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Renditestark investieren in Immobilienfonds — Chancen und Risiken

Offene und geschlossene Immobilienfonds ermöglichen Anlegern, ihr Geld auch ohne eigene Liegenschaft renditestark anzulegen. Die Teilhabe am Immobilienmarkt kann allerdings je nach Art des Fonds hohe Risiken und lange Laufzeiten bedeuten. Wir stellen Ihnen die Vor- und Nachteile offener und geschlossener Immobilienfonds vor.

Was macht einen Immobilienfonds attraktiv?

Immobilienfonds haben in der Schweiz längst ihren festen Platz als attraktive Investitionsmöglichkeit. Der erste Immobilienfonds überzeugte schon 1938 mit Stabilität und Wertbeständigkeit.

Als Investor nehmen Sie über diese Anlageform (Art. 59 ff KAG) am Immobilienmarkt teil, ohne selbst eine Liegenschaft besitzen zu müssen. Das erfordert nicht nur geringere Investitionen, sondern spart auch Zeit. Sie haben weder Aufwände für Erwerb oder Renovation einer Liegenschaft, noch müssen Sie sich Mieter suchen. Das alles nimmt Ihnen das Fondsmanagement ab.

Noch ein Vorteil: Ihr angelegtes Kapital zählt zum Sondervermögen. Ist eine Fondsgesellschaft insolvent, dürfen Insolvenzverwalter deren Barmittel nicht an die Gläubiger verteilen.

Wie funktionieren Immobilienfonds?

Das Prinzip eines Immobilienfonds entspricht dem eines Investmentfonds. Das bedeutet: Als Anleger erwerben Sie Anteile des Immobilienfonds. Fondsmanager investieren Ihr eingesetztes Kapital nach einer festgelegten Anlagestrategie in Grundstücke und Immobilien. Dabei kaufen sie die Objekte meist in günstigen Phasen und veräussern sie später mit Gewinn. Erlöse werden anteilig an alle Investoren ausgeschüttet.

Der überwiegende Anteil der Investments wird in bebaute oder unbebaute Grundstücke, Gewerbeimmobilien oder Erbbaurechte investiert (51 %). Der Rest des Anlagevolumens fliesst in festverzinsliche Wertpapiere oder liegt als Barvermögen im Fonds.

Übrigens: Nach Analyse der Ratingagentur Scope bewiesen vor allem die beliebten offenen Immobilienfonds im Jahr 2020 Durchhaltequalitäten. Die durchschnittliche Volatilität der Fonds lag unter 1 %.

Finanzaufsicht und Selbstregulierung

Immobilienfonds gehören in der Schweiz zu den streng regulierten Finanzprodukten. Nicht nur der Immobilienfonds an sich, sondern auch Fondsleitung und Fondsmanager sowie die Depotbank werden beaufsichtigt und bedürfen einer Bewilligung durch die FINMA. Sie lässt den Immobilienfonds nach intensiver Prüfung zum Vertrieb zu und kontrolliert die rechtmässigen Abläufe.

Die Aufgabenverteilung ist bei Immobilienfonds klar geregelt:

• Fondsmanager und Fondsleitung entscheiden über Bau, Kauf, Verkauf oder Renovation.
• Die Fondsleitung hat bei offenen Immobilienfonds den Handel an der Börse zu ermöglichen.
• Wurde eine Liegenschaft ins Fondsvermögen aufgenommen, ist die Liegenschaftsverwaltung am Zug. Sie verwaltet, unterhält und vermietet das Objekt.
• Den Verkehrswert der Liegenschaft, beispielsweise für die Bewertung des Fondsvermögens, ermittelt ein unabhängiger Schätzungsexperte.

Gesetzliche Grundlage bilden das «Kollektivanlagengesetz (KAG)» und die «Kollektivanlagenverordnung (KKV)». Gesetz und Verordnung regeln alle Bereiche des Anlageproduktes wie Vertrieb, Verwaltung, Administration und Verwahrung.

Sicherheit bietet Anlegern auch die Selbstregulierung der schweizerischen Fondsbranche. Sie ist das Ziel der Verhaltensregeln der «Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA» (Verhaltensregeln SFAMA).

Was sind offene und geschlossene Immobilienfonds?

Immobilienfonds unterscheiden sich durch verschiedene rechtliche und wirtschaftliche Konstruktionen voneinander. Dabei werden zwei Arten von Immobilienfonds unterschieden:

• Offener Immobilienfonds
• Geschlossener Immobilienfonds

Offener Immobilienfonds

Anleger investieren bei «offenen Immobilienfonds» unterschiedlich hohe Beträge. Fondsmanager kaufen von diesem Geld Grundstücke oder Immobilien, die vermietet bzw. weiterverkauft werden. «Offene Immobilienfonds» investieren ihre Mittel also nicht in ein oder zwei spezielle Projekte, sondern in ein breites Immobilienportfolio. Dadurch wird auch das Risiko gestreut.

Bei der Zusammensetzung dieses Anlageportfolios haben Investoren kein Mitsprache- und Entscheidungsrecht. Sie haben jedoch das Recht, ihre Anteile wieder zu veräussern. Diese sind also handelbar. Damit sie ausgezahlt werden können, muss der «offene Immobilienfonds» über ausreichende Barreserven verfügen. Würde das Investment der Anleger komplett in Immobilien investiert, wäre der Fonds nicht liquide genug. Bis Verkaufserlöse und Mieterträge eingehen, braucht es Zeit.

Zur Sicherheit hat der Gesetzgeber Fristen eingeführt, die Anleger vor dem Bezug ihrer Geldanlage einhalten müssen: eine zweijährige Haltefrist und eine einjährige Rückgabe-Ankündigungsfrist.

Geschlossener Immobilienfonds

Der Begriff «geschlossener Immobilienfonds» vermittelt den Eindruck, dass nur eine bestimmte Zielgruppe diesen Fonds nutzen darf. Tatsächlich kann jeder Anleger in den Fonds investieren, der über ausreichende Mittel verfügt:

• Im Gegensatz zum offenen Fonds sammelt das Fondsmanagement beim geschlossenen Fond nur die erforderliche Summe für ein oder zwei Projekte ein.
• Ist das Geld vorhanden und sind alle Anteile verkauft, schliesst der Fonds. Ab diesem Zeitpunkt werden keine neuen Anleger mehr aufgenommen. Daher die Bezeichnung «geschlossener Immobilienfonds».
• Die Umsetzung des Projekts startet beispielsweise mit Erwerb oder Bau eines Einkaufszentrums oder einer Seniorenwohnanlage, eines Krankenhauses oder Hotels.
• Ziel ist in der Regel die nachfolgende Vermietung. Durch ihre Investition erhoffen sich Anleger Gewinne aus dabei generierten Mieterträgen.
• Die Kapitalbindung beträgt in der Regel 10–20 Jahre. Dann wird ein Objekt meistverkauft und Gewinne anteilig an alle Anleger ausgeschüttet. Aus diesem Grund gelten die gesetzliche Haltefrist und die Rückgabe-Ankündigungsfrist für geschlossene Immobilienfonds nicht.
• Als Investor haben Sie bei dieser Immobilienfondsvariante ein eingeschränktes Mitsprache- und Entscheidungsrecht. Die Details richten sich nach den Vereinbarungen im Fondsvertrag.

Wichtig: Ihre Fondsanteile dürfen Sie bei einem «geschlossenen Immobilienfonds» erst zum Ende der fixen Laufzeit wieder veräussern. Auch eine Rückgabe an die Fondsgesellschaft ist während der Laufzeit nicht möglich. Stattdessen steht Anlegern der Weg in den Zweitmarkt offen (siehe unten). Eine vorzeitige Kündigung kann lediglich dann begründet sein, wenn die Beteiligung aufgrund einer mangelhaften Beratung oder fehlerhafter Unterlagen zustande kam.

Ihre ersten Schritte zur Investition

Immobilienfonds erwerben Sie über die Börse oder Ihren Anlageberater:

• Der Preis für Anteile eines «offenen Immobilienfonds» wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Börsenkurse können von dem durch die Fondsgesellschaft ermittelten Preis abweichen.
• Über die Börse sparen Sie oft einen Teil des Ausgabeaufschlags. Allerdings werden zusätzlich Gebühren für den ausführenden Broker oder die Depotbank fällig.
• Wer den klassischen Weg bevorzugt, erwirbt die Fondsanteile über seine Bank oder den Anlageberater. Dafür fallen allerdings Ausgabeaufschläge von 5 % und mehr an.

Tipp: Um diese Kosten über den Fonds zu erwirtschaften, benötigt Ihre Geldanlage eine lange Laufzeit.

8 wichtige Fragen und Antworten rund um Immobilienfonds

1. Was sollten Sie beim Anlagevolumen beachten?

Das Fondsvermögen bei offenen Immobilienfonds» ist in der Regel nicht begrenzt. Es richtet sich u. a. nach dem Bekanntheitsgrad des Fonds und der Investitionsbereitschaft der Anleger. Ein Investment ist häufig schon ab einer Mindestanlage von 50 CHF möglich. Als Anleger entscheiden Sie selbst, ob Sie kleine oder grössere Summen investieren.

«Geschlossene Immobilienfonds» zeichnen sich durch hohe Mindestanlagesummen und ein beschränktes Volumen aus. Wenn genug Anteile für das geplante Objekt verkauft sind, z. B. für ein Hotel oder Krankenhaus, schliesst der Fonds. Neue Anleger können keine Anteile mehr ordern und vorhandene Investoren dürfen ihr Geld bis auf Weiteres nicht abziehen.

1. Wie flexibel sind Anleger mit Immobilienfonds?

«Offene Immobilienfonds» bieten Ihnen eine deutlich grössere Flexibilität als die geschlossene Variante. Trotzdem können Sie deren Anteile nicht beliebig erwerben und veräussern. Es gilt eine gesetzliche 2-jährige Haltefrist, wenn Sie die Immobilienfondsanteile abstossen wollen. Zudem müssen Sie Ihr Vorhaben 1 Jahr im Voraus ankündigen (Rückgabe-Ankündigungsfrist).

Wer sich für einen geschlossenen Fonds entscheidet, bindet sich hinsichtlich Objekt, Anlagesumme und Laufzeit erheblich stärker. Die erworbenen Anteile sind in der Regel bis zum Ende der Laufzeit von ca. 10 – 20 Jahren gebunden.

1. Was ist der Zweitmarkt für «geschlossene Immobilienfonds»?

Mit einem «geschlossenen Immobilienfonds» akzeptieren Sie die Kapitalbindung über die gesamte Laufzeit. Eine vorzeitige Rückgabe an die Fondsgesellschaft ist in der Regel ausgeschlossen. Alternativ haben Sie die Möglichkeit, ihre Anteile am sogenannten Zweitmarkt zu verkaufen. Dieser stellt eine Vermittlerplattform für vorhandene Anteile an «geschlossenen Immobilienfonds» dar.

Als Anleger suchen Sie selbst aktiv einen Käufer und vereinbaren einen Preis:

• Bereits vorhandene Anteile eines «geschlossenen Immobilienfonds» gehören nicht zu den besonders nachgefragten Fonds. Der Verkauf kann sich daher länger hinziehen.
• In der Regel muss die Fondsgesellschaft bzw. das Fondsmanagement dem Verkauf der Anteile zustimmen. Häufig wird die Abgabe an einen institutionellen Investor verweigert, um dessen Mehrheitsbeteiligung zu verhindern.
• Auch wenn Sie Anteilseigner sind, dürfen Sie nicht immer alle Anteile veräussern. Oft überlagern gesellschaftsrechtliche Faktoren das Eigeninteresse. Auch steuerliche Aspekte sollten Sie vor dem Verkauf der Anteile prüfen.
• Der vorzeitige Verkauf ist mit hohen Verlusten verbunden. Wer die Anteile eines «geschlossenen Immobilienfonds» zeitnah abstossen will, muss meist mit deutlichen Preisabschlägen locken.

1. Gilt Lex Koller für Immobilienfonds?

Als Lex Koller wird das «Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG)» bezeichnet, das in der Schweiz 1985 in Kraft trat. Ziel ist, die steigende ausländische Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien zu regulieren. Demnach dürfen ausländische Personen in der Schweiz keine Grundstücke bzw. Immobilien — mit Ausnahme von Betriebsstättengrundstücken — erwerben.

Gilt Lex Koller auch für Immobilienfonds? Seit 2005 unterliegt der Erwerb von Immobilienfonds nicht mehr dem Lex Koller. Voraussetzung ist, dass der Immobilienfonds öffentlich gehandelt wird.

1. Was sollten Sie zur Risikostreuung wissen?

Immobilienfonds sind risikobehaftet, häufig aber renditestark. Da diese nicht ausschliesslich vom Finanzmarkt abhängig sind, können sie vielmehr stabilisierend auf ein Gesamtportfolio wirken.

Dem Anlagerisiko begegnen Fondsmanager «offener Immobilienfonds» durch Verteilung des Kapitals auf Liegenschaften unterschiedlicher Nutzungsarten (z. B. Wohn-/Geschäftsgebäude) an unterschiedlichen Standorten. Risiken durch Schwankungen in der Region, auf dem Immobilienmarkt oder in der Weltwirtschaft werden durch diese Diversifizierung nachhaltig reduziert.

Eine Besonderheit geschlossener Fonds: Als Anleger werden Sie zum Miteigentümer des Objekts. Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung. Sie sind also an Gewinnen und Verlusten gleichermassen beteiligt. Ist der geschlossene Fonds insolvent, wird das Objekt verkauft und der verbliebene Erlös an die Anleger ausbezahlt.

Tipp: Da die Mittel lediglich in ein oder zwei Immobilien fliessen, entwickelt sich der Erfolg der Geldanlage analog diesen Objekten. Daher gilt: Aufgrund des erheblich höheren Risikos sind «geschlossene Immobilienfonds» nur für vermögende Investoren empfehlenswert.

1. Wie wird die Rendite erwirtschaftet?

«Offene Immobilienfonds» erwirtschaften ihre Rendite aus Mieterträgen, Erlösen aus Immobilienverkäufen und Zinsen der festverzinslichen Wertpapiere des Fonds. Die durchschnittliche Nettorendite ermittelte die Ratingagentur Scope im Jahr 2019 mit 3 %.

«Geschlossene Immobilienfonds» erwirtschaften ihre Rendite vorrangig aus Immobilienverkäufen. Sie erzielen eine höhere Rendite als offene Fonds. Im Gegenzug steigt jedoch das Risiko «geschlossener Immobilienfonds» deutlich.

1. Was sind Mietgarantien?

Der Wert von Immobilien ist von vielen Faktoren abhängig. Werden nur ein oder zwei Immobilien im Fonds verwaltet, ist das Risiko deutlich höher als bei breiter Risikostreuung. Denn erweist sich ein Objekt später als nicht vermietbar, können den Anleger Verluste bis hin zum Totalverlust treffen.

Um dies zu verhindern, bieten einige Fondsmanager Mietgarantien an. Diese werden jedoch oft von wirtschaftlich schwachen Unternehmen gestellt. Muss ein solches Unternehmen seine Verpflichtungen aus einer Mietgarantie erfüllen, droht schnell die Insolvenz.

Tipp: Sicherer sind Mietverträge, die beispielsweise schon während der Planungs- und Bauphase für Gewerbeflächen geschlossen werden.

1. Was versteht man unter verpflichtender Risikoeinstufung?

Das Überangebot auf dem Wohnungsmarkt oder die Abwanderung kapitalstarker Unternehmen begünstigen den Preisverfall auf dem Immobilienmarkt. Eine Entwicklung, die nicht nur zu ausbleibenden Erlösen für Anleger, sondern auch zum Konkurs des Immobilienfonds führen kann. Besondere Risiken bestehen, wenn es sich um Fondsobjekte im Ausland handelt. Dann kann das Währungsrisiko zusätzliche Verluste generieren.

Damit Investoren die Risiken einschätzen können, ist die Einstufung in eine der 7 Risikoklassen gesetzlich vorgeschrieben. Diese finden Sie im Fondsprospekt und in den Informationen für Anleger. Dem höchsten Risiko entspricht dabei die Klasse 7.

Tipp: Vermeiden Sie es, Ihre Beteiligung fremdzufinanzieren. Denn auch wenn ein Immobilienfonds kaum Rendite abwirft oder sogar insolvent wird, müssen Sie den Kredit weiter tilgen.

Gebühren und Kosten auf einen Blick

Gute Nachrichten konnten die Fondsresearch-Analysten von Morningstar melden: Ihre umfassende Analyse in der EU und der Schweiz zeigt, dass die Fondskosten seit 2013 um ca. 1/3 gesunken sind. Dennoch empfiehlt es sich für Anleger, den Überblick zu behalten und die Nettoperformance zu vergleichen. Diese ergibt sich aus der Rendite des Fonds abzüglich Kosten.

• Bei «offenen Immobilienfonds» fallen Verwaltungskosten von 0,5-2,0 % des Investments an. Je nach Fondsanbieter kommen Ausgabeaufschläge von bis zu 6 % und Performancegebühren von 5 bis 25 % für besondere Erfolge hinzu.
• Noch höher fallen die Kosten bei «geschlossenen Immobilienfonds» aus. Diese betragen zwischen 15 % und 20 % des Anlagebetrages.

Die «Preisbekanntgabeverordnung (PBV)» soll helfen, die Kosten für Anleger vergleichbar zu machen. Allerdings nutzen Fondsanbieter unterschiedliche Kennzahlen und Kostenkomponenten. Diese sollten Sie kennen:

Total Expense Ratio (TER)

Eine der wichtigsten Kennzahlen wird häufig fälschlich als Gesamtkostenquote interpretiert. Sie zeigt die jährlichen Kosten in Prozent zum durchschnittlichen Fondsvermögen an. Enthalten sind: Verwaltungsgebühren, Vertriebskosten, Prüfungskosten, Depotgebühren und Revisionskosten. Für eine Gesamtkostenbetrachtung fehlen Transaktionskosten, allfällige Ausgabeaufschläge, Performance Fee und Rücknahmekommission.

Ongoing Charges/Cost

Diese Kostenkennzahl weist die laufenden Kosten eines Fonds ohne Ausgabeaufschläge und performanceabhängige Gebühren aus. Zusätzlich zu den Komponenten der Total Expense Ratio (TER) beinhaltet diese Kennzahl Kosten von Subfonds, in die der Dachfonds investiert, sowie entgangene Erträge für Wertpapierleihe.

Pauschale Verwaltungskommission (PVK)

Die «pauschale Verwaltungskommission (PVK)» beinhaltet eine Management-Fee und die Kosten für Leitung und Administration (Administration Fee). Sie unterscheidet sich von der Kennzahl TER durch das Fehlen von Steuern und Abgaben. Dienstleister wie Fondsleitung, Vertrieb des Fonds, depotführende Stelle etc. werden durch die PVK entschädigt.

Ausgabe- und Rücknahmeaufschläge

Als einmalig anfallende Gebühren bei Erwerb oder Verkauf des Fonds können Ausgabe- und Rücknahmeaufschläge anfallen. Diese betragen bis zu 5 % der Investitionssumme und kommen dem Fondsvertrieb zugute.

Performanceabhängige Gebühren (Performance Fee)

Erreicht ein Fonds das gesetzte Performanceziel, können weitere Gebühren anfallen. Die sogenannte Performance Fee bietet einen zusätzlichen Anreiz für das Fondsmanagement. Anleger sollten bei solchen Fonds die Fixkosten intensiv prüfen. Da bei entsprechendem Erfolg die Performance Fee hinzukommt, sollten die Fixkosten niedriger ausfallen als bei anderen Fonds.

Welche «offenen Immobilienfonds» sind empfehlenswert?

Der Markt an Immobilienfonds ist attraktiv und vielseitig. Anleger haben kaum die Möglichkeit, Unterschiede realistisch zu bewerten. Unterstützung leisten Analysten wie die Ratingagentur Scope:

• Deka-ImmobilienEuropa (ISIN DE0009809566) der Deka Immobilien Investment GmbH erhielt die Note «A+».
• DWS Grundbesitz Global (ISIN DE0009807057), der in 68 Gewerbeimmobilien in 16 Ländern investiert ist, erhielt die Einstufung «A-».
• HausInvest der Commerz Real Investmentgesellschaft (ISIN DE0009807016) investiert in ca. 150 Objekte, überwiegend in europäischen Ländern. Nur 30 % der Immobilien liegen ausserhalb Europas. Der Fonds erhielt die Note «A».

In der Schweiz sind folgende Immobilienfonds beliebt:

• UBS AST Immobilien Schweiz (ISIN CH0100770533), ein geschlossener Fonds, der hauptsächlich in Wohnimmobilien investiert.
• Swisscanto (CH) Real Estate Fund (ISIN CH0037430946), der auf den Schweizer Gewerbe- und Wohnimmobilienmarkt fokussiert ist.
• CS Real Estate Fund LivingPlus (ISIN CH0031069328), investiert in integrierte Seniorenwohnungen in Schweizer Grossstädten.
• CS Real Estate Fund Green Property (ISIN CH0100778445), ein nachhaltiger Fonds, der sich auf Immobilienprojekte mit einem umweltfreundlichen und nachhaltigen Mandat konzentriert.

Fazit: Immobilienfonds—Anlageprodukte mit Chancen und Risiken

Mit Immobilienfonds können Sie oft schon mit einem Bruchteil der Geldsumme, die Sie für einen Liegenschaftserwerb aufbringen müssten, am Immobilienmarkt teilhaben. Es locken eine optimale Rendite durch bestmögliche Vermietung und ggf. ein hoher Verkaufserlös nach Laufzeitende der Mietverträge. Zusätzlich sparen Sie Zeit, da Ihnen das Fondsmanagement Kauf, Vermietung, Verwaltung und Verkauf der Grundstücke und Immobilien abnimmt.

Wichtig bei «geschlossenen Immobilienfonds»: Lassen Sie sich vor einem Investment umfassend beraten. Es handelt sich hierbei nicht um sichere Anlageprodukte, sondern um unternehmerische Beteiligungen. Die Geldanlage in einen «geschlossenen Immobilienfonds» ist mit zahlreichen Risiken verknüpft. Entgegen häufiger Werbeaussagen sind diese auch nicht zur Altersvorsorge geeignet.