Amortisation der Hypothek —was lohnt sich?

Was ist die Amortisation einer Hypothek? Eine Definition

Unter Amortisation verstehen Finanzinstitute die Rückzahlung von Fremdkapital. Reicht das Eigenkapital nicht aus, finanzieren Hypothekarnehmer in der Regel max. 80 % des Immobilienwertes über ihre Bank. Diese Kreditmittel teilen sich in eine 1. Hypothek bis zur Belehnung von 65 % und eine 2. Hypothek über 15 % des Objektwertes auf.

Besteht eine Pflicht zur Amortisation?

Hypotheken können durch einmalige, monatliche, vierteljährliche oder jährliche Beträge zurückgeführt werden. Während Hypothekarnehmer über die Amortisation der 1. Hypothek frei entscheiden können, besteht bei der 2. Hypothek eine Amortisationspflicht. Sie muss innert dem vereinbarten Zeitraum, längstens in 15 Jahren oder bis zum Pensionsantritt, zurückgeführt sein.

Unterschiedliche Formen der Amortisation

Hypothekarnehmer haben zwei Optionen, ihre Hypotheken zu amortisieren:

• direkte Amortisation
• indirekte Amortisation

Direkte Amortisation

Wer seine Schulden bei der Bank regelmässig zurückzahlen will, wählt die direkte Amortisation.

Vorteile

• Die Belastung durch Hypothekarschuld und Zinsen sinkt mit jeder Zahlung.
• Hypothekarnehmer können nach Ablösung der Hypothek frei werdendes Kapital frühzeitig verplanen. So ist beispielsweise die Reduzierung des Arbeitspensums vor Pensionsantritt möglich.

Nachteile

• Steigende Steuerlast durch geringeren Abzug von Schuldzinsen.
• Kapitaldienst (Zins und Tilgung) belasten Hypothekarnehmer bei gleichzeitigen Investitionen in die private Altersvorsorge.

Indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation zahlen Hypothekarnehmer die Beträge nicht an die Bank, sondern auf ein Vorsorgekonto im Rahmen der Säule 3a. Dieses Konto wird zugunsten der Bank als Sicherheit verpfändet. Mit dem aufgelaufenen Kapital lösen die Hypothekarnehmer spätestens mit Pensionsantritt die Hypothekarschuld ab.

Die indirekte Amortisation ist auch mit der privaten Vorsorge der Säule 3b möglich. Deren Einzahlungen sind allerdings nicht steuerbar.

Vorteile

• Doppelter Steuervorteil im Rahmen der Säule 3a: Einzahlungen auf das Vorsorgekonto und die gleichbleibenden Hypothekarzinsen sind vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig.
• Hypothekarnehmer profitieren zusätzlich von steuerfreien Sparzinsen auf dem Vorsorgekonto.
• Das angesparte Vorsorgekapital löst die Hypothekarschuld spätestens mit Pensionsantritt in einer Summe ab.
• Es ist jederzeit zur Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums abrufbar.

Nachteile

• Die gleichbleibende Höhe von Hypothekarschuld und Zinsen belastet Hypothekarnehmer.
• Bei Nutzung der Säule 3b gehen Steuervorteile verloren, da die Einzahlungen nicht abzugsfähig sind.

Wie berechnet man die Amortisation?

Direkte Amortisation

Zur Berechnung jährlicher Zahlungen bei direkter Amortisation teilen Sie die Höhe der Hypothek durch 15 Jahre. Um die monatliche Rate zu erhalten, teilen Sie das Ergebnis nochmals durch 12 Monate:

• Beispiel: 120‘000 / 15 = 8‘000 / 12 = 666,67

Die monatliche Pflichtamortisation beträgt in diesem Beispiel 666,67 CHF.

Indirekte Amortisation

Sie ermitteln Ihre Zahlungen analog der direkten Amortisation. Diese Zahlungen leisten Sie nicht direkt an die Bank, sondern auf das Vorsorgekonto der Säule 3a oder 3b, um sie verzinst anzulegen. Spätestens mit Pensionsantritt lösen Sie mit dem Kapital Ihre Hypothek ab. Überschüssiges Ansparguthaben steht Ihnen zur freiwilligen Amortisation oder für andere Pläne zur Verfügung.

Wann ist es sinnvoll, die Hypothek zu amortisieren?

Viele Hypothekarnehmer ziehen die indirekte Amortisation der direkten vor, zumal nach Ablösung häufig Kapital übrig bleibt. Nicht für jeden ist diese Wahl passend. Ob und in welcher Form es sich lohnt, zu amortisieren, hängt von vielen Faktoren ab.

Beispielsweise vom persönlichen Steuersatz. Denn wer doppelte steuerliche Vorteile in Kombination mit steuerfreien Sparzinsen nutzen will, ist mit der indirekten Amortisation gut beraten. Die Möglichkeit, jederzeit zweckgebunden auf das Vorsorgekapital zugreifen zu können, überzeugt zusätzlich. Das ist u. a. möglich, wenn Sie eine Hypothek amortisieren, ein Eigenheim kaufen, selbstständig werden und ggf. auch bei Invalidität.

Hypothekarnehmer, denen ein frühzeitiger Abbau ihrer Schulden wichtig ist, wählen die direkte Amortisation. Voraussetzung ist, dass sie sich die Beträge und gleichzeitig Investitionen in die private Altersvorsorge leisten können. Die amortisierte Hypothekarschuld ermöglicht es, frühzeitig eigene Pläne zu realisieren, z. B. die Reduzierung des Arbeitspensums.

Bei Verzicht auf Amortisation der 1. Hypothek ist wichtig, dass das eingesparte Kapital eine höhere Rendite erwirtschaftet, als die Fremdkapitalkosten ausmachen. Eine Voraussetzung, die mit risikoarmen Geldanlagen aktuell kaum zu erfüllen ist.