Sanieren, Modernisieren, Renovieren — so bleibt Ihre Immobilie fit

Was gilt als Sanierung einer Immobilie? Eine Definition

Moderne Energiestandards, Komfort und Wohnqualität — Sanierung dient dazu, den ursprünglichen Zustand und die Qualität einer Immobilie wiederherzustellen. Schliesslich ist der Begriff «Sanierung» vom lateinischen «sanare» abgeleitet und bedeutet «heilen» und «gesundmachen». Die Sanierung von Mängeln und Schäden ist in der Regel aufwendig und kostenintensiv. Zudem sind Fachwissen und häufig die Erfahrung eines Bausachverständigen erforderlich.

Fälschlicherweise werden die Begriffe «Sanierung» und «Modernisierung» gerne synonym verwendet. Bei einer Modernisierung muss jedoch kein Mangel vorliegen. Noch verwirrender wird es bei der «energetischen Sanierung». Hier handelt es sich entgegen der Begrifflichkeit nicht um eine Sanierungsmassnahme, sondern um eine Modernisierung. Auch bei Schönheitsreparaturen wird nichts saniert, sondern renoviert.

Was ist der Unterschied zwischen Sanieren, Modernisieren und Renovieren?

Sanierung

Eine Sanierung dient dazu, den baulichen Zustand des Hauses wiederherzustellen und Schäden bzw. Mängel zu beseitigen.

Typische Sanierungsmassnahmen:

• Schimmel oder Hausschwamm entfernen
• Undichtes Dach reparieren
• Risse und sonstige Mauerschäden beseitigen
• Asbest entfernen
• Keller und Gebäudesockel trockenlegen
• Undichte Fenster ersetzen

Modernisierung

Wenn Sie modernisieren, bringen Sie Ihre Immobilie und dessen Ausstattung auf den aktuellen Stand der (Bau-)Technik. Dadurch erhöhen Sie nicht nur den Objektwert, sondern verbessern auch die Wohnqualität.

Typische Modernisierungsaktivitäten:

• Neuen Wohnraum innerhalb des Hauses schaffen (z. B. im Keller)
• Anbau eines Balkons
• Installation einer Photovoltaikanlage
• Austausch von Heizung und Leitungen
• Dämmung von Dach, Aussenwänden und Kellerdecke
• Einbau von Isolierglasfenstern oder Sicherheitsfenstern und -türen
• Einbau eines Lifts im Treppenhaus oder in den Innenräumen

Renovation

Die Renovation (auch «Renovierung») hat das Ziel, Gebrauchsspuren und Verschleiss an und in der Immobilie zu beseitigen. Es handelt sich primär um optische Verbesserungsmassnahmen.

Typische Renovationsarbeiten:

• Streichen der Fassade und der Wände
• Wasserflecken abdecken
• Tapezieren oder Innenwände neu verputzen
• Fenster und Türen lackieren
• Teppich erneuern, Parkett abschleifen, beschädigte Fliesen ersetzen

Wichtig: In der Praxis fliessen die Massnahmen häufig ineinander, da es beispielsweise sinnvoll ist, Aussenwände nicht nur dämmen zu lassen, sondern auch mit einem neuen Anstrich zu versehen. Auch wenn im Rahmen einer Modernisierung eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installiert wird, werden vorher verschobene Dachschindeln und Undichtigkeiten repariert.

Modernisierung vs. Instandhaltung: Wie wird die Miete beeinflusst?

In Mietobjekten gibt es häufig Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter, welche Massnahmen als Modernisierung gelten. Der Grund: Modernisierungsmassnahmen dürfen Mietzins erhöhend eingesetzt werden. Bereits im Mietzins beinhaltet sind dagegen Massnahmen, die für den vertragsgemässen Gebrauch der Wohnung oder des Hauses erforderlich sind.

Dazu gehören z. B.:

• Reparatur der Heizung und des Kamins
• Austausch von Wasserrohren
• Reparatur eines eingebauten Aufzugs
• Instandhaltung der Briefkästen und Türklingeln
• Reparatur oder Austausch defekter Fenster und Türen

Wie lange dauert typischerweise eine Sanierung?

Je nach Art der durchzuführenden Arbeiten kann eine Sanierung mehrere Wochen oder Monate dauern. Dabei benötigt die Totalsanierung (Kernsanierung) eines Hauses oder einer Wohnung erheblich mehr Zeit als die Teilsanierung. Für eine Kernsanierung sollten Sie — je nach Umfang — zwischen zwei und sechs Monate einplanen. Der Vorteil von Teilsanierungen: Sie können Kosten und Steuererleichterungen auf mehrere Jahre verteilen.

Tipp: Viele Sanierungen erfordern Genehmigungen, die den Start der Sanierungsmassnahmen verzögern können. Erkundigen Sie sich daher frühzeitig bei der kantonalen Baubehörde, ob und welche Genehmigungen Sie benötigen.

Welche Kosten fallen für eine Sanierung an?

Die anfallenden Kosten für Modernisierung und Sanierung eines Gebäudes sind von Ausführung und Aufwand abhängig. Hier einige Kostenbeispiele:

• Fenster: Kunststoff, zweifach-verglast, 500 CHF, dreifach-verglast, 600 CHF. Jeweils pro Fenster.
• Anstrich: Baugerüst + Reinigung der Fassade inkl. Anstrich pro 100 qm² ab 3’500 CHF.
• Dämmung: Fassadendämmung zwischen 250 CHF und 400 CHF pro qm², je nach Dicke der Dämmschicht.
• Photovoltaik: Für ein Einfamilienhaus ist mit Kosten von ca. 25’000 bis 30’000 CHF zu rechnen.
• Dach: Kosten für ein Einfamilienhaus max. 60’000 CHF, davon für das Eindecken ca. 100 CHF/qm² = max. 25’000 CHF plus Dämmung bis zu 250 CHF/qm².
• Keller: Die Kellerdecke von unten dämmen zu lassen, kostet max. 100 CHF/qm². Werden auch Wände und Boden gedämmt, fallen zusätzlich 150 CHF/qm² an.
• Heizung: Der Austausch der Heizung gegen eine Luft-Wasser-Wärmepumpe belastet mit ca. 40’000 CHF das Budget.