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Rentables Mehrfamilienhaus bauen in der Schweiz

Wohnraum in der Schweiz ist rar und teuer. Insbesondere in den städtischen Bereichen wie Zürich oder Basel ist es für Mieter schwierig, eine bezahlbare Wohnung zu bekommen. Möglichkeiten für den Bau eines rentablen Mehrfamilienhauses gibt es daher viele. Je nach Zielgruppe und vorhandenem Raum können Sie unterschiedliche Konzepte realisieren. Worauf Sie beim Bau eines Mehrfamilienhauses und bei den steuerlichen Aspekten achten sollten, erfahren Sie hier.

Was zeichnet ein Mehrfamilienhaus aus?

Schon die weltweit ersten Mehrfamilienhäuser im Rom des 2. und 3. Jh. sollten mehreren Haushalten Platz bieten. Abgeschlossene Wohneinheiten auf verschiedenen Etagen konnten an wechselnde Nutzungssituationen angepasst werden. Die Erwartungen an Mehrparteienhäuser haben sich bis heute kaum geändert.

Streng genommen gilt schon ein Gebäude mit zwei Wohnungen als Mehrfamilienhaus. Das bezeichnet man jedoch meist als Zweifamilien- oder Doppelhaus. Daher definiert sich ein Mehrfamilienhaus eher ab 3 Wohneinheiten. Das Gebäude ist freistehend oder als Reihenhaus konzipiert. Die Wohneinheiten sind oft gleich gross und weitgehend identisch angelegt.

Mehrfamilienhäuser können privat, gewerblich oder in Kombination von Wohnungen und Geschäften genutzt werden. Gemeinschaftsgärten bieten Möglichkeiten für gemeinsame Aktivitäten der Bewohner.

Lohnt es sich, ein Mehrfamilienhaus zu bauen?

Spätestens seit der Finanzkrise haben sich Mehrfamilienhäuser vom wenig beachteten „Betongold“ zur attraktiven Kapitalanlage entwickelt. Da die Mieten in vielen Städten der Schweiz Höchststände erreicht haben, gelten Mehrfamilienhäuser als sichere Einnahmequelle.

Das weitgehend inflationssichere Kapital ist zudem steuerbegünstigt. Immerhin können Sie 2 % des Kapitals p. a. abschreiben. Gleichzeitig dürfen Sie sich bei einem Mehrfamilienhaus mit vielen Wohneinheiten über mehr Rendite freuen als bei einem Einfamilienhaus.

Der notwendige Kapitaleinsatz für ein Mehrfamilienhaus ist jedoch besonders hoch. Das Risiko, durch säumige Mieter auf hohen Fremdmittel- und Verwaltungskosten sitzen zu bleiben, auch. Um optimal Einfluss nehmen zu können, entscheiden sich Bauherren meist für maximal 10 Mietparteien.

Wer ein Mehrfamilienhaus bauen und neben seinen Mietern selbst darin wohnen will, kann sich zwar direkt um seine Immobilie kümmern, nimmt aber nicht nur wegen der Nähe seiner Mieter einige Nachteile in Kauf. Dazu gehört auch die Versteuerung des Eigenmietwerts, siehe Abschnitt Steuern.

Welche Vor- und Nachteile bieten Mehrfamilienhäuser?

Vorteile:

• verhältnismässig niedrige Unterhaltskosten im Verhältnis zur Wohnfläche (Heizkosten, Reparatur- und Sanierungskosten)
• verhältnismässig niedrige Grundstückskosten im Verhältnis zur Wohnfläche
• sichere Kapitalanlage, starke Nachfrage in Städten und deren Umland
• Mieteinnahmen werden von der Mietergemeinschaft getragen
• Mehrfamilienhauses kann zum Teil eigengenutzt werden
• Steuervorteile bei vermieteten Objekten

Nachteile:

• hoher Kapitalbedarf für Bau und Unterhalt notwendig
• Mietersuche trotz hoher Nachfrage aufwendig
• Mietausfälle durch säumige Mieter möglich
• je nach Anzahl der Haushalte hohe Lärmbelästigung
• Mehrfamilienhäuser sind reparatur- und verwaltungsbedürftig

Mehrfamilienhaus bauen: Zielgruppen und Ziele

Befindet sich das Grundstück in einer bevorzugten Lage und passt das Bauvorhaben zur Zielgruppe, braucht der Investor sich vor einem Kapitalverlust kaum zu fürchten. Voraussetzung ist, dass diese Themen geplant und entschieden werden:

• gut durchdachte Finanzierung
• geeignetes Bauland und solide Bauausführung
• zielgruppengerechte Aufteilung der Wohneinheiten, Nutzflächen, Laufwege und Grünflächen
• geeignete und nachhaltige Baumaterialien
• energetische Massnahmen
• barrierefreies Wohnen

Konzept/Ausmass

Bevor Sie Finanzierungsbedarf, steuerliche Vorteile und Anforderungen an das Grundstück ermitteln, stehen Entscheidungen über die Zielgruppe und das passende Konzept an.

• Mehrfamilienhaus als wertbeständige Investition

War der ländliche Raum bisher wenig begehrt, steht auch das Umland der Ballungsgebiete zunehmend im Fokus Wohnungssuchender. Dabei sind vor allem überschaubare Objekte für maximal 10 Haushalte gefragt.

Rentable Liegenschaften überzeugen mit hochwertiger Ausstattung, einem zeitgemässen Grundriss und hochwertigem Schallschutz. Ein lohnender Standort und durchdachte Planung versprechen hohe Auslastung ohne häufige Mieterwechsel. Beste Voraussetzungen, um das Objekt zeitnah zu veräussern.

• Mehrgenerationenhaus für die eigene Grossfamilie

Wenn Grosseltern, Eltern, Geschwister und Kinder zusammenleben möchten, ohne einen gemeinsamen Haushalt zu teilen, ist ein Mehrgenerationenhaus eine empfehlenswerte Investition.

Die Hausbewohner leben in abgeschlossenen Wohneinheiten. Sie treffen sich jedoch zu gemeinsamen Aktivitäten und unterstützen sich gegenseitig aktiv

Auch die Variante für Individualisten gehört zu den gefragten Mehrgenerationenhäusern: Ein grosses Reihenhaus, das verschiedene Eingänge für jede Familie aufweist. So hat jeder ein hohes Mass an Intimsphäre und Freiraum.

Einen ähnlichen Bedarf haben übrigens auch Wohngemeinschaften (WG). Ob Studenten oder Senioren, Gemeinschaftsräume bilden den sozialen Mittelpunkt einer WG. Dazu hat jeder Bewohner noch einen privaten Bereich, um sich zurückzuziehen.

• Mehrfamilienhaus als Altersvorsorge

Was eignet sich mehr als sichere Altersvorsorge als ein Mehrfamilienhaus in gefragter Lage? Wer möchte, kann darin selbst eine der Wohneinheiten bewohnen. Die übrigen Wohnungen stellen eine weitgehend sichere Vorsorgemassnahme dar. Kleinere Objekte mit bis zu 8 Wohneinheiten lassen sich leichter verwalten als Anlagen mit 20 Einheiten oder mehr.

Wer sich ganz seinem Ruhestand widmen will, kann die Verwaltung einem externen Verwalter überlassen. Die dafür anfallenden Kosten müssen in der Renditeberechnung einkalkuliert werden.

Voraussetzung für die Nutzung Ihres Mehrfamilienkonzepts zur sicheren Altersvorsorge ist, dass das Gebäude in gefragter Lage erstellt wird. Zudem sollten die Wohnungen zielgruppengerecht gestaltet und ausgestattet sein.

Anforderungen an das Grundstück

• Zielgruppengerechter Standort

Um ein Mehrfamilienhaus sicher und ohne Leerstände vermieten zu können, sollte der Standort gut geplant werden. Was für einen Single eine bevorzugte Lage in der City ist, ist dem älteren Nachbarn schnell zu laut und zu gefährlich. Er wünscht sich eine ruhige Lage im Grünen, die für Berufstätige zu weite Anfahrtswege in die Ballungsgebiete bedeuten kann.

Familien dagegen wünschen sich einen Kompromiss. Sie brauchen die Nähe zu Kindergärten, Schulen und Einkaufszentren. Dennoch soll das Mehrfamilienhaus so gelegen sein, dass Kinder vor dem Haus spielen können und die Natur kennenlernen.

Tipp: Zukünftige Bauherren sollten sich hinsichtlich der Wahl des Standorts konkret für eine oder mehrere Zielgruppen entscheiden. Denn „viel hilft viel“ trifft auf Wohnimmobilien meist nicht zu.

• Zulässiger Standort und Gebäudeform

Zudem eignet sich nicht jedes attraktive Grundstück zur Bebauung mit einem Mehrfamilienhaus. Dazu muss der potenzielle Standort in einem Wohngebiet, Wohn-/Gewerbegebiet, in Kern- oder Dorfzonen liegen. In Kern- und Dorfzonen darf nach Baurecht—wie in den anderen Gebieten—2 bzw. 3-geschossig gebaut werden.

Allerdings ist bei der Bebauung auf das Ortsbild zu achten und es sind Auflagen zur Gestaltung zu erfüllen. Beispielsweise wird oft ein zurückgesetztes Obergeschoss verlangt, um das Objekt nicht zu wuchtig wirken zu lassen und angrenzenden Häusern kein Tageslicht zu nehmen.

Grösse des Grundstücks

Wie viel Quadratmeter es sind, spielt bei der Grösse des Grundstücks nicht die Hauptrolle. Es muss allerdings für das Gebäude, die Grünanlagen und die vorgeschriebenen Mindestabstände ausreichend sein.

Diese Kriterien helfen bei der Auswahl:

• Grenzabstände

Die bebaubare Fläche muss in einem ausreichenden Abstand zur Grenze des Nachbargrundstücks sowie zu Strassen, Wäldern und Gewässern gelegen sein. Der vorgeschriebene Abstand ist dabei deutlich grösser als bei einem Einfamilienhaus.

• Park- und Spielplätze

Wer ein Mehrfamilienhaus plant, sollte sich nicht nur auf Wohn- und Nutzflächen im Innern des Gebäudes konzentrieren. Auch Parkplätze für Mieter und Besucher müssen vorgesehen werden. Dazu kommen Abstellmöglichkeiten für Fahrräder und Kinderwagen sowie Spielmöglichkeiten für Kinder.

• Nutzungsziffer

Lernen Sie Ihre Nutzungsziffern kennen. Ausnützungsziffer, Geschossziffer, Baumassenziffer oder Überbauungsziffer legen fest, wie gross und hoch das Mehrfamilienhaus im Verhältnis zum Grundstück sein darf.

• störungsfreie Umgebung

Auch das Umfeld des Grundstücks ist massgeblich. Störende Immissionen von Kläranlagen, Windkraftparks oder Müllverbrennungsanlagen in unmittelbarer Nähe des Mehrfamilienhauses sollten vermieden werden. Soziale Brennpunkte und Feuerwehr oder Polizei in der Nachbarschaft dürften zukünftige Mieter ebenfalls kritisch sehen. Solche Umgebungssituationen forcieren Mieterwechsel und Leerstände.

Planungsanforderungen

Vor der Planung eines Mehrfamilienhauses steht eine Machbarkeitsstudie inklusive dieser Kriterien:

• Schallschutz

Das Ärgernis Nr. 1 für Mieter in Mehrparteienhäusern ist die Lärmbelästigung durch Nachbarn. Dieses Problem lässt sich zumindest im Innern des Gebäudes vermeiden, wenn der Schallschutz optimal ist. Das hat auch der Gesetzgeber erkannt und die Norm SIA 181 erlassen. In dieser Norm werden Anforderungen an Trennwände, Decken oder Bodenbeläge formuliert, die einen Mindestschallschutz gewährleisten.

• Brandschutz und Erdbebenschutz

Auch spezielle Brandschutzanforderungen müssen berücksichtigt werden. Diese verpflichten den Bauherrn, für ausreichend breite und unverstellte Fluchtwege, geeignete Mauern und Wohnungstüren zu sorgen.

Weit weniger häufig als Feuerschäden kommen Erdbeben vor. Bebt die Erde dennoch einmal können die Folgen verheerend sein. Daher müssen Gebäude den Vorgaben zur Erdbebensicherheit entsprechen.

• barrierefreies Wohnen

Hier unterscheiden sich die Kantone untereinander, müssen sich aber einheitlich ab 4 Wohnungen an die „Anforderung für hindernisfreies Bauen“ halten. Jeder Kanton gestaltet die Anforderungen individuell aus, wie hier am Beispiel Zürich ersichtlich ist.

Behindertgerechtes und hindernisfreies Wohnen bedeutet beispielsweise, die Mindestgrösse von Räumen einzuhalten, die Befahrbarkeit von sanitären Anlagen zu ermöglichen und Schwellen oder Stufen zu vermeiden. Treppen sollten für behinderte Menschen durch Lift oder Rampe ersetzt werden.

• Parkplätze und Aussenanlagen

Während der Gesetzgeber bei Einfamilienhäusern in der Regel keine Anforderungen an Parkgelegenheiten und Aussenanlagen stellt, sind die Vorgaben bei Mehrfamilienhäusern hoch. Parkplätze für Mieter und Besucher, eine zentrale Briefkastenanlage, sicherer Kinderspielplatz und ein Abstellplatz für den Hausmüll gehören zu den Mindestanforderungen.

Clever finanzieren mit Finanzplan und Fördermitteln

Vor Baubeginn steht der Finanzierungsplan. Beantworten Sie dazu im ersten Schritt diese Fragen:

• Welche Mittel wollen/können Sie für den Bau einsetzen?
• Wer bewirtschaftet die Liegenschaft? Kosten für einen Verwalter müssen ermittelt und eingeplant werden.
• Welche Renovationen und Unterhaltsarbeiten sind in den nächsten 10-20 Jahren notwendig?
• Ist Leerstand zu befürchten? Wenn ja, wie hoch und wie kann dieser vermieden werden?

Bei Fremdfinanzierung Eigenkapitalquote einplanen

Für Ihr Vorhaben, ein Mehrfamilienhaus zu bauen, sollten Sie eine siebenstellige Investitionssumme einplanen. Meist dienen Kreditinstitute dazu als Sparringspartner. Diese fordern auch bei Finanzierungen von zu vermietenden Objekten üblicherweise Eigenkapital. Und zwar mehr als bei den meisten Finanzierungen für Einfamilien- oder Doppelhäusern. 25 % sollten es bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses schon sein. Mehr ist stets willkommen.

Wer seine Vorsorgegelder bereits eingeplant hat, muss den Finanzplan nochmals überarbeiten. Vorsorgegelder dürfen nicht für die Finanzierung einer Immobilie genutzt werden. Der Kapitaldienst, also Hypothekarzinsen- und Amortisationen, sollte primär durch jährliche Nettomieteinnahmen und Fördermittel erbracht werden.

• Statt Eigenkapital eine 100 %-Finanzierung?

Einige Banken bewilligen Kredite ohne Eigenkapital als 100 %-Finanzierung. Voraussetzung dafür sind die ausgezeichnete Bonität des Kunden und eine werthaltige Sicherheit. Ein Mehrfamilienhaus, das sich aus den eigenen Nettomieteinnahmen trägt, kann für solche Angebote bereits ausreichen.

Die bequeme Vollfinanzierung trägt jedoch nicht nur für die Bank ein höheres Risiko in sich. Auch für Sie als Investor kann eine vermeintlich komfortable Vollfinanzierung zum Bumerang werden:

• Die Baunebenkosten wie Kosten für den Notar, Baubewilligungsgebühren, Stromanschlusstaxe, Kanalisationsanschlussgebühr, Wasseranschlusstaxe, Handänderungsgebühr etc. sind aus den Eigenmitteln zu leisten. Verfügen sie über kein ausreichendes Eigenkapital, wird aus der 100 %-Finanzierung schnell eine 120 %-Finanzierung.
• Schwächelt der Mietmarkt, sodass Sie Leerstand oder häufige Wechsel der Mieter verkraften müssen, kann der Kapitaldienst rasch zum überfordernden Kraftakt werden. Zumal eine jährliche Amortisation von 1-1,5 % bei den meisten Finanzierungen vorausgesetzt wird.

Ertragswertermittlung mit Kapitalisierungssatz

Um die Beleihungsgrenze bei Ihrem Objekt festzustellen, steht im nächsten Schritt die Wertermittlung an. Diese erfolgt bei vermieteten Liegenschaften über den Ertrag.

• Am Anfang der Ertragswertschätzung steht die Ermittlung des Kapitalisierungssatzes. Je nach Art und Zustand des Objekts beträgt dieser mindestens 4,5 %, maximal jedoch 8 %. In diesen Prozentsatz sind Kapitalverzinsung, Unterhalts- und Verwaltungskosten, Betriebskosten, Rückstellungen und Mietausfallrisiko eingerechnet.
• Zudem benötigen Sie die voraussichtlichen jährlichen Nettomietzinseinnahmen.
• So vorbereitet, rechnen Sie nun 100 geteilt durch den Kapitalisierungssatz und multiplizieren das Ergebnis mit den Mieteinnahmen p. a.

Beispiel:

100:8 (Kapitalisierungssatz) = 12,5 x 155’000 (Nettomietzins p. a.) = 1‘937‘500.

Der rechnerische Wert Ihres Objekts beträgt demnach CHF 1‘937‘500, wobei der Kapitalisierungssatz in diesem Beispiel höchstmöglich angesetzt wurde. Bei einem geringeren Satz steigt der ermittelte Objektwert entsprechend an.

Tipp: Dieser Objektwert entspricht nicht der Darlehenshöhe. Eine Bank nimmt hiervon noch deutliche Sicherheitsabschläge vor. Daher liegt die Beleihungsgrenze meist bei 70 %.

Fördermittel in die Finanzierung einbinden

Rund 2‘000 Bauförderungsprogramme bietet die Schweiz an. Dabei bezuschusst allein der Bund ca. 80 Programme für Wohngebäude im MINERGIE®-Standard, für den Einbau von Wärmeschutzfenstern oder Dämmmassnahmen der Gebäudehülle.

Kantone stehen dem Bund dabei in nichts nach. Sie bieten ca. 400 Fördermittelprogramme für den Bau von Wohnobjekten an. Dabei stehen vor allem energetische Massnahmen im Fokus wie Holz- und Biomasseheizungen oder der Einbau von Wärmepumpen/Geothermie.

Auch die Schweizer Gemeinden fördern den Bau von Wohngebäuden. Rund 1000 Bauförderprogramme auf Gemeindeebene unterstützen Bauwillige. Einer der Schwerpunkte auch hier: energiesparendes und nachhaltiges Bauen.

Wie autark kann ein Mehrfamilienhaus in Sachen Energie sein?

Ein Haus ohne fossile Energien? Schon als Einfamilienhaus kaum möglich, als mehrstöckige Liegenschaft sicher gar nicht. Geht nicht, gibts nicht, dachte man sich in Brütten ZH und erstellte 2016 das erste solarbetriebene Mehrfamilienhaus der Welt. Es kommt vollkommen ohne Strom, Gas oder Öl aus, auch ohne chemische Ersatzstoffe.

Dieses Beispiel zeigt, was auch in und auf grossen Liegenschaften in Sachen Energie möglich ist.

Der Bau des Mehrfamilienhauses und die Steuer

Ihr Mehrfamilienhaus repräsentiert einen hohen Wert. Diesen schätzen auch die Finanzbehörden. Ein Grund mehr, nach legalen und geschickten Steuersenkungsmethoden zu forschen. Denn die Schweizerische Steuergesetzgebung ist klar: Vermietetes Eigentum erfordert die Versteuerung der Mieteinnahmen als Einkünfte. Wohnen Sie selbst in Ihrer Liegenschaft, steht zudem die Versteuerung des Eigenmietwerts an. Der Eigenmietwert gibt an, welche Einnahmen den Finanzbehörden durch die Eigennutzung entgehen.

Mit diesen steuerlichen Möglichkeiten sollten Sie rechnen:

• Abzugsfähigkeit der Kosten

Zur Entlastung darf der Bauherr seine Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten der Liegenschaft steuermindernd geltend machen.

• Staffelung der Unterhalts- und Investitionskosten

Auch die Verteilung der Unterhalts- und Investitionskosten auf mehrere Jahre kann sich lohnen. Nicht jede Massnahme am oder im Gebäude muss sofort umgesetzt werden. Lassen Sie sich beraten.

• Schulden machen, macht sich bezahlt

Da Hypothekarzinsen das steuerbare Einkommen schmälern, können sich Schulden ebenfalls bezahlt machen. Deren Amortisation kann auch indirekt vorgenommen werden, also statt an die Gläubigerbank auf ein Konto der Säule 3a oder eine Lebensversicherungspolice.

• Indirekte Amortisation

Da sich die Schulden bei dieser indirekten Amortisation nicht reduzieren, können sie weiterhin steuermindernd geltend gemacht werden. Im Gegenzug sind Einzahlungen in Säule 3a steuerprivilegiert, sodass diese Variante eine deutliche Steuererleichterung bringen kann.

• Vorsicht Schenkungssteuern!

Eltern oder Grosseltern, die ihren Verwandten ein Mehrfamilienhaus bauen wollen, um es zu verschenken, sollten sich vorab intensiv beraten lassen. Denn werden Immobilien in der Schweiz verschenkt, fällt in den meisten Kantonen eine Schenkungssteuer an. Für diese haften sowohl der Begünstigte wie der Schenkende solidarisch.

Lediglich in Schwyz und Luzern bleiben die Beschenkten schenkungssteuerfrei. Dafür erhebt Luzern allerdings Erbschaftssteuer für die Schenkungen, die in den letzten 5 Jahren vor dem Tod des Schenkenden erfolgten.

Zudem fällt oft eine Handänderungssteuer an. Die Grundstückgewinnsteuer dagegen ruht so lange, bis die Liegenschaft von den begünstigten Eigentümern verkauft wird.

Fazit: So unterstützt ImmoZins Sie beim Bau eines Mehrfamilienhauses

Die Experten von ImmoZins überzeugen durch fundierte Kenntnisse, die eine reibungslose Entwicklung, Realisierung und Vermarktung von Immobilienprojekten zulassen. Gemeinsam mit Ihnen als Investor beteiligt sich ImmoZins an rentablen Projekten. Dabei können Sie in den Bau eines Mehrfamilienhauses investieren, das nach Bauende im Bestand bleibt oder verkauft wird.

Während der Realisierung und der Haltedauer des Projekts übernehmen die Experten von ImmoZins die Baulandsuche, erstellen Machbarkeitsstudie und Ertragsberechnung sowie einen tragfähigen Finanzierungsplan. Kurz, die Experten steuern die komplette Betreuung von A-Z. Sie bleiben als Investor Teil des Projekts und werden laufend über den Status quo informiert.