausschüttungsrendite in Prozent: (Mieterträge p. a. – Kosten – Rückstellungen) x 100 / investiertes Kapital.
Die abzuziehenden Kosten beinhalten Fremdmittelkosten. Der Divisor, das investierte Kapital, beinhaltet neben dem Eigenkapital auch Fremdmittel sowie Kaufnebenkosten.
Die Ausschüttungsrendite für die Berner Doppelhaushälfte beträgt mit 10’800 CHF Kreditzinsen, 160’000 CHF Eigenkapital sowie 720’000 CHF Kredit (der auch 80’000 CHF Kaufnebenkosten deckt): 9’840 x 100 / 880’000 = 1,12.
Welche Faktoren haben Einfluss auf Renditen?
Wer eine Rendite ermittelt, sollte die unterschiedlichen Faktoren berücksichtigen, die Rendite und Renditekennzahlen beeinflussen können:
Immobilie
- Wie ist der bauliche Zustand? Weist die Immobilie feuchte und schadhafte Wände auf?
- Bestehen unerfüllte behördliche Auflagen hinsichtlich Dämmung, Gebäudesicherheit, Umweltschutz oder Brandschutz?
- Auf welchem Stand sind Haustechnik, Materialien und Raumgrössen?
- Behindern Planungsvorschriften oder Denkmalauflagen die Modernisierung der Immobilie?
- Ist das Grundstück vollkommen erschlossen?
- Liegen die Unterhaltskosten in der Norm?
- Welche Steuern fallen beim Kauf, Verkauf oder Vermietung des Objektes an?
Makroökonomie; Mikroökonomie
- Wie ist die Infrastruktur der Region und des Immobilienstandorts?
- Ist der ÖPNV ausgebaut und attraktiv?
- Wie sind die kulturellen Aspekte der Umgebung? Gibt es Restaurants, Geschäfte und Kinos?
- Wie sieht die Planung der Gemeinde aus? Sind weitere Strassen, Zugstrecken oder Industrie geplant?
- Sind die nächste Umgebung, d. h. der Standort des Objekts, die Nachbarschaft oder die umliegenden Strassen und Parks soziale Brennpunkte?
- Ist die Liegenschaft mit Altlasten belastet oder auf andere Weise gefährdet?
Immobilienmarkt
- Welche Zielgruppe spricht die Immobilie an?
- Gibt es aktuell und künftig eine Nachfrage für solche Immobilien? Welchen Mietzins erhält man dafür?
- Wie gross ist das Leerstandsrisiko?
- Ist eine deutliche Wertsteigerung zu erwarten?
- Wie kurz-, mittel- oder langfristig soll die Investition sein?
Fazit
Wer die Rendite seines Wunschobjektes ausrechnen will, sollte sich im Vorfeld entscheiden, welche Informationen er vom Ergebnis erwartet. Denn davon ist abhängig, welche Kennzahl auszuwählen ist und mit welchen Daten diese korrekt berechnet wird. Bereits scheinbar geringfügige Abweichungen wie Bruttomietzins statt Nettomietzins ergeben verfälschte Ergebnisse.
Falls Sie noch unsicher sind, welche Kennzahl für Sie relevant ist oder wie Sie diese berechnen, wenden Sie sich am besten an einen unserer Experten.
