Gestaltungsplan – das sollten Sie darüber wissen
Was ist der Gestaltungsplan? Eine Definition
Der Gestaltungsplan ist ein Planungsinstrument der Gemeinden und Kantone. Er wird auch als Quartier-, Überbauungs- oder Bebauungsplan bezeichnet. Gestaltungspläne für Privatpersonen zur Vorlage bei den Baubehörden erarbeiten Architekten oder Bauunternehmer im Auftrag der Grundstückseigentümer, öffentliche werden von Gemeinden erstellt.
Mit dem Gestaltungsplan wird eine Spezialbauordnung aufgestellt. In dieser ist festlegt, wie das jeweilige Grundstück erschlossen, bebaut, gestaltet und genutzt werden soll. Die Planung kann von der kantonalen Grundordnung abweichen, muss aber die Umsetzbarkeit des Vorhabens belegen.
Wie unterscheiden sich private und öffentliche Gestaltungspläne?
Private Gestaltungspläne ermöglichen Grundstückseigentümern, Gestaltungswünsche vorzuschlagen und durchzusetzen. Die Genehmigung obliegt den kantonalen Behörden.
Bei einem öffentlichen Gestaltungsplan macht die Gemeinde Vorschläge zu Überbauung oder Sanierung eines Areals. Er setzt ein wesentliches öffentliches Interesse voraus. Die Bürger können den Entwurf im Rahmen des Einspruchsverfahrens prüfen und kommentieren.
Ziel und Zweck eines Gestaltungsplans
Der genehmigte Gestaltungsplan ist verpflichtend. Eigentümer eines Baugrundstücks oder Kaufinteressenten sollten sich daher rechtzeitig mit den Erfordernissen befassen. Der Zweck des Gestaltungsplans ist es, sicherzustellen, dass eine architektonisch, wohnhygienisch und landschaftlich optimale Nutzung erfolgt. Unter «Wohnhygiene» wird das Einhalten einer Mindestraumhöhe in Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen verstanden.
Das Baureglement weist die maximale Anzahl, Grösse und Gestaltung der Gebäude je Grundstück aus. Auch Details zu Gartenanlagen und Umgebungsgestaltung sind zu berücksichtigen. Gestaltungspläne sind für überbaute Gebiete im Städtebau daher ebenso wichtig wie für unbebaute Grundstücke in naturnahen Regionen.
Gestaltungspläne stehen hierarchisch über den allgemeinen baupolizeilichen Vorschriften, der Zonenordnung und den Nutzungsvorschriften. Erfordern es die lokalen Gegebenheiten, kann der Gestaltungsplan auch Sonderbauvorschriften auf Basis des kantonalen «Planungs- und Baugesetzes (PBG)» umfassen.
In der Schweiz beantragen Bauherren insbesondere diese Ausnahmen:
- Erhöhung der Geschosszahl oder Gebäudehöhe
- Anhebung der Firsthöhe
- Überschreitung der Gebäudelänge oder -breite
- Erhöhung des Ausnützungsmasses
- Durchmischung der Nutzung
Gibt es eine Planungspflicht?
Ob und in welcher Weise ein Gestaltungsplan zu erstellen ist, legen Gemeinden im Zonenplan oder Baureglement fest. Rechnen Verantwortliche nicht mit Konflikten, können sie auf die Planungsvorlage verzichten. Dennoch sollten sich Grundstückseigentümer intensiv über die kantonalen Bauvorschriften informieren.
Wie erfolgt das Auflage- und Einspracheverfahren?
Fordert die Gemeinde einen Gestaltungsplan oder will der Bauherr freiwillig einen Entwurf einreichen, empfiehlt sich die Unterstützung eines Experten (z. B. eines Architekten). Im nächsten Schritt durchläuft der Entwurf ein Auflage- und Einspracheverfahren der Gemeinde. Dazu wird er nach erster Sichtung durch den Gemeinderat öffentlich ausgelegt. Anwohner und Interessierte haben nun die Möglichkeit, das Vorhaben zu prüfen und Einsprachen zu erheben. Erst, wenn über diese entschieden ist, finalisiert der Kanton den Gestaltungsplan.
Kann die Genehmigung aufgehoben werden?
Wenn der private Gestaltungsplan in Kraft tritt, bleibt den Eigentümern Zeit, um diesen im Wesentlichen umzusetzen. Der Zeitraum ist je nach Kanton unterschiedlich. In einigen Kantonen beträgt dieser 5 Jahre, in anderen 15 Jahre.
Gemeinden und Kantone dürfen die Aufhebung formlos beschliessen, sofern der Grundsatz von Treu und Glauben nicht verletzt wird (§ 31 Abs. 2 PBG). Ist die Frist noch nicht abgelaufen, muss der Gestaltungsplan formell aufgehoben werden.
Tipp: Informieren Sie sich frühzeitig bei der Gemeinde, wie lange eine Verzögerung Ihres Bauvorhabens toleriert wird.
