Geschossflächenziffer und deren Alternativen in der Schweiz

Was ist die Geschossflächenziffer? Eine Definition

Die Geschossflächenziffer (GFZ) ist eine der wichtigsten Kennzahlen in einem Bauzonenplan. Wer sich ein Grundstück kauft oder ein vorhandenes bebauen will, sollte die Auflage hinsichtlich der Geschossflächenziffer kennen. Die Kennzahl gibt das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen (GF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) an. Sie kennzeichnet die bauliche Nutzung: Je höher die Zahl ist, desto grösser darf gebaut werden.

Die GFZ und andere Kennzahlen können sich direkt auf den Wert eines Grundstücks auswirken. Je höher die zulässige Bebauungsdichte, desto wertvoller kann das Grundstück sein, da mehr Wohn- oder Nutzfläche möglich ist.

Wie berechnet man die Geschossflächenziffer?

Um die Geschossflächenziffer zu ermitteln, benötigen Sie die Summe aller Geschossflächen. Dazu werden folgende Flächen der Immobilie summiert:

• Hauptnutzflächen (HNF)
• Nebennutzflächen (NNF)
• Verkehrsflächen (VF)
• Konstruktionsflächen (KF)
• Funktionsflächen (FF)

Nicht angerechnet werden Flächen, deren lichte Höhe unter dem Mindestmass liegt. Dieses Mindestmass gibt der Gesetzgeber vor und sollte vom Bauherrn vor Beginn der Planungsarbeiten beim zuständigen Bauamt erfragt werden.

Das Ergebnis, d. h. die Summe der Geschossflächen wird durch die anrechenbare Grundstücksfläche geteilt. Mit der Formel zur Berechnung der Geschossflächenziffer ist das ganz einfach:

• GFZ = ∑GF / aGSF

Was ist die anrechenbare Grundstücksfläche (aGSF)?

Zur anrechenbaren Grundstücksfläche gemäss SIA-Norm 421 gehören alle Grundstücksflächen bzw. Grundstücksteile der entsprechenden Bauzone. Angerechnet werden Hauszufahrten, also Fahr- und Gehwege, die ausschliesslich die auf der Grundstücksfläche stehenden Gebäude erschliessen. Nicht anzurechnen sind die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung.

Tipp: Wenn das Baugrundstück in unterschiedlichen Zonen liegt, muss die anrechenbare Grundstücksfläche für jede Bauzone einzeln berechnet werden.

Welche Alternativen zur Geschossflächenziffer sind zulässig?

Nicht jeder Kanton sieht in der Einführung der Geschossflächenziffer die Zukunft. Da das Baurecht in der Schweiz kantonal geregelt ist, legen die Kantone die Kennziffern häufig unterschiedlich aus. Um diesem Problem entgegenzuwirken, wurde 2010 die «Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe», kurz IVHB, geschlossen. Die IVHB vereinheitlicht Baubegriffe und Messweisen, enthält aber keine Masse. Für deren Umsetzung ist das IOHB, das «Interkantonale Organ über die Harmonisierung der Baubegriffe», zuständig.

Die Kantone können das formelle Planungs- und Baurecht freiwillig anpassen. Bis 2023 haben sich 17 der 26 Kantone der IVHB angeschlossen. Sie haben sich bereit erklärt, die 30 harmonisierten Messweisen und Definitionen (z. B. Abstand, Höhe und Geschossigkeit) zu verwenden.

Regionale Unterschiede

Hinsichtlich der Geschossflächenziffer und der ähnlichen Ausnützungsziffer gibt es unterschiedliche Herangehensweisen und Ansichten in den Kantonen. Das veranlasste das IOHB im Jahr 2009 dazu, eine Entscheidung zu treffen: Demnach müssen die Kantone die Geschossflächenziffer nicht übernehmen, sondern können die vielfach länger bekannte Ausnützungsziffer (AZ) beibehalten. Diese gibt das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und Bruttogeschossfläche an. Nicht bewohnbare Räume werden von dieser Kennziffer nicht erfasst, z. B. Keller, Balkone, Garage.

Da die Ausnützungsziffer in den Kantonen unterschiedlich berechnet wird, besteht nach Beschluss des IOHB auch die Möglichkeit, eine eigene kantonale Nutzungsziffer einzuführen.

Wichtig: Da sich das Bau- und Planungsrecht weiterentwickelt, können sich die Regelungen zur Geschossflächenziffer (GFZ) und Ausnützungsziffer (AZ) ändern. Es ist ratsam, sich regelmässig über aktuelle Gesetzesänderungen und Praktiken zu informieren.

Zudem können die Kantone unterschiedliche Regelungen und Definitionen haben. Investoren, Entwickler und Bauherren, die in verschiedenen Teilen der Schweiz tätig sind, sollten sich mit den regionalen Unterschieden vertraut machen.