Die Überbauungsziffer ersetzt in vielen Kantonen die Ausnützungsziffer

Was ist die Überbauungsziffer in der Schweiz? Eine Definition

Die Überbauungsziffer (ÜZ) ist eine neue Berechnungsgrundlage, die in einigen Kantonen die bisher massgebliche Ausnützungsziffer (AZ) ersetzt. Sie gibt an, wie viel der anrechenbaren Grundstücksfläche überbaut werden darf. Daher ergibt sich die Überbauungsziffer aus dem Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche (aGbF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF). Das Ergebnis wird auch als «Fussabdruck» bezeichnet und in Prozent angegeben. Je nach Zone ist zusätzlich eine maximale Gesamthöhe vorgegeben.

In ihrer Eigenschaft als Instrument der Raumplanung beeinflusst die Kennziffer verschiedene Aspekte der städtischen Entwicklung. Dazu gehören unter anderem die Dichte und Wohnraumgestaltung, die Integration von Grünflächen, die Verkehrsanbindung und soziale Aspekte.

Bevölkerungswachstum erforderte Neuregelung

Ursprünglich waren Raumplanung und Bauvorschriften vor allem lokal organisiert. Kantone und Gemeinden legten ihre Regelungen selbst fest. Mit dem zunehmenden Wachstum der Bevölkerung und der Wirtschaft stiegen die Anforderungen an die Raumplanung. Probleme wie die Zersiedelung, der Verlust von Agrarland und der Bedarf an effizienter Infrastruktur erforderten umfassendere Ansätze.

Wie berechnet man die Überbauungsziffer?

Die Berechnungsformel lautet: ÜZ = aGbF / aGSF (Überbauungsziffer = anrechenbare Gebäudefläche / anrechenbare Grundstücksfläche).

• Zur anrechenbaren Gebäudefläche (aGbF) gehören Gebäudeflächen, Kleinbauten, Anbauten sowie die Teile der Unterniveaubauten, die das massgebende Terrain überragen.
• Zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) gehören alle Grundstücksflächen bzw. Grundstücksteile innerhalb der Bauzone. Die Flächen der Hauszufahrten werden angerechnet.
• Je nach Kanton werden auch Balkone, die mehr als 1,2 m über die Fassadenflucht hinausragen oder mehr als 1⁄3 der Fassadenlänge beanspruchen, angerechnet. Dabei ist es unerheblich, ob die Balkonplatte abgestützt oder eingespannt ist.
• Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung werden nicht angerechnet.

Beispielberechnung

Wenn die anrechenbare Gebäudefläche (aGbF) 200 m² umfasst und die anrechenbare Grundstücksfläche (aGSF) 800 m² ergibt sich daraus diese Berechnung: 200 / 800 = 0,25.

Das Ergebnis bedeutet, dass 25 Prozent der Grundstücksfläche mit einem Gebäude bebaut werden dürfen.

Was hat sich mit der neuen Überbauungsziffer geändert?

Die ursprüngliche Ausnützungsziffer (AZ) konzentrierte sich auf das Volumen und die Dichte von Gebäuden. Der Gesetzgeber und die Städteplaner erkannten im Laufe der Zeit jedoch, dass präzisere Instrumente notwendig sind, um die städtebauliche Qualität und die Bodennutzung effektiver zu steuern. Das Ergebnis der Überlegungen war die Entwicklung der Überbauungsziffer (ÜZ).

Die entscheidende Änderung zur bisher anzusetzenden Ausnützungsziffer (AZ) ist die Höhe der Gebäude, mit der die Dichte des Wohnquartiers ermittelt wird. Damit optimieren die Gemeinden die Raumausnutzung im Quartier. Das zulässige Bauvolumen ergibt sich aus der Kombination aus Überbauungsziffer (ÜZ) und der zulässigen Höhe des Gebäudes.

Wichtig: Eine direkte Umrechnung für bestehende Objekte von der bisher geltenden Ausnützungsziffer (AZ) zur neuen Überbauungsziffer (ÜZ) ist nicht möglich. Wie gross die ÜZ sein darf, bestimmen die Gemeinden abhängig vom Zonentyp in der Bau- und Zonenordnung.