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Das sollten Sie rund um die obligatorische und freie Gebäudeversicherung wissen

Versicherungen haben meist nicht oberste Priorität für Immobilienkäufer, zumal viele Kantone obligatorische Gebäudeversicherungen nutzen. Schäden an Haus und Wohnung können Eigentümer jedoch existenziell bedrohen. Wir zeigen Ihnen, was die obligatorische Gebäudeversicherung leistet und welche Versicherungslücken Sie schliessen sollten.

Ist eine Gebäudeversicherung verpflichtend?

Die Wohngebäudeversicherung ist in vielen Kantonen der Schweiz obligatorisch. Das bedeutet, Eigentümer von Stockwerkseigentum, Häusern und Liegenschaften müssen die kantonale Gebäudeversicherung nutzen. Deren Prämien sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich, generell aber günstiger als bei den privaten Versicherungsgesellschaften.

Einige wenige Kantone überlassen die Wahl der Immobilienversicherung und des Versicherers den Eigentümern:

• Appenzell-Innerrhoden ohne den Bezirk Oberegg
• Genf
• Obwalden (obligatorisch, aber frei wählbar)
• Schwyz (obligatorisch, aber frei wählbar)
• Tessin
• Uri (obligatorisch, aber frei wählbar)
• Wallis

Wichtig: In den Kantonen Appenzell-Innerrhoden ohne den Bezirk Oberegg, Genf, Tessin und Wallis besteht keine Versicherungspflicht. Immobilienbesitzer dürfen sich frei entscheiden, ob sie eine Gebäudeversicherung abschliessen, in welchem Umfang und bei welchem Anbieter.

Die Kantone Obwalden, Schwyz und Uri geben die Gebäudeversicherung als obligatorisch vor. Eigentümer können diese jedoch wahlweise bei der kantonalen Versicherung oder bei privaten Anbietern abschliessen.

Was deckt eine Immobilien- oder Gebäudeversicherung ab?

Was meist als Wohngebäudeversicherung bezeichnet wird, heisst auch Feuer- und Elementarschadenversicherung. Unter dieser knappen Beschreibung verbirgt sich eine ganze Reihe an Leistungen. Versichert sind stets fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen und solche, die dauerhaft im und am Haus bleiben.

Die Wohngebäudeversicherung übernimmt Schäden durch:

• Feuer und Rauch
• Blitzschlag und Explosionen
• Hochwasser und Überschwemmungen
• Lawinen, Schneedruck und –rutsch
• Sturm, Starkregen, Hagel
• Erdrutsch, Felssturz und Steinschlag

Wichtig: Um Ärger mit der Versicherung zu vermeiden, sollten Sie Gebäude und Bepflanzung regelmässig überprüfen. Bei Beschädigung von Dach, Fenster und Türen sind Sie verpflichtet, diese schnellstmöglich provisorisch vor eindringendem Wasser zu schützen. Ansonsten kann der Versicherer seine Leistungen wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht einschränken.

Welche Leistungen übernimmt die Immobilienversicherung oft nicht?

Bei Versicherungen empfiehlt sich, das Kleingedruckte zu lesen. Was Sie beispielsweise unter einer „Überschwemmung“ verstehen, kann die Versicherung ganz anders sehen. Da helfen nur Zusatzversicherungen, die das Risiko möglichst lückenlos abdecken.

Wer zahlt Schäden durch Wasser?

Eine der häufigsten Ursachen für kostenintensive Schäden am Wohneigentum sind Wasserschäden. Die Immobilienversicherung kommt bei Schäden an Gebäudeteilen und fest installierten Einrichtungen auf, die durch Überschwemmungen und Hochwasser entstanden sind. Nicht zum Leistungskatalog gehören Schäden durch gestautes Abwasser, defekte Wasserleitungen im Haus, Regen oder Schnee. Für diese häufigen Schadensursachen springt eine Gebäudewasserversicherung ein.

Häufig umfasst ein Wasserschaden auch Möbel, Kleidung und Teppiche. Dabei handelt es sich nicht um Leistungen der Gebäudeversicherung, sondern der Hausratversicherung. Sie übernimmt alles, was nicht fest mit der Immobilie verbunden ist und aufgrund Feuer-, Elementar- und Wasserschäden ersetzt werden muss. Ausserdem kommt sie für Schäden durch Diebstahl und Glasbruch auf.

Wichtig: Die Leistungen der Hausratversicherung richten sich nicht nur nach dem Leistungskatalog, sondern auch nach der Versicherungssumme. Diese muss dem aktuellen Wiederbeschaffungswert des Hausrats entsprechen. Überprüfen Sie daher jährlich Ihre Versicherungssumme.

Wer zahlt Schäden durch Glasbruch?

Glas ist nicht gleich Glas. Denn Versicherungen unterscheiden zwischen der Gebäudeverglasung mit Fenster, Glasfronten oder Wintergärten und der Mobiliarverglasung mit Vitrinen, Tischplatten und Spiegelglas.

• Bei der Gebäudeverglasung deckt die Gebäudeversicherung ausschliesslich Schäden durch Feuer- und Elementarereignisse, Gas oder Flüssigkeiten ab.
• Landet beim Spielen mit den Kindern ein Fussball in der Terrassentür, springen bei Mietern die Privathaftpflichtversicherung und beim Eigentümer der Immobilie eine spezielle Glasversicherung ein.
• Eine Mobiliarglasbruchversicherung kommt für Schäden in der Innenausstattung auf, beispielsweise für das Glas an Vitrine oder Glastisch. Wichtig ist, dass Sie diese Bruchversicherung als Zusatz zur Hausratversicherung abschliessen.
• Keine der beiden Varianten, Gebäude- und Mobiliarversicherung, kommt für Brillen, Handys oder Monitore auf. Dafür bieten Versicherer spezielle Versicherungen an.

Wichtig: Undichte Aquarien können für Sie teuer werden. Je nach Wassermenge müssen Sie Schäden am Gebäude, dem Bodenbelag und am Mobiliar befürchten. Klären Sie daher bei Anschaffung mit den Versicherungen den Leistungsumfang. Bei Eigentümern springen die Gebäudeversicherung und die Hausratversicherung ein. Hat ein Mieter mit seinem Aquarium den Schaden verursacht, kommt dessen Haftpflichtversicherung zum Zug.

Wer zahlt Schäden an der Gebäudetechnik?

Solar- und Fotovoltaikanlagen, Heizung, Klimaanlagen, Alarmanlagen, Wasseraufbereitungsanlagen, Lifte, Küchengeräte, Öfen und vieles mehr bilden die technische Ausstattung eines Gebäudes.

Die Gebäudeversicherung umfasst das Gebäude selbst und seine baulichen Bestandteile. Aber Vorsicht, wenn Sie Ihr Haus mit energetischen Einrichtungen versehen. Während die Fotovoltaikanlage im Bau durch die Bauversicherung gedeckt ist, kommt die Gebäudeversicherung beim fertigen Objekt lediglich für Feuer- und Elementarschäden der Anlage auf.

Alle übrigen Versicherungsleistungen wie Diebstahl, Kurzschluss- und Überspannungsschäden, Tierverbiss sowie den Ertragsausfall sollten Sie über Zusatzversicherungen abdecken. Eine Gebäude- oder Haustechnikversicherung lässt Sie bei Schäden durch äussere Einwirkung, Überspannung etc. ruhig schlafen. Sie zahlt allerdings nicht bei Ausfällen durch fehlende Wartung oder Alterung.

Wichtig: Gedeckt sind Feuer- und Elementarschäden an technischen Einrichtungen nur dann, wenn die Versicherung über das Vorhandensein einer technischen Anlage informiert ist. Einige Kantone verlangen zur obligatorischen Gebäudeversicherung daher eine Meldung über vorhandene technischen Anlagen inklusive der Erstellungskosten.

Was leistet die Gebäudeversicherung bei Erdbeben?

Schäden durch Erdbeben gehören nicht zum üblichen Leistungsumfang einer Gebäudeversicherung. Solche Kosten können Sie nur mithilfe einer zusätzlichen Erdbebenversicherung decken oder selbst übernehmen. Da die Kosten viele Eigentümer überfordern würden, haben die Kantone zusätzlich Mittel bereitgestellt:

• Um Zerstörungen und Schäden durch Erdbeben abzufedern, wurde der «Schweizerische Pool für Erdbebendeckung» ins Leben gerufen. Die Kantone, die über eine obligatorische Gebäudeversicherung verfügen, stellen auf diesem Weg zwei Milliarden Franken für Erdbebenschäden bereit.
• Der Kanton Zürich hat zusätzlich den «Erdbebenfonds der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich» mit einer Milliarde Franken bereitgestellt.
• Diese freiwilligen Angebote leisten jedoch nur bei starken Beben ab einer Intensität ab VII auf der MSK-Skala und nur bei Gebäudeschäden. Darunter fallen Risse im Mauerwerk, statische Schäden, zerquetschte Leitungen etc.
• Die Kosten für Experten oder Aufräumarbeiten werden nicht übernommen. Zudem bleibt den Geschädigten ein Selbstbehalt von 10 % der Versicherungssumme, mindestens 50’000 Franken.

Wichtig: Ausgeschlossen vom kantonalen Pool sind die Kantone, in denen keine obligatorische Gebäudeversicherung angeboten wird (Appenzell-Innerrhoden ohne den Bezirk Oberegg, Genf, Obwalden, Schwyz, Tessin, Uri, Wallis) sowie der Kanton Bern.

Welche Versicherung springt bei Stürmen wie Burglind und Roxana ein?

Ein Sturm ist ein Sturm, wenn er mit mindestens 20,8 m/s, also 74,9 km/h daherkommt. Burglind schaffte in der Schweiz 2018 in Böen auf der Konkordiahütte 254 km/h. Unterhalb von 700 m waren es immerhin noch 151 km/h in Wädenswil. Dagegen war Roxana in 2022 mit 187 km/h bzw. 122 km/h auf dem Zürichberg fast ein laues Lüftchen. Die Schäden an Wohngebäuden und auf Grundstücken waren jedoch in beiden Fällen enorm.

Abgedeckte Dächer, entwurzelte Bäume und zerrissene Rollläden beschäftigten Hauseigentümer und Versicherungen gleichermassen. Solche Schäden durch Elementarereignisse übernimmt die Gebäudeversicherung. Allerdings erst ab einer in den Allgemeinen Versicherungsbedingungen definierten Windstärke. Das gilt auch für Folgeschäden, wenn beispielsweise durch weggewehte Dachschindeln Wasser in die Wohnung eindringt.

Kommt der Sturm mit Blitz und Donner, übernimmt die Wohngebäudeversicherung Schäden durch Blitzschlag nur bei fest installierten Geräten (Herd, Kühlschrank). Überspannungsschäden an Ihrem PC trägt beispielsweise die Hausratversicherung.

Wichtig: Dringt Wasser aufgrund eines Rückstaus der Kanalisation nach Sturm- oder Starkregen ein, leistet die Gebäudeversicherung nicht. Hierfür ist eine zusätzliche Gebäudewasserversicherung erforderlich.

Welche weiteren Versicherungen rund um die Immobilie können erforderlich sein?

Übernimmt die Gebäudeversicherung Schäden im Garten?

Nein, denn die Gebäudeversicherung ist auf Schäden am Gebäude und mögliche Folgeschäden im Haus ausgerichtet. Stürzt bei einem Sturm ein Baum auf Ihren Zaun oder perforiert Hagel Ihren Gartentisch springt eine Umgebungsversicherung ein. Sie leistet für Schäden auf dem Grundstück, der Einzäunung oder auf der Terrasse, nicht aber an der Bepflanzung. Für kostenintensive Gärten und landwirtschaftlich genutzte Flächen sollten Sie mit Ihrem Versicherer eine Erweiterung für Hagelschäden an der Bepflanzung vereinbaren.

Wichtig: Ihr Gartenhaus ist nicht von der Umgebungsversicherung gedeckt. Auch die Gebäudeversicherung ist erst dann zuständig, wenn es als Gebäude anerkannt ist. Wann das der Fall ist, definiert jeder Kanton unterschiedlich. Meist handelt es sich lediglich um sogenannte Fahrnisbauten, die in der Hausratversicherung mitversichert sind. Informieren Sie sich ausserdem, welche Sicherheitsvorkehrungen Sie an Ihrem Gartenhäuschen treffen müssen, damit es tatsächlich versichert ist.

Was bringt Ihnen eine Gebäudehaftpflichtversicherung?

Keine seltene Situation: Die Treppe ist nass und Ihr Besucher rutsch darauf aus oder ein Balkonkasten verselbstständigt sich bei Sturm und fällt auf ein Auto. Bewohnen Sie Ihr Einfamilienhaus selbst, leistet die Privathaftpflichtversicherung. Als Vermieter benötigen Sie eine Gebäudehaftpflichtversicherung. Dadurch versichern Sie Schäden, die durch oder in Ihrem Wohneigentum entstehen.

Auch das kann teuer werden: Bewohnen Sie Ihre eigene Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, kommt es schnell mit den Miteigentümern zu Streit über einen Gebäudeschaden und dessen Verursacher. Die Gebäudehaftpflichtversicherung unterstützt Sie beim Abwenden überhöhter Forderungen und berät Sie über die notwendigen Schritte.

Stockwerkeigentümer, die gemeinschaftlich eine Gebäudehaftpflichtversicherung abschliessen, profitieren zudem von der Subsidiärdeckung. Dabei übernehmen die individuellen Privathaftpflichtversicherungen den Teil, den die Gebäudehaftpflichtversicherung nicht trägt. Vorausgesetzt jeder Eigentümer verfügt über eine solche Privathaftpflichtversicherung, ist die komplette Schadensbehebung gesichert.

Ihre Haftpflichten in Zivilgesetzbuch und Obligationenrecht:

• Art. 58 OR: «Der Eigentümer eines Gebäudes oder eines anderen Werkes hat den Schaden zu ersetzen, den diese infolge von fehlerhafter Anlage oder Herstellung oder von mangelhafter Unterhaltung verursachen.»
• Art. 679 ZGB: «Wird jemand dadurch, dass ein Grundeigentümer sein Eigentumsrecht überschreitet, geschädigt oder mit Schaden bedroht, so kann er auf Beseitigung der Schädigung oder auf Schutz gegen drohenden Schaden und auf Schadenersatz klagen.»

Wichtig: Die meisten Gebäudehaftpflichtversicherungen tragen auch Schäden, die durch Einrichtungen und Anlagen ausserhalb des Wohngebäudes entstehen. Beispielsweise Tankanlagen, Einstellhallen für Motorfahrzeuge, Kinderspielplätze, Schwimmbecken oder Nebengebäude. Prüfen Sie den Leistungsumfang jedoch genau und erweitern Sie diesen bei Bedarf.

Wer zahlt bei Vandalismus und Tierverbiss?

Besprühte Wände und verschmierte Türen sind längst kein Einzelfall mehr. Da es sich hierbei nicht um Schäden durch Feuer- und Elementarereignisse handelt, übernimmt die Immobilienversicherung deren Behebung nicht. Auch bei tierischen Schädigern wie Marder, Wildtiere oder Insekten springt sie nicht ein. Hierzu ist eine Ergänzungsversicherung erforderlich, die eine Schadensbehebung zum Neuwert sicherstellt.

Tipp: Der Kanton Bern überlässt bei Graffitis an Häuserwänden und Brücken nichts dem Zufall. Gemeinsam mit Partnern aus der Region hat der Kanton den Verein Casa Blanca gegründet, der für die Entfernung der Sprayereien innerhalb von 48 h sorgt.

Übernimmt die Gebäudeversicherung einen Fahrraddiebstahl im Haus?

Wird Ihr Velo innerhalb des Hauses gestohlen, ist die Hausratversicherung zuständig. Sie deckt den Neuwert in der Regel bis maximal 2’000 CHF ab. Der Selbstbehalt beträgt meist 200 CHF. Voraussetzung für die Übernahme des Versicherers ist, dass die Versicherungssumme entsprechend angepasst ist. Bei Unterversicherung leistet er nur teilweise.

Wurden Türen und Fenster beschädigt, um das Velo zu entwenden, werden diese Schäden ebenfalls von der Hausratversicherung oder der Gebäudeversicherung getragen. Diebstähle ausserhalb des Gebäudes übernimmt die Hausratversicherung nur, wenn der Zusatz «einfacher Diebstahl auswärts» vereinbart wurde.

Was kostet eine Gebäudeversicherung für mein Haus?

Die Versicherungen ermitteln die Kosten für eine Feuer- und Elementarversicherung (also der Gebäudeversicherung) anhand der Versicherungssumme. Damit ist der Wiederbeschaffungswert des Gebäudes gemeint. Es gibt Preisunterschiede zwischen den kantonalen Gebäudeversicherungen und privaten Angeboten.

• Die Monopolversicherungen der Kantone verlangen für ein Eigenheim im Wert von 700’000 CHF ca. 300-500 CHF jährlich.
• Wer zwischen den privaten Anbietern wählen darf, sollte bis zu 700 CHF bei gleichem Leistungsumfang einplanen.

Wichtig: Informieren Sie sich gut, welche Leistungen Ihre Immobilienversicherung abdeckt und wo sich Deckungslücken zeigen. Diese sollten Sie mit privaten Zusatzversicherungen, beispielsweise mit einer Gebäudewasserversicherung, einer Gebäudehaftpflichtversicherung und der Haftpflichtversicherung schliessen.

Was passiert mit der Immobilienversicherung beim Verkauf des Hauses?

Kaufen Sie sich eine Immobilie in der Schweiz, übernehmen Sie die Gebäudeversicherung und alle weiteren bestehenden Versicherungen zur Immobilie. Da der Verkäufer verpflichtet ist, die Handänderung dem Versicherer zu melden, sollte dieser bereits Ihren Namen und Adresse kennen.

In Kantonen ohne obligatorische Gebäudeversicherung haben Sie als Käufer das Recht, eine Versicherung innerhalb von 30 Tagen zu kündigen. Das Kündigungsrecht gilt auch für Zusatzversicherungen. Informieren Sie sich jedoch vorher, ob Sie die Jahresprämie anteilig zurückerhalten.

Wichtig: In den Kantonen Uri, Schwyz und Obwalden müssen Sie nahtlos eine Ersatzversicherung abschliessen. Hier haben Sie zwar freie Anbieterwahl, der Abschluss einer Wohngebäudeversicherung ist dennoch obligatorisch.

Prüfen Sie den Leistungskatalog und anfallende Kosten der Immobilienversicherungen

Die meisten Kantone haben eine obligatorische Gebäudeversicherung eingeführt, andere bauen auf freiwilligen Abschluss. Prüfen Sie in jedem Fall den Leistungskatalog einer Immobilienversicherung und lesen Sie das Kleingedruckte. Denn Sturmschäden werden oft erst ab einer bestimmten Windstärke ersetzt, Erdbebenschäden oder Überschwemmung durch Wasserrückstau meist ausgeschlossen.

Vergleichen Sie bei freier Anbieterwahl die Offerten mehrerer Anbieter und handeln Sie bei Kombi-Paketen einen Preisvorteil aus. Stockwerkeigentümer sollten die Verträge als Gemeinschaft abschliessen.

Tipp: Erwägen Sie zusätzlich den Abschluss einer Rechtsschutzversicherung. Ein juristischer Experte hilft Ihnen rund um eine Immobilie über manche Hürde.