Immobilien als Kapitalanlage — diese Fehler sollten Sie vermeiden

Was ist eine Kapitalanlage? Eine Definition

Attraktive Wertsteigerungen und die anhaltende Nachfrage machen Immobilien zur interessanten Geldanlage. Bei einer Immobilie als Kapitalanlage zieht der Eigentümer meist nicht selbst ein, sondern vermietet diese. Das Ziel ist, Kapital möglichst risikoarm mit maximaler Rendite anzulegen. Kriterien wie Lage und Zustand, Mietzinsniveau und Leerstandrisiko, Kreditkonditionen und Steuern entscheiden über den Erfolg einer Renditeimmobilie.

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Nahezu jede Art von Immobilien kann als Renditeobjekt dienen, beispielsweise:

• Stockwerkeigentum
• Ein- und Zweifamilienhäuser
• Mehrfamilienhäuser
• Gewerbliche Mischobjekte mit Wohnungen und Gewerbeflächen
• Reine Gewerbeimmobilien

Was bedeutet das für Anleger?

Wer mit einer überschaubaren Geldanlage starten will, sollte in Stockwerkeigentum investieren. Der Vorteil ist, dass Sie Unterhaltskosten und Verantwortung für die gemeinsam genutzten Flächen mit anderen Eigentümern teilen. Weniger geeignet als Kapitalanlage sind Ein- und Zweifamilienhäuser, die gegenüber der erzielbaren Rendite ein verhältnismässig hohes Investment erfordern. Auch Gewerbeimmobilien sollten Sie nur auswählen, wenn Sie Erfahrung und eine hohe Risikobereitschaft mitbringen. Die durchschnittlich höchste Rendite als Kapitalanlage erzielen Mehrfamilienhäuser.

Wichtig: Während der Tiefzinsphase funktionierte der Kauf von Stockwerkeigentum als Renditeobjekt gar mit hohem Belehnungsgrad. Das aktuelle Zinsniveau lässt das jedoch nicht mehr zu. Dementsprechend sollte die Wohnung vollständig oder zu einem grossen Teil Ihnen gehören und nicht mehrheitlich im Besitz der Bank sein. Wenn der Belehnungsgrad durch die Bank zu hoch ist, können die finanziellen Belastungen durch die Zinsen und Tilgungen die potenzielle Mieteinnahme übersteigen. Das kann die Rentabilität des Investments beeinträchtigen und zu finanziellen Schwierigkeiten führen.

8 wichtige Fragen rund um die Finanzierung einer Renditeimmobilie

• Verfügen Sie über ausreichend Eigenkapital (mindestens 25 % des Belehnungswertes) zuzüglich der Kaufnebenkosten wie Grundbuch-, Notar- und Maklergebühren?
  Wichtig: Für Immobilien als Kapitalanlage dürfen Sie kein Geld aus der 2. Säule und der Säule 3a einsetzen, es sei denn, Sie bewohnen eine der Wohnungen selbst.
• Können Sie die 2. Hypothek innert 10 Jahren auf die erforderlichen 65 % des Belehnungswertes amortisieren?
• Reichen die liquiden Mittel langfristig für Lebenshaltungskosten und Ihre privaten Pläne aus?
• Eignen sich Objekt und Region für eine renditeorientierte Investition? Fragen Sie z. B. Ihre Bank nach Erfahrungswerten.
• Ist für eine profitable Wertentwicklung eine vorhergehende Sanierung der Immobilie erforderlich? Lassen Sie notwendige Massnahmen zum Werterhalt und zur Wertsteigerung durch einen Sachverständigen bewerten.
• Ist das anvisierte Objekt für Ihre Zielgruppe und für Sie auf Dauer attraktiv?
• Welche Prognosen für das Mietzinsniveau und die Region gibt es? Informieren Sie sich bei Gemeinde und Kanton über die Entwicklungskonzepte für die nächsten Jahre.
• Haben Sie für Ihre Investitionen unterschiedliche Standorte und Objektarten gewählt? So können Sie Klumpenrisiken vermeiden.

Lesen Sie weitere Tipps zur Finanzierung einer Renditeimmobilie in unserem Ratgeber.

Diese Fehler sollten Sie bei Immobilien als Kapitalanlage vermeiden

Kaufpreis zu hoch

Wer die Liegenschaft zu teuer erwirbt, muss damit rechnen, nur eine geringe oder keine Rendite zu erwirtschaften. Beauftragen Sie zur Sicherheit einen Experten mit der Begutachtung Ihrer Wunschimmobilie. Klären Sie auch Leerstände und die Fluktuation der Mieter in den letzten Jahren.

Mängel nicht erkannt

Wenn erst nach dem Kauf Schäden, versteckte Mängel und Altlasten an der Immobilie sichtbar werden, kann Sie das teuer zu stehen kommen. Prüfen Sie das Objekt auf Renovierungs- und Reparaturstau. Informieren Sie den Gutachter über Ihre Ergebnisse.

Grundbucheintragungen ignoriert

Das Grundbuch sollten Sie im Vorfeld auf Eintragungen wie Grunddienstbarkeiten oder eine Personaldienstbarkeit prüfen. Lassen Sie auch Vorlasten wie z. B. Wohnrecht, Nutzniessung, Vorkaufsrecht oder Leitungsrechte durch einen Experten bewerten.

Alternative Finanzierungsangebote versäumt

Fremdmittelkosten stellen eine langjährige Belastung dar, die neben Reparaturkosten, Steuern, Verwaltungsaufwand und weiteren Aufwänden für Sie tragbar sein müssen. Rechnen Sie daher die Kostensituation realistisch durch und vergleichen Sie Kreditangebote unterschiedlicher Anbieter.

Falsche Motivation

Sie haben erfahren, wie stark die Mietpreise steigen und möchten möglichst schnell an der Entwicklung teilhaben? Seien Sie sich bewusst, dass eine Immobilie als Kapitalanlage eine langfristige Investition ist. Sie verursacht laufende Kosten für Verwaltung, Wartung, Steuern, Reparaturen und Mietersuche.

Alternative: Investieren Sie indirekt in Immobilien

Schrecken Sie die Investition und der Aufwand für eine Immobilie als Kapitalanlage ab? Wählen Sie doch stattdessen die indirekte Form eines Immobilieninvestments: Immobilienfonds und -aktien, Crowdinvesting in Immobilien oder unsere renditestarken Investmentmodelle RENDITE und PROMOTION.

Durch Investments in Neubauprojekte mit Entwicklungspotenzial generiert ImmoZins attraktive Erträge bzw. Renditen. Unser erfahrenes Team übernimmt für Sie die Projekt- und Bauleitung inklusive der erforderlichen Vermarktungsaktivitäten. Dabei behalten Sie als gleichberechtigter Teil der Bauherrschaft ein ständiges Mitspracherecht.