Wertquote — Definition, Berechnung, Änderung

Was ist die Wertquote? Eine Definition

Der Begriff «Wertquote» wird in der Schweiz vorwiegend im Zusammenhang mit Immobilien verwendet. Es handelt sich um den Anteil einer Wohneinheit am Gesamtwert einer Liegenschaft zuzüglich eines Anteils an den gemeinschaftlichen Flächen.

Die Wertquote ist daher ein wesentlicher Faktor bei der Bestimmung der finanziellen Verantwortlichkeiten und Rechte der einzelnen Miteigentümer in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft und bestimmt die Verteilung der Kosten und Lasten für das Gemeinschaftseigentum auf die Eigentümer. Dazu gehören Verwaltungs-, Betriebs- und Unterhaltskosten sowie die Zuwendungen zum Erneuerungsfonds. Auch die Stimmkraft des Eigentümers innerhalb der Gemeinschaft orientiert sich an der Wertquote.

Wie wird die Wertquote berechnet?

Der Gesetzgeber sieht die Wertquote als Massstab zur Kostenverteilung (Art. 712e ZGB): «Die Stockwerkeigentümer haben an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten.»

Die Wertquote basiert meist auf der Flächenberechnung. Eine allgemeingültige oder gesetzliche Berechnungsmethode gibt es allerdings nicht. In der Praxis sind einige Parameter anerkannt, die Ihnen bei der Ermittlung der Wertquote helfen. Die Festlegung erfolgt in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner, meist Hundertstel oder Tausendstel. Das Ergebnis 230/1000 bedeutet beispielsweise, dass einem Stockwerkeigentümer 23 % der gesamten Liegenschaft (Sondereigentum plus Gemeinschaftseigentum) gehören.

Welche Faktoren fliessen in die Wertquote mit ein?

Im Gegensatz zum Miteigentumsanteil fliessen bei der Wertquote auch qualitative Aspekte mit ein. Die Stockwerkshöhe, eine exklusive Lage oder mehrere Bäder beispielsweise beeinflussen die Berechnung. Wohnbereiche haben dabei mehr Gewicht als selten genutzte Kellerräume oder Aussenbereiche.

Details zu Ausstattung und Zustand des Stockwerkeigentums haben keinen Einfluss auf die Wertquote. Diese sind nicht von Dauer. Es werden nur Faktoren berücksichtigt, die nicht oder nur mit erheblichem Aufwand änderbar wären.

Wichtig sind:

• Fläche oder Volumen Ihres Stockwerkeigentums
• Aufteilung der Wohneinheit und Anzahl der Zimmer (offene und grosszügige Räume sind ein Pluspunkt)
• Etage (Erdgeschoss- und Attikawohnungen werden höher gewichtet)
• Himmelsrichtung (Ausrichtung nach Süden ist positiv)
• Grösse der Nebenräume mit Sondernutzungsrecht (z. B. eigener Kellerbereich, Garagenbox)
• Fläche der sondernutzungsberechtigten Aussenbereiche (z. B. privater Gartenanteil oder eigene Terrasse)
• Gemeinschaftliche Nutzungsrechte (z. B. Fahrradstellplätze oder Hobbyräume)
• Störfaktoren, z. B. Immissionen wie Lärm oder Abgase

Kann die Wertquote geändert werden?

Die Wertquote wird bei einem Neubau festgelegt und mit dem Eigentum ins Grundbuch eingetragen. Weitere Anpassungen erfolgen in der Regel nicht. Werden allerdings Umbaumassnahmen oder An-/Aufbauten vorgenommen, wirkt sich dies häufig auf die Wertquote aus. Realisieren Sie beispielsweise über Ihrer Wohnung eine Dachterrasse im Sondereigentum, ist eine Anpassung zulässig.

Die Entscheidung über eine Änderung im Grundbuch obliegt nicht ausschliesslich Ihnen als Eigentümer der entsprechenden Wohnung. Mit dem Vorschlag müssen sich alle Stockwerkeigentümer einverstanden erklären. Dazu sollten Sie den Beteiligten Ihre Neuberechnung der Wertquote sowie die vollständigen Planungsunterlagen (Grundriss, Fotos und Dokumentation des Architekten) vorlegen.

Die Zustimmung dokumentieren die Beteiligten im Rahmen einer Stockwerkeigentümerversammlung. Sollte die Gemeinschaft nicht einverstanden sein, können Sie die fehlende Zustimmung durch einen richterlichen Beschluss ersetzen lassen.

Tipp: Wurde die Wertquote fehlerhaft eingetragen, entfällt die Zustimmungspflicht der Eigentümergemeinschaft (Art. 712e ZGB). Wenden Sie sich in diesem Fall direkt an Ihre kantonale Grundbuchstelle.