Makrolage – wie beeinflusst die weitere Umgebung den Immobilienwert?
Was versteht man unter Makrolage? Eine Definition
Die Makrolage (griech.: makro = gross, weit) ist eines der wichtigsten Kriterien beim Kauf einer Immobilie und beeinflusst massgeblich deren Wert. Bei der Makrolage wird das Umfeld der Liegenschaft im weiteren Sinne betrachtet, z. B. die Stadt und die Region, in der sie sich befindet. Dabei spielen auch Faktoren eine Rolle, die langfristig eine Wertminderung bewirken können. Dazu gehören beispielsweise steigende Arbeitslosigkeit und regionale Abwanderungstendenzen.
Interessenten sollten sich daher vor einer Kauf- oder Investitionsentscheidung intensiv mit der Lage des Objekts beschäftigen. Der Kaufpreis und die langfristige Wertentwicklung lassen sich nur realistisch einschätzen, wenn Makro- und Mikrolage umfassend geprüft werden.
Was zeichnet die Mikrolage aus?
Während bei der Makrolage das weitere Umfeld der Immobilie im Fokus steht, werden bei der Mikrolage das Objekt und die direkte Umgebung beleuchtet. Dazu gehören beispielsweise Zustand und Ausrichtung der Liegenschaft, die unmittelbare Nachbarschaft, die Entfernung zum Stadtzentrum, Lärm- und Geruchsimmissionen oder die Nähe zu Spielplätzen.
Die Makrolage wird durch weiche und harte Faktoren bestimmt
Bei der Makrolage wirken sich weiche und harte Lagefaktoren unterschiedlich aus. Zu den harten Faktoren zählen solche, die quantifizierbar sind, als weiche Faktoren gelten subjektive Entscheidungsmerkmale.
Im Kontext des Klimawandels spielen beispielsweise harte Faktoren wie Hochwasserrisiko, Luftqualität oder Anfälligkeit für Naturkatastrophen zunehmend eine Rolle bei der Bewertung der Makrolage. Auch Veränderungen in der lokalen oder nationalen Gesetzgebung, z. B. hinsichtlich Steuern, Bauvorschriften oder Mietkontrollen, haben Einfluss auf den Immobilienmarkt.
Weiche Faktoren erscheinen auf den ersten Blick weniger relevant, können auf emotionaler Ebene jedoch ausschlaggebend für oder gegen den Kauf einer Immobilie sein.
Harte Faktoren sind z. B.:
- Wirtschaftsentwicklung und Arbeitsmarkt
- Verkehrsinfrastruktur und Flächenangebot
- Bevölkerungs- und Einkommensstruktur
- Steuersätze und kommunale Gebühren
- medizinische Infrastruktur
- Einkaufsmöglichkeiten und Kaufkraft
- öffentliche Einrichtungen wie Schulen, Behörden und sonstige Dienstleistungen
- Umweltfaktoren: Luftqualität, Grünflächen oder Hochwasserrisiken
Weiche Faktoren sind z. B.:
- Lebensgefühl in der Stadt
- kulturelle und soziale Infrastruktur bzw. Umfeld
- Attraktivität des Wohnumfeldes
- Ansehen von Schulen und anderen Ausbildungseinrichtungen
- direkter Zugang zur Natur
- geänderte politische Rahmenbedingungen
Warum ist die Makrolage für den Immobilienkauf wichtig?
Informationen zur Standortentwicklung wie die Makrolage entscheiden darüber, ob sich die Investition in eine Immobilie langfristig lohnt. Dabei basieren Standortentscheidungen auf persönlichen Präferenzen oder/und auf wirtschaftlichen Faktoren.
Privatpersonen sollten einen Makrostandort hinsichtlich der aktuellen und künftigen Lebenssituation, ihrer Wünsche und Erwartungen prüfen:
- Entscheidend sind beispielsweise für eine Familie eine gute Infrastruktur, das Angebot an Kindergärten, Schulen und Arbeitgebern, Freizeitmöglichkeiten und sicherheitsrelevante Faktoren.
- Bei vielen Alleinstehenden punkten Immobilien im urbanen Umfeld mit einem breit gefächerten kulturellen Angebot und Jobmöglichkeiten, die auch ohne Auto erreichbar sind.
Investoren interessiert dagegen primär die Nachfrage innerhalb der Bevölkerung, das Entwicklungspotenzial der Region und deren Wirtschaftskraft. Um sich für ein Investment entscheiden zu können, sollte zudem die Preisentwicklung für die anvisierte Makrolage angemessen sein.
Wie hoch die einzelnen Lagefaktoren dabei zu gewichten sind, hängt nicht nur von der Nutzung des Objekts ab. Die Renditechancen steigen, auch wenn beispielsweise in einem beliebten Bezirk wenig Möglichkeiten für Neubauten bestehen. Der Erwerb einer Immobilie an einem attraktiven Makrostandort verspricht Wertsteigerungen und hohe Ertragschancen.
Es lohnt sich daher, vorab zu prüfen, welche städtebaulichen Projekte die Region plant und welche Unternehmen sich angesiedelt haben oder es in nächster Zeit vorhaben. Davon profitieren auch Vermieter, da Leerstände in beliebten Makrolagen selten oder von kurzer Dauer sind.
