Lex Koller und Lex Friedrich — einfach erklärt!
Was bedeuten Lex Koller und Lex Friedrich? Eine Definition
Die Schweiz begrenzt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland.
Die Regelungen sind festgelegt:
- im «Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland», (BewG)
- in der «Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland» (BewV)
Kantonales Recht ergänzt das Gesetz, das informell als «Lex Koller» bezeichnet wird. Arnold Koller war als Bundesrat für die letzten grossen Anpassungen verantwortlich.
«Lex Koller» löste 1997 das «Lex Friedrich» ab, das nach dem Bundesrat Rudolf Friedrich benannt war.
Wie sind Lex Koller und Lex Friedrich entstanden?
Das Bewilligungsgesetz (BewG) ist aus frühen gesetzlichen Regelungen entstanden. Bereits in den 1960er und 1970er -Jahren versuchten Bund und Kantone zu verhindern, dass ausländische Investoren Immobilien in der Schweiz als Kapitalanlage erwarben. Ziel war es, dem Ausverkauf einheimischen Bodens entgegenzutreten.
Die Schweiz hatte aufgrund des wirtschaftlichen Aufschwungs mit Wohnungsknappheit zu kämpfen. Die Kantone befürchteten, dass der angespannte Wohnungsmarkt durch ausländische Investments weiter verteuert würde.
Wie hat sich das Bewilligungsgesetz seit 1985 entwickelt?
Die früheren Erlasse mündeten 1985 in der ersten Version des Bewilligungsgesetzes (BewG). Das sollte im Jahr 2007 abgeschafft werden, darüber waren sich alle grossen Parteien einig. Die Gefahr der Überfremdung sei weitgehend gebannt. Die Vorlage des Bundesrats galt als nahezu beschlossen. Sie wurde allerdings 2012 vom Schweizer Parlament abgelehnt.
Zur Begründung führte das Parlament an, dass die Aufhebung der Lex Koller volkswirtschaftlich schwerwiegende Folgen hätte. Es entstünde zusätzlicher Druck auf die ohnehin hohen Immobilien- und Mietpreise sowie auf den Schweizer Franken. Da die Lex Koller den Erwerb von Wohnimmobilien an den Hauptwohnsitz und damit den Steuersitz koppelt, wirke das Gesetz eindämmend auf die Nachfrage aus dem Ausland.
Das BewG wurde stattdessen mehrmals angepasst und entschärft:
- Seit 1997 haben Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz das Recht, in Geschäftsliegenschaften zu investieren.
- Seit 2005 dürfen Personen im Ausland Anteile von Immobiliengesellschaften erwerben, die an einer Schweizer Börse notiert sind.
Diese Verschlankungen sind umstritten, da die Nachfrage nach Immobilien inzwischen stark gestiegen ist. Eine erneute Vorlage zu deren Abschaffung 2014 erhielt keine Zustimmung. 2017 unternahm der Bundesrat denselben Vorstoss, verzichtete jedoch aufgrund des Widerstands von Politik und Wirtschaft auf die Revision.
Was gilt als Erwerb nach Lex Koller?
Das Bewilligungsgesetz definiert den Erwerb einer Liegenschaft in Art. 4:
- Erwerb eines Eigentums oder Baurechts
- Erwerb des Anteils einer Immobiliengesellschaft
- Kauf- oder Vorkaufsrecht
- Rückkaufsrecht
Wen betreffen Lex Koller und Lex Friedrich?
Natürliche oder juristische Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz benötigen eine Bewilligung der kantonalen Behörden zum Grundstückserwerb (Art. 5 BewG).
Das Lex Koller betrifft im Einzelnen:
- Ausländer mit Wohnsitz im Ausland
- In der Schweiz wohnhafte Personen aus der EU oder den EFTA-Staaten ohne Aufenthaltsbewilligung B, C, L
- Bürger von Drittstaaten (keine EU-/EFTA-Staaten) ohne Niederlassungsbewilligung C
Juristische Personen sind nur berechtigt, Immobilien zu erwerben, wenn die Gesellschaft Ihren Sitz in der Schweiz hat und nicht durch Personen im Ausland beherrscht wird.
Mit der «Lex Koller-Erklärung» oder «Lex Friedrich-Erklärung» bestätigt eine juristische Person, dass sie keine Bewilligung im Sinne des Gesetzes benötigt und nicht gegen das Gesetz verstösst.
Welche Ausnahmen sieht das Bewilligungsgesetz vor?
Immobilien erwerben ohne Begrenzung durch Lex Koller dürfen:
- Schweizer Bürger oder Doppelbürger
- EU-/EFTA Bürger mit Aufenthaltsbewilligung B oder C und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz. Sie sind Schweizer Bürgern gleichgestellt.
- Bürger von Drittstaaten (keine EU-/EFTA-Staaten) mit Aufenthaltsbewilligung C und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz.
Geschäftsliegenschaften dürfen alle natürlichen Personen unabhängig von ihrem Wohnsitz erwerben.
Der Kauf von Ferienimmobilien, für die es Kontingente gibt, ist u. U. erlaubt. Diese gelten in der Regel als Zweitwohnungen, daher greift hier die Zweitwohnungsverordnung.
Tipp: Nähere Details finden Sie im Merkblatt zum «Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland».
