Substanzwertmethode — Immobilienbewertung von Spezialliegenschaften
Was ist die Substanzwertmethode? Eine Definition
Die Substanzwertmethode heisst auch «Sachwertmethode» oder «Realwertmethode». Es handelt sich um ein Bewertungsverfahren für Immobilien auf der Basis der Wiederherstellungskosten eines Gebäudes zuzüglich des Bodenwerts.
Während das Ertragswertverfahren für Renditeimmobilien eingesetzt wird, eignet sich die Substanzwertmethode für nicht ertragsorientierte Objekte und Spezialliegenschaften. Darüber hinaus stellt sie ein gängiges Verfahren zur Unternehmensbewertung dar, wenn das Betriebsvermögen überwiegend aus Immobilien und Kapitalanlagen besteht.
Für welche Immobilien eignet sich die Substanzwertmethode?
Es gibt drei Wertermittlungsverfahren für Immobilien mit unterschiedlichen Schwerpunkten. Bei der Substanzwertmethode stehen nicht die Erträge, sondern die Kosten der Wiederherstellung im Vordergrund. Sie eignet sich für aussergewöhnliche Immobilien und schwer vergleichbare Objekte. Dazu gehören historische Bauten wie Burgen und Schlösser sowie Bahnhöfe, öffentliche Gebäude und sonstige nicht ertragsorientierte Liegenschaften.
Die Bewertungsmethoden im Überblick:
Substanzwertmethode/Sachwertverfahren
Diese Bewertungsmethode geht davon aus, dass ein Käufer maximal die Wiederherstellungskosten einer Liegenschaft akzeptiert. Im Fokus stehen daher Bauwert und Landwert. Neben Lage, Baukosten und Grundstückswert berücksichtigt die Substanzwertmethode auch die Abnutzung. Das Verfahren ist üblich bei Ein- oder Zweifamilienhäusern sowie wie bei allen schwer vergleichbaren Immobilien. Da der Marktwert meist unberücksichtigt bleibt, kann der ermittelte Substanzwert von diesem deutlich abweichen.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren benötigt eine ausreichende Anzahl ähnlicher Liegenschaften oder Grundstücke, um eine realistische Bewertung zu erlauben. Die Methode ist Immobilien vorbehalten, von denen es viele vergleichbare Objekte auf dem Markt gibt, z. B. Reihenhäuser oder Wohnungen (Stockwerkeigentum). Ermittelt wird mit dem Verfahren der Durchschnittspreis verkaufter Objekte auf dem Markt. Zu- oder Abschläge für das Alter oder aufgrund energiesparender Ausstattung individualisieren das Ergebnis.
Zur Bewertung von Liegenschaften in besonderer Lage oder von Luxusimmobilien fehlen ausreichende Vergleichsobjekte und Verkaufszahlen. Deshalb ist das Vergleichswertverfahren für solche Objekte ungeeignet.
Ertragswertmethode
Bei Renditeliegenschaften und gewerblichen Immobilien kommt die Ertragswertmethode zum Einsatz. Die Bewertung eines Mehrfamilienhauses oder Bürogebäudes beispielsweise basiert auf den Erträgen, die der Eigentümer zukünftig erwarten kann. Dabei fliessen u. a. Bodenwert, Rohertrag, Restnutzungsdauer, Liegenschaftszins und Ausbau-/Nutzungsmöglichkeiten in die Wertermittlung ein.
Welche Vor- und Nachteile hat die Substanzwertmethode?
Die Substanzwertmethode ist vorteilhaft, weil:
- … sie die präzise Bewertung von ungewöhnlichen, denkmalgeschützten und ländlichen Liegenschaften zulässt.
- … sie Ausbau- und Umbauaufwände sowie umfangreiche Renovationen berücksichtigt.
- … sich die Herstellungspreise der Immobilie am aktuellen Preisniveau orientieren.
Die Substanzwertmethode ist nachteilig, weil:
- … das Marktgeschehen weitgehend unberücksichtigt bleibt.
- … es ein aufwendiges Verfahren ist, das Expertise aus dem Bausektor erfordert.
Wie wird der Substanzwert berechnet?
Bei der Substanzwertmethode gilt es, die Herstellungskosten der Immobilie inklusive der Aussenanlagen nach diesem Muster zu berechnen:
Wert der baulichen Anlage
+ Wert sonstiger Anlagen
+ Bodenwert
+ wertsteigernde Baumassnahmen/Renovationen
− altersbedingte Wertminderung des Gebäudes und des Grundstücks
− Wertminderung aufgrund von Mängeln oder Lasten
+/− Marktanpassungswert
= Substanzwert der Liegenschaft
Ermittlung des Substanzwertes in 3 Schritten
Bauwert berechnen
Bei älteren Immobilien wird meist der Kubikmeterpreis vergleichbarer Objekte mit dem Volumen des Gebäudes multipliziert. Wer ein neueres Gebäude bewertet, kann Baukostenindizes nutzen. Diese geben die kantonalen Behörden jährlich heraus. Vom Ergebnis wird die Altersentwertung abgezogen. Bei deren Ermittlung unterstützt Sie Ihr Architekt oder Sachverständiger.
Die Herstellungskosten berücksichtigen auch die Baunebenkosten, z. B. für die Baustelle, Versicherungen, Gebühren, Architekten, Bewilligungen, Aussenanlagen und vieles mehr.
Bodenwert festlegen
Der Bodenwert lässt sich im Vergleichsverfahren ermitteln. Orientierung bieten die Werte verkaufter Grundstücke in ähnlicher Lage. Informationen über durchschnittliche Quadratmeterpreise erhalten Sie auch bei Ihrer Gemeinde oder der kantonalen Baubehörde.
Substanzwert ermitteln
Den Substanzwert der Liegenschaft erhalten Sie, indem Sie den ermittelten Bauwert zum Bodenwert addieren.
Tipp: Um das Ergebnis zu überprüfen, empfiehlt es sich, zwei Bewertungsverfahren kombinieren.
