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Mehrfamilienhaus verkaufen: Richtige Entscheidungen treffen

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses stellt Sie vor grosse Herausforderungen. Die Bewertung des Objekts ist aufgrund der unterschiedlichen Wohneinheiten deutlich komplexer als bei anderem Wohneigentum. Es empfiehlt sich, über die Belastung durch Gebühren und Steuern gut informiert zu sein. Sanierungs- und Homestagingarbeiten, die notwendig sind, um das Objekt gewinnbringend zu verkaufen, sollten Sie kennen und rechtzeitig einplanen.

Erfahren Sie hier, wann sich der Verkauf eines Mehrfamilienhauses lohnt und wie Sie sich optimal vorbereiten.

Der Immobilienmarkt wandelt sich

Während noch vor wenigen Jahren der Trend bei Kapitalanlegern hin zu Aktien und Gold ging, ist die Marktlage im Immobilienbereich aktuell hervorragend. Die frühere Abneigung gegen „Betongold“ ist einem Hype um Mehrfamilienhäuser in der Schweiz und den angrenzenden Nachbarländern gewichen.

Immer mehr Menschen zieht es in die Städte, sodass Städte und Gemeinden mit den Anforderungen im Wohnungsbau nicht mehr Schritt halten können. Freie Wohnungen sind rar und heiss begehrt. In den Grossstädten der Schweiz, wie beispielsweise in Zürich, werden Mehrfamilienhäuser für das 20-30-fache der Jahresnettomiete verkauft.

Trendsetter Homeoffice und Digitalisierung

Auch neue Trends sind nicht unschuldig: Zwischen Digitalisierung und Corona-Pandemie verändert sich die Arbeitswelt nachhaltig. Was in den meisten Unternehmen lediglich als Notwendigkeit aufgrund der Pandemie begann, krempelt jegliche Routine um: das Homeoffice. Es weckt Begehrlichkeiten nach einer autonomeren Form von Arbeit, kombiniert mit der Vereinbarkeit von Beruf und Privatleben.

Die Folge: Der Fokus liegt nicht mehr auf der Stadt als Arbeitsplatz und Mittelpunkt des urbanen Wohnens. Vielmehr zieht es mehr Menschen in das Umland. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt auch im ländlichen Raum enorm an.

Ein Grund mehr, gerade jetzt Mehrfamilienhäuser zu verkaufen.

So komplex ist der Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Der Verkauf einer Liegenschaft mit Mietwohnungen ist weit komplizierter als der einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses. Bei einer Liegenschaft mit beispielsweise 12 Wohnungen sind es 12 unterschiedlich gepflegte und evtl. unterschiedlich ausgestattete Wohnungen, die bewertet werden müssen. Es gibt mindestens 12 Mietverträge, die eine unterschiedliche Restlaufzeit haben. Damit bestimmen diese den Zeitpunkt, an dem Mieterhöhungen durchgesetzt werden können.

Faktoren, die Einnahmen, Ausgaben und nicht zuletzt die Rendite bestimmen.

Klären Sie diese Fragen, bevor Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen:

• Wie ist der Zustand des Hauses? Sind alle Räume bewohnbar und barrierefrei?
• Leidet das Objekt unter Feuchtigkeit oder beschädigtem Mauerwerk, Schwamm etc.
• Gibt es notwendige Modernisierungs- oder Sanierungsmassnahmen, z. B. behördliche Auflagen hinsichtlich Dämmung, Heizung, Denkmalschutz oder Brandschutz?
• Ist das Grundstück voll erschlossen? Sind Pflegemassnahmen nachzuholen?
• Gibt es Besonderheiten in der direkten Umgebung, die wertmindernd (z. B. Kläranlage) oder wertsteigernd (z. B. See) sein können?
• Wie hoch sind die Unterhaltskosten und Steuern bei Verkauf der Liegenschaft?

Diese Fragen zum Immobilienverkauf sollten sie mithilfe der Experten von ImmoZins beantworten. Diese gibt Ihnen realistische Einschätzungen über Sanierungsbedarf und behördliche Auflagen. Alternativ können Sie einen Gutachter beauftragen, der als Sachverständiger das Objekt sach- und fachgerecht einschätzt.

Optimale Verkaufsvorbereitung ist Pflicht

Um ein Mehrfamilienhaus gewinnbringend zu verkaufen, ist es wichtig, sich gut vorzubereiten. Stellen Sie alle notwendigen Unterlagen über Ihr Objekt zusammen und vermitteln Sie potenziellen Käufern ein Höchstmass an Transparenz.

Dazu gehören:

• Flurkarte und Grundrisse
• Versicherungsnachweise
• Unterlagen zu Modernisierungsmassnahmen der vergangenen 10 Jahre
• aktueller Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK)
• Mieterstruktur inklusive Dauer der Mietverhältnisse, Alter und Status der Mieter, Rechtsstreitigkeiten etc.
• Mietzahlungen inklusive Daten zu Erhöhungen und Kürzungen des Mietzinses

Mängel und Risiken

• Prüfen Sie, ob Mieter Ihren Mietzins aufgrund von Mängeln am Mietobjekt gekürzt haben.
• Wurde der Mietzins nicht analog den anderen Einheiten erhöht, weist das den Käufer auf ein Problem hin.

Ursachen könnten Feuchtigkeit in der Wohnung, eine ausgefallene Heizung oder ein defekter Fahrstuhl sein.

Solche Mängel sollten Sie vor der Offerte Ihres Objekts beseitigen lassen.

Bewertung und Prognose eines Mehrfamilienhauses

Wer die Chancen des Wunschobjekts kurz und knapp überschlagen will, sollte besonders dessen Alter und Zustand beachten. Eine höhere Restnutzungsdauer ergibt auch einen höheren Immobilienwert.

Im Detail interessiert einen potenziellen Käufer, welche Rendite mit dem Objekt zu erzielen ist. Vor der Renditeberechnung steht jedoch die Wertermittlung. Diese erfolgt bei Mehrfamilienhäusern im Ertragswertverfahren.

Dafür wird im ersten Schritt der Bodenwert berechnet, danach der Gebäudewert und schliesslich die Summe aus beiden Ergebnissen. Der ermittelte Ertragswert ist eine der relevanten Kennzahlen einer Liegenschaft. Eine weitere ist die Eigenkapitalrendite, die das investierte Kapital den Erträgen gegenüberstellt.

Welche Kennzahlen aussagekräftig sind und wie sie berechnet werden, erfahren Sie in unserem Artikel „So berechnen Sie die Rendite Ihrer Immobilieninvestition“.

Insbesondere der Abgleich von Einnahmen und Ausgaben ist für Käufer relevant. Um die jährlichen Einnahmen prognostizieren zu können, müssen die Mieteinnahmen der nächsten Jahre geschätzt werden. In dieser Kalkulation werden auch das Alter der Liegenschaft, aufgeschobene Renovationen und die Städteplanung berücksichtigt.

Ist die Aufteilung in Eigentumswohnungen empfehlenswert?

Wenn Ihr Mehrfamilienhaus in Einfamilienwohnungen aufgeteilt werden kann, lassen sich für die einzelnen Wohneinheiten meist bessere Preise erzielen als im Komplettverkauf.

Zu bedenken ist jedoch, dass der Verkauf einzelner Wohnungen wesentlich aufwendiger ist als der einmalige Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses.

Was sollten Sie noch vor dem Verkauf erledigen?

Wer sein Auto verkaufen will, macht instinktiv das Richtige: Das Fahrzeug wird in die Waschanlage gefahren, ausgeräumt, ausgesaugt und vielleicht noch poliert. Kleine Macken versucht man zu retuschieren und Flecken in den Polstern zu entfernen. So ist der Wagen fit für die Besichtigung durch potenzielle Käufer oder den Gebrauchtwagenhändler.

Wer sein Mehrfamilienhaus verkaufen will, macht häufig—nichts.

Laub vor der Tür, beschädigte Briefkästen, mit Farben angesprühte Hauswände, ungeschnittene Hecken und Sperrmüll vor dem Eingang vermitteln keinen einladenden Eindruck. Auf potenzielle Käufer wirkt ein solches Szenario ungepflegt und wertmindernd. Die Liegenschaft scheint älter als sie ist und braucht offenbar mehr Renovationen als vergleichbare Objekte.

Das Auge kauft mit. Wollen Sie Ihr Objekt gewinnbringend und zeitnah verkaufen, empfiehlt es sich, die Anlage nicht nur aufzuräumen und zu reinigen. Beschädigte Anstriche, Briefkästen und Türen sowie Grünflächen sollten professionell instandgesetzt werden.

Bringen Sie Ihre Immobilie in Form

Innenräume, die dem Interessenten ein positives Wohngefühl vermitteln, geben oft den Impuls zum Kauf. Wie amerikanische Umfragen bestätigen, kann Homestaging, eine Kombination aus Innenarchitektur und Verkaufsgeschick, den Erlös um bis zu 15 % steigern. Dabei wird nicht das komplette Mehrfamilienhaus aufgefrischt, sondern ein bis zwei Wohnungen, der Eingang und die Grünanlagen. Mithilfe von Möbeln, Farben, Tapeten, Licht, Wand- und Fussbodengestaltung werden die Bereiche renoviert.

Trauen sie sich dies nicht zu oder haben Sie keine Zeit, beauftragen Sie einen Homestager. Dieser gibt Ihrem Objekt einen zeitgemässen Look. Potenzielle Käufer erhalten einen Eindruck davon, welche Möglichkeiten in Ihrer Liegenschaft stecken.

Rechnen Sie mit diesen Gebühren und Steuern

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, fallen nicht für den Käufer Gebühren und Steuern an. Auch Sie als Verkäufer sollten mit Kosten rechnen, die auf kantonaler oder Gemeindeebene erhoben werden:

Notariats- und Grundbuchgebühren

Ihr Notar erhält eine Entschädigung für die Ausfertigung und Beurkundung des Kaufvertrags. Welche Notariats- und Grundbuchgebühren anfallen, hängt vom jeweiligen Kanton ab.

Am niedrigsten sind sie in den Kantonen:

• Appenzell
• Ausserhoden
• Schaffhausen
• Schwyz
• Zug

Die höchsten Notariats- und Grundbuchkosten haben die Kantone:

• Bern
• Genf
• Tessin
• Wallis

Die Berechnung ist von Kanton zu Kanton sehr unterschiedlich.

Verteilung der Kosten

Für die Eintragung im Grundbuch belasten die Kantone Kosten, die meist jeweils zu 50 % von Käufer und Verkäufer getragen werden. Diese sogenannten Beurkundungs- und Grundbuchgebühren erheben die Kantone nach unterschiedlichen Berechnungsmethoden. Sie werden entweder mit einem festen Gebührensatz analog dem Kaufpreis oder nach Zeitaufwand berechnet. Einige Beispiele stellen wir Ihnen nachfolgend vor.

Dazu kommen Kosten für Kopien und Schriftverkehr, Beglaubigungen, Visa etc.

Schuldbrief

Verlangt die Bank des Käufers als Sicherheitsleistung die Erstellung eines Schuldbriefs, fallen für den Käufer weitere Kosten an. Für einen existierenden Schuldbrief übernimmt er einen Beitrag zum Ausgleich der früheren Erstellungskosten der Urkunde.

Handänderungssteuer

Wechseln Liegenschaften ihren Besitzer, erheben die Kantone eine Handänderungssteuer oder eine Handänderungsgebühr. Lediglich im Kanton Schwyz wird auf beides verzichtet.

Die Handänderungssteuer beträgt üblicherweise zwischen 1 % und 3 % des beurkundeten Verkaufspreises. Sie trägt der Käufer der Liegenschaft allein oder gemeinsam mit dem Verkäufer.

Beispiele für Gebühren und Kosten bei Kaufpreis einer Liegenschaft von CHF 2‘000‘000

Kanton Luzern:

• Beurkundungsgebühren Notariat 2 % = CHF 4‘000 zuzüglich Mwst.
• Grundbuchgebühren 2 % = CHF 4‘000 zuzüglich Mwst.
• Handänderungssteuer 1,5 % = CHF 30‘000 (steuerpflichtig ist der Käufer)

Beurkundungs- und Grundbuchgebühren sind Mwst-pflichtig. Handänderungssteuer ist Mwst.-befreit.

Kanton Zürich:

• Beurkundungsgebühren Notariat 1 ‰ = CHF 2‘000 zuzüglich Mwst.
• Grundbuchgebühren 1 ‰ = CHF 2‘000 Mwst.-befreit

Beurkundungsgebühren sind Mwst-pflichtig. Grundbuchgebühren bleiben Mwst.-befreit. Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht mehr.

Kanton Basel-Land

• Beurkundungsgebühren Notariat variabel nach Aufwand = hier CHF 3‘000 zuzüglich Mwst.
• Grundbuchgebühren variabel nach Aufwand = hier CHF 2‘000 zuzüglich Mwst.

Beurkundungs- und Grundbuchgebühren sind Mwst-pflichtig.

Eine Handänderungssteuer von 1,25 % fällt für den Käufer nur bei nicht selbst genutzter Immobilie an. Dem Verkäufer wird sie in Höhe von 1,25 % auferlegt, wenn er nicht innerhalb von 2 Jahren eine Ersatzimmobilie im Kanton erwirbt.

Kanton Basel-Stadt

• Beurkundungsgebühren Notariat 2,5 ‰ = CHF 5‘000 zuzüglich Mwst.
• Grundbuchgebühren 1 ‰ = CHF 4‘000 zuzüglich Mwst.
• Handänderungssteuer 3 % = CHF 60‘000 Mwst-befreit (steuerpflichtig ist der Käufer)

Beurkundungs- und Grundbuchgebühren sind Mwst-pflichtig.

Die Beurkundungsgebühr beträgt maximal 50‘000 CHF. Sie ermässigt sich, je höher der Kaufpreis ausfällt.

Handänderungssteuer ist Mwst.-befreit. Sie ermässigt sich bei Neuerwerb oder Erwerb einer Ersatzimmobilie auf 1.5 %, vorausgesetzt, das Wohneigentum wird selbst genutzt.

Grundstückgewinnsteuer

Mehrfamilienhäuser haben häufig nur eine kurz- oder mittelfristige Haltedauer in der Schweiz. Am Veräusserungserlös wollen die Finanzbehörden teilhaben. Sie besteuern den Gewinn, der bei Verkauf der Liegenschaft erzielt wurde, mit einer Grundstückgewinnsteuer. Das Ziel der Behörde ist ausser dem Steueraufkommen auch das Unterbinden von Immobilienspekulationen.

Die Grundstückgewinnsteuer wird anhand dieser Parameter ermittelt:

• Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis abzüglich Investitionen)
• Besitzdauer der Liegenschaft (je kürzer die Haltedauer bzw. je höher der Gewinn, desto höher der Steuersatz)

In den meisten Kantonen obliegt die Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer dem Verkäufer. Im Kanton Zug und einigen anderen Kantonen wird sie jedoch gemeinschaftlich von Käufer und Verkäufer übernommen.

Maklergebühren

Beauftragen Sie für Verkauf oder Kauf einer Liegenschaft einen Makler, fallen Maklerprovision an. Diese wird Courtage genannt und beträgt für Mehrfamilienhäuser zwischen 1,5 % und 2 % des Verkaufspreises.

Je höher der Preis der Immobilie ist, desto niedriger der Prozentsatz der Courtage. Diese trägt meist der Verkäufer. Im Kaufvertrag kann eine individuelle Übernahme beider Parteien vereinbart werden.

Manche Makler verlangen die Courtage grundsätzlich vom Auftraggeber:

• Hat ein Verkäufer den Makler beauftragt, seine Liegenschaft zu veräussern, muss er die Courtage bezahlen.
• Hat der Käufer den Makler beauftragt, ein geeignetes Objekt für ihn zu suchen, trägt in diesem Fall er die Kosten.

Makler oder kein Makler?

Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, ist eine aufwendige und zeitraubende Angelegenheit. Dazu gehören eine belastbare Bewertung des Objektes, professionelle Fotos und ein aussagekräftiges Exposé. Darüber hinaus müssen Käufer hinsichtlich der Bonität überprüft und mit Notar oder Behörden kommuniziert werden. Besichtigungstermine kosten zudem viel Vor- und Nachbereitung.

Je nach Vorkenntnissen und Zeit können sie den Verkauf selbstverständlich bis auf die notarielle Beurkundung in Eigenregie vornehmen. Makler erzielen im Verkaufsprozess nicht nur eine deutliche Zeitersparnis, sondern meist auch einen höheren Preis. Zudem finden sie über ihr Netz häufig schneller Kapitalanleger, zu denen das Objekt passen könnte.

Berücksichtigen Sie bei Ihrer Entscheidung die Maklercourtage von 1,5 %-2,0 % des Verkaufspreises.

Fazit: Transparenz beim Verkauf schafft Vertrauen

Entscheiden Sie, welchen Mindestpreis Sie durchsetzen wollen. Legen sie vorher fest, in welchen Punkten Sie bereit sind, eine Preissenkung mitzugehen.

Transparenz schafft Vertrauen und führt nicht nur zu einem schnelleren Verkauf, sondern auch zu einem höheren Verkaufspreis. Fragen nach Unterhaltungsrückständen und Rechtsstreitigkeiten mit Mietern sollten Sie flüssig beantworten können.

ImmoZins unterstützt Sie zudem kompetent dabei, in eine renditestarke Ersatzimmobilie zu investieren. Das erspart Ihnen gleichzeitig Zeit und in einigen Kantonen die Handänderungssteuer.