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Wie wirkt sich die Inflation in der Schweiz auf Immobilien aus?

Das Thema Inflation verursachte in den vergangenen 25 Jahren in der Schweiz wenig Emotionen. Die Inflationsrate gehört zwar zu den Informationen, die uns täglich begleiten, aber stets angenehm zurückhaltend blieb. Das hat sich mit der Steigerung auf 3 % im Jahr 2022 geändert. Einschneidende Ereignisse wie die Corona-Pandemie und der Ukraine-Krieg setzen auch hierzulande der Wirtschaft zu. Unsicherheit über die Bedeutung der ungewohnt hohen Teuerungsrate macht sich breit. Wir haben uns mit der Wechselwirkung von Inflation und Immobilien beschäftigt.

Wieso ist eine hohe Inflation problematisch?

Der Ursprung des Begriffs Inflation stammt von «inflatio» ab, was «aufblähen» bedeutet. Was sich in diesem Fall über einen längeren Zeitraum aufbläht, ist das Preisniveau. Preise und Zinsen steigen anhaltend an und mit ihnen die Inflationsrate, d. h. der Wert des Geldes sinkt. Konsumierende erhalten für das gleiche Geld weniger Waren und Dienstleistungen.

Wichtigster Auslöser der aktuellen Inflation ist der Einmarsch Russlands in die Ukraine mit steigender Preisentwicklung bei Energie, Nahrungsmitteln und Mieten. Die Folgen: Verbraucher und Verbraucherinnen konsumieren und investieren weniger. Bund, Kantone und Gemeinden nehmen weniger Steuern ein. Gleichzeitig steigen Immobilienpreise und Mieten. Der Immobilienmarkt erweist sich zunehmend als angespannt.

Aber auch das Gegenteil kann in einer Volkswirtschaft eintreten: die Deflation. In dieser eher selten auftretenden Phase reduzieren sich Geldmenge und Preise. Die Folgen: Waren und Dienstleistungen werden für Verbraucher und Verbraucherinnen günstiger. Ursachen für die Deflation können eine länger andauernde Konsum-Zurückhaltung durch Arbeitsplatzverlust oder sinkende Löhne sein. Auch eine nachlassende Nachfrage aus dem Ausland kann bei hohem Exportanteil zur Deflation führen.

Die Inflation im Jahr 2022/2023 im DACH-Raum

Nach Jahren mit moderater oder sogar negativer Teuerung zieht die Inflation bereits seit 2021 im gesamten DACH-Raum an. Die Europäische Zentralbank (EZB) und die Schweizerische Nationalbank (SNB) streben eine Inflationsrate von maximal 2 % an. Die Realität sieht zumindest in Deutschland und Österreich aktuell beunruhigend anders aus:

• Die Teuerung betrug in Deutschland Ende 2022 zwischen 10,4 % im Oktober, 10 % im November und 8,6 % im Dezember. Sie lag damit auf dem Höchststand seit 40 Jahren. Staatliche Hilfen sorgen zu Beginn des Jahres 2023 dafür, dass das Dezemberniveau nicht mehr überschritten wird.
• In Österreich sprang die Inflationsrate im 2022 auf 11 % im Oktober, auf 10,6 % im November und 10,2 % im Dezember. Damit war sie so hoch wie seit 70 Jahren nicht mehr. Laut aktueller Inflationsprognose wird im 2023 mit einem Rückgang auf 6,5 % gerechnet.

Ungewohnte Teuerungsraten in der Schweiz

Schweizer Haushalte konnten sich noch im 2020 zum wiederholten Mal über eine negative Inflationsrate freuen. Das Jahr 2021 läutete allerdings eine anhaltende Steigerung der Konsumentenpreise ein. Dieser Trend setzt sich bis Ende 2022 fort. Mit ihrer Teuerungsrate von 3 % im Oktober/November und 2,8 % im Dezember 2022 betrat die Schweiz Neuland.

Für 2023 rechnet das Schweizer Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) nun mit einer sinkenden Inflationsrate von 2,2 % und für 2024 nur noch mit 1,5 %. Dass diese Quoten nicht an die der übrigen DACH-Region heranreichen, ist dem Schweizer Franken zu verdanken. Er ist gegenüber anderen Währungen stärker geworden. Die Folge: Importe werden günstiger und halten die Teuerung auf vergleichsweise niedrigem Niveau.

Inflationsraten der Schweiz von 2012 bis 2022

Tipp: Wie stark das Vertrauen in die Schweizer Währung ist, beweist die gestiegene Nachfrage nach Renditeobjekten und Ferienimmobilien. Interessantes und Wissenswertes zum Kauf einer Renditeimmobilie finden Sie hier.

Wie wird die Inflationsrate ermittelt?

Das Preisniveau ermittelt der jährliche Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) anhand eines Warenkorbs. Dieser besteht aus beliebten Produkten und Dienstleistungen der privaten Schweizer Haushalte.

Dafür werden monatlich 100’000 Preise in 1’175 Typen von Waren und Dienstleistungen durch das Marktforschungsinstitut DemoSCOPE oder direkt vom BFS erhoben. Die ermittelten Haushaltsausgaben werden den 12 wichtigsten Kategorien zugeordnet. Ausgaben, die im täglichen Leben vermehrt anfallen, sind auch im Warenkorb stärker gewichtet.

Die Analyse zeigt: Verantwortlich für die Teuerung sind primär die Kosten für Energie und Haushaltsführung. Eine Entwicklung, die auch den Immobilienmarkt belastet.

Mit einem Anstieg von 6,7 % gegenüber dem Vorjahresmonat weist die Preisgruppe Verkehr die höchste Steigerung der letzten 12 Monate auf.

Dicht gefolgt von den Kosten für Hausrat und laufende Haushaltsführung, die seit 2021 um 5,2 % anzogen.

Für Wohnen und Energie werden 4,5 % mehr als im Vorjahr fällig. Strom entwickelte sich dabei mit einem Plus von 5,8 % zu einem der grössten Hebel.

Tipp: In einigen Bereichen liegt die Schweiz deutlich über den internationalen Vergleichswerten: Im Jahr 2021 waren dies vorwiegend die Kosten der Lebenshaltung mit 76,3 % und die Gesundheitspflege mit mehr als 117 % über dem EU-Durchschnitt.

Wie wirkt sich das Preisniveau auf Immobilien aus?

Immobilien gelten als inflationssicher. Ob sich ein Objekt aber tatsächlich als inflationssicher erweist, ist von mehreren Faktoren abhängig: z. B. Lage, Zustand, Angebot und Nachfrage, Kreditbelastung und Nutzung. Grundsätzlich sind selbst genutzte und gepflegte Objekte eher inflationssicherer als Mietobjekte und sanierungsbedürftige Immobilien.

Für alle gilt: Preistreiber im Warenkorb sind hauptsächlich Produkte, die importiert werden müssen. Dazu gehört insbesondere Energie, u. a. Heizöl, Erdgas und Strom.

• Der Ölpreis hat sich gegenüber dem Vorjahr fast verdoppelt, während für Gas rund 70 % Aufschlag anfallen.
• Gemäss der Eidgenössischen Elektrizitätskommission (ELCOM) wird für Strom 2023 rund 27 % mehr berechnet.

Wertsteigerung kontra Kostensteigerung

Vor allem Eigentümerinnen und Eigentümer selbst genutzter Objekte können den Vorteil einer weitgehend inflationssicheren Immobilie nutzen. Sie haben dann am wenigsten Nachteile durch die Teuerung, wenn sich ihr Objekt in einem guten Zustand befindet und keine Hypotheken mehr darauf lasten. Die sonst anfallende Miete können sie für andere Zwecke einsetzen. Ist das Objekt renovierungsbedürftig, empfiehlt es sich, die Massnahmen zu verschieben, bis die Auswirkungen der Inflation einschätzbar sind.

Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, wirkt sich die Teuerung wesentlich stärker aus. Preissteigerungen können dann beispielsweise durch die Erhöhung von Mieten, Neben- und Betriebskosten kompensiert werden. Voraussetzung dafür ist, dass Mietverträge flexibel gestaltet sind und eine kurzfristige Erhöhung zulassen. Überdies müssen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sowie die Bonität der Mietenden eine ausreichende Mietpreiserhöhung erlauben, ohne Leerstände zu forcieren. Werden diese Bedingungen nicht erfüllt, erweist sich ein Renditeobjekt als nicht inflationssicher.

Wichtig: Investierende sollten stets auf eine breite Risikostreuung achten, um Klumpenrisiken zu vermeiden. Alternativen können Immobilienbeteiligungen mit attraktiver Verzinsung und kurzen Laufzeiten sein, wie sie der ImmoZins Bond bietet.

Was gilt bei bestehenden oder neuen Hypotheken?

Eine ungewohnt steigende Inflation verursacht Unsicherheit. Personen, die Immobilien besitzen, können jedoch in mehrfacher Hinsicht von der Teuerung profitieren:

• Die Inflation wirkt zwar entwertend auf Barmittel, aber preistreibend auf Sachwerte wie Immobilien.
• Wer sein Objekt fremdfinanziert hat, profitiert von einem weiteren Vorteil: Der Belehnungswert des Objekts erhöht sich. Bei gleichbleibender Bonität verringert sich das Risiko für die Bank. Sie kann für die Restschuld nach Ablauf der Kreditlaufzeit günstigere Konditionen anbieten.
• Wer die künftigen Kreditkonditionen frühzeitig absichern will, kann eine Forward-Hypothek oder Termin-Hypothek abschliessen. Damit reserviert Ihnen die Bank den vereinbarten Zinssatz für die Anschlussfinanzierung, auch wenn die bestehende Hypothek erst in Zukunft ausläuft. Der Zeitraum für die Forward-Hypothek beträgt je nach Anbieter maximal 12, 24 oder 36 Monate.

Da die Bank ihr Zinsänderungsrisiko absichert, liegt der festgeschriebene Zinssatz meist höher als die üblichen Konditionen. Der Forward-Aufschlag beträgt aktuell bis zu 0,50 %.

• Wer plant, eine Immobilie zu kaufen, sollte mit der Bank eine Festzinshypothek aushandeln. Variable Zinssätze sind aufgrund der unvorhersehbaren Entwicklungen aktuell nicht zu empfehlen.
• Die Laufzeit einer neuen Hypothek richtet sich nach Kredithöhe, Zinssatz, Tilgung und Risikobereitschaft. Zwar ist die Inflation in der Schweiz von 3,3 % im September auf 2,8 % im Dezember 2022 gefallen. Wie die zukünftige Entwicklung sein wird, lässt sich daraus aber noch nicht abschätzen. Lassen Sie sich vor dem Abschluss eines Kredits umfassend beraten.

Mit diesen Immobilien-Konditionen sollten Sie aktuell rechnen

Nicht nur Produkte, Dienstleistungen und Immobilienpreise unterliegen der Inflation. Die deutlich gestiegenen Zinsen im langfristigen Bereich beweisen ebenfalls die aktuelle Tendenz nach oben:

• Startete das Jahr 2022 noch bei einem 10-Jahres-SWAP mit 0,13 %, erstaunte bereits 5 Monate später ein Wert von 1,30 %. Mitte November 2022 lag der 10-Jahres-SWAP bereits bei 1,63 %.
• Auch die Zinsen von Festhypotheken sind stark angestiegen. Während Investierende im letzten Jahr eine 10-jährige Festhypothek für unter 1 % abschliessen konnten, liegt das günstigste Angebot aktuell bei 2,32 % p. a. 5-jährige Festhypotheken starten bei ca. 2,11 % p. a. (alle Festzins-Angaben gemäss Übersicht VZ Vermögenszentrum AG vom 17.01.23).

Intensive Schwankungen des SWAP-Satzes erschweren die Planung. Wer risikofreudig ist, hat die Möglichkeit, aus langfristigen Festhypotheken auszusteigen. Die veränderte Zinslandschaft erspart die obligatorische Vorfälligkeitsentschädigung weitgehend. Stattdessen können Belehnung und Hypothek erhöht werden. Die zusätzlich generierten Mittel können Sie wertsteigernd für Ihre Immobilie einsetzen, beispielsweise für energiesparende Massnahmen. Welche Fördergelder Ihnen dabei helfen, erfahren Sie hier.

Hinweis: In der Tragbarkeitsrechnung für Eigenheimkäufer und -käuferinnen wird stets mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % gerechnet. Insofern ist die Tragbarkeit nicht tangiert, solange der neue Hypothekarzins unter 5 % bleibt. Investierende finden hier wichtige Tipps zur Tragbarkeitsrechnung.

Bringt der Teilverkauf einer Immobilie finanziell Entlastung?

Wer seine finanziellen Mittel aufstocken will, setzt die Immobilie üblicherweise als Sicherheit für eine Hypothek ein. Einige Anbieter gehen nun einen Schritt weiter und konzentrieren sich auf Angebote wie den Teilverkauf einer Immobilie. Die Unsicherheit durch die ungewohnt hohe Inflation führt dazu, dass solche Angebote immer mehr Beachtung finden.

Im Mittelpunkt stehen dabei Eigenheime, deren Unterhalt oder Sanierungskosten das Haushaltsbudget überschreiten. Beim Teilverkauf wird ein Teil der Immobilie verkauft (maximal 50 %), während der bisherige Eigentümer bzw. die Eigentümerin weiterhin das Nutzungsrecht/Niessbrauchrecht für den verkauften Teil erhält. An der bisherigen Wohnsituation ändert sich also nichts. Dafür wird allerdings ein monatliches Entgelt fällig, das sich nach Grösse des verkauften Teils und des Gesamtwertes der Immobilie richtet. Dieses Entgelt wird nur für eine bestimmte Zeit festgelegt und danach neu verhandelt.

Was viele Interessierte übersehen: Niessbrauchberechtigte tragen auch weiterhin allein die Kosten der Instandhaltung. Und: Wird eine Immobilie später komplett verkauft, fordern Anbieter je nach Vertrag zusätzlich zum bereits monatlich bezahlten Nutzungsentgelt ein Durchführungsentgelt und häufig den Ausgleich eines möglichen Wertverlusts.

Das Durchführungsentgelt kann beispielsweise bei einem Objekt im Wert von 1 Mio. Franken auf 32’500 CHF (3,25 % des Objektwertes) kommen. Der Wertverlust fällt deutlich höher aus und liegt meist im zweistelligen Prozentbereich. Zusätzlich muss jetzt der Verkaufserlös für den vorverkauften Teil an den Anbieter überwiesen werden. Ein komplexes Konstrukt, das sich Interessierte in Ruhe überlegen sollten.

Tipp: Wer sich aufgrund der aktuellen Inflation unsicher ist, sollte gut rechnen und sich von seiner Bank beraten lassen. Eine Hypothek kann viel attraktiver sein als ein Teilverkauf und birgt erheblich weniger Folgekosten.

Alternative ImmoZins Bond: Kurzfristige Kapitalanlage mit hohen Zinsen

Um das Risiko zu reduzieren und die Rendite zu steigern, ist Diversifizierung wichtig. Das Investment in unseren ImmoZins Bond von mindestens CHF 50’000 streuen wir auf mehrere Neubauprojekte. Investierende erhalten attraktive Zinsen zwischen 4 % und 8 %. Wir übernehmen selbstverständlich die komplette Abwicklung und informieren regelmässig über den Status quo des Investments.

Das sind die Eckdaten zum ImmoZins Bond:

• Aufnahme max. CHF 30 Mio.
• Mindestanlage CHF 50’000.-
• Stückelung CHF 5’000.-
• Laufzeit 5 Jahre
• Zinssatz 4 % p. a.
• jährliche Verzinsung

Sie möchten gemeinsam mit uns direkt in ein Neubauprojekt investieren? Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns bitte hier. Wir beraten Sie unverbindlich, persönlich und professionell.

Fazit: Die Inflation kann sich für Immobilien positiv auswirken

Trotz einer ungewohnt hohen Teuerungsrate, die primär auf Energie und Nahrungsmittel zurückzuführen ist, bleiben die Preise in der Schweiz vergleichsweise stabil. Zudem sind die Haushalte nicht gleichermassen von der Inflation betroffen. Massgeblich ist der persönliche Warenkorb, der meist vom modellhaften Warenkorb nach LIK abweicht.

Für Immobilien kann sich die Inflation sogar positiv auswirken: Selbst genutzte Objekte und Renditeimmobilien dienen als Inflationsschutz, wenn die Finanzstruktur und die Basis für angepasste Mieterhöhungen stimmen. Es empfiehlt sich, Klumpenrisiken und Leerstände durch Diversifikation des Portfolios zu vermeiden. Dazu dienen auch alternative Anlageformen, wie der ImmoZins Bond.

Wer sich für den Kauf einer Ferienimmobilie interessiert, sollte den bereits angespannten Markt beachten. Aufgrund der Beschränkungen durch die Zweitwohnungsverordnung herrscht in vielen Gemeinden praktisch Baustopp. Das begrenzte Angebot treibt die inflationär angestiegenen Preise für Ferienimmobilien weiter nach oben.