Belehnung — Bedeutung, Eigenmittel und Berechnung

Was bedeutet Belehnung? Eine Definition

Das Verhältnis zwischen der Hypothekarsumme und dem Wert einer Immobilie wird als Belehnung bezeichnet. Neben der Tragbarkeitsberechnung ist die Belehnung in der Schweiz ein wesentlicher Faktor bei der Kreditbewilligung.

Die Belehnung eines selbst genutzten Objekts darf maximal 80 Prozent des Belehnungswertes betragen. Der Hypothekarnehmer muss für Bau, Kauf oder Umbau einer Immobilie zusätzlich mindestens 20 Prozent Eigenkapital aufbringen.

Bei nicht selbst genutzten Immobilien wie Renditeobjekten müssen Investoren 25 % Eigenkapital einsetzen. Banken dürfen diese Objekte nur noch bis 75 % belehnen.

Tipp: Bei der Festsetzung des Belehnungswertes ist das Niederstwertprinzip massgeblich. Gibt es eine Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Marktwert, den das Kreditinstitut ansetzt, gilt der niedrigere Wert.

Wie funktioniert die Aufteilung in erste und zweite Hypothek?

In der Schweiz muss die Hypothekarsumme bei einer hohen Belehnung in zwei Hypotheken gesplittet werden. Für eigengenutzte Immobilien gilt:

• Die 1. Hypothek ist auf maximal 65 Prozent beschränkt.
• Mit der 2. Hypothek decken Sie die fehlenden 15 Prozent ab.

Nur die 2. Hypothek muss bei eigengenutzten Immobilien nach 15 Jahren bzw. bis zum Erreichen des Rentenalters auf 65 % amortisiert werden. Anleger sind bei Renditeobjekten verpflichtet, die Hypothekarschuld innert 10 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes zu amortisieren (Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen).

Wichtig: Nach der Amortisation fallen für die weiterhin bestehende 1. Hypothek weniger Zinsen an. Allerdings steigt im Gegenzug die Steuerbelastung, da sich weniger Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen lassen. Zudem sollten Sie bei Abschluss des Kreditvertrags besonders auf den Fremdkapitalzins achten. Banken berechnen bei maximaler Belehnung für die 2. Hypothek gegenüber der 1. Hypothek meist höhere Zinsen.

Müssen Eigenmittel aus dem Vermögen stammen?

Genaue Vorstellungen hat der Gesetzgeber auch von der Herkunft der nötigen Eigenmittel für ein selbst genutztes Eigenheim: Diese müssen zu mindestens 10 % aus dem Vermögen des Hypothekarnehmers stammen. Das bedeutet, es muss sich um Guthaben auf einem Bankkonto, Ersparnisse (z. B. Tagesgeldkonto) oder Wertpapiere handeln. Verzinste Darlehen gelten nicht als Eigenkapital.

Erst wenn Sie diesen Teil der Eigenmittel aufgebracht haben, dürfen Sie den Rest aus einem Erbvorbezug, einer Schenkung, dem Vorsorgekonto der Säule 3a oder der Pensionskasse beziehen:

Säule 3a-Kapital

Hypothekarnehmer können alle fünf Jahre Vorsorgegelder aus der Säule 3a für den Kauf, Umbau oder Renovation einer selbst bewohnten Immobilie in Anspruch nehmen. Auch für die Amortisation einer bestehenden Hypothek erfüllt das Guthaben der Säule 3a den gewünschten Zweck.

Erbvorbezug

Wenn Eltern bereits zu Lebzeiten einen Teil des Erbes auszahlen, können Hypothekarnehmer dieses Geld als Eigenmittel einsetzen.

Pensionskassenguthaben

Wenn Versicherte über 50 Jahre alt sind, dürfen sie bis drei Jahre vor der ordentlichen Pensionierung max. 50 Prozent des aktuellen Vorsorgekapitals der 2. Säule beziehen. Diese Mittel sind zwar als Eigenkapital zur Belehnung einsetzbar, jedoch nicht um Steuern (z. B. Handänderungssteuern) zu begleichen.

Schenkung

Statt eines Erbvorbezugs können die Eltern zu Lebzeiten eine Schenkung vornehmen und einen Hypothekarnehmer mit dem erforderlichen Eigenkapital unterstützen. So können die in eine Finanzierung eingebrachten Eigenmittel auch höher ausfallen.

Wichtig: Investoren dürfen zur Finanzierung eines Renditeobjektes weder Gelder aus der 2. Säule noch aus der Säule 3a beziehen.

Wie berechnet man die maximale Hypothek?

Wenn Sie wissen wollen, wie hoch Ihre Hypothek sein darf, benötigen Sie den Belehnungswert. Dieser muss nicht dem Kaufpreis entsprechen, sondern bewegt sich häufig etwas darunter. Erfragen Sie den Belehnungswert und die maximale Belehnung bei Ihrer Bank. Sobald diese Faktoren bekannt sind, berechnen Sie Ihre maximale Hypothek mit der Formel:

• Belehnungswert × maximale Belehnungin Prozent = maximale Hypothek
• Beispiel: 800’000 ×80 % = 640’000 CHF

In diesem Beispiel können Sie bei einer 80%igen Belehnung mit einer maximalen Hypothek von 640’000 CHF rechnen. Zusätzlich müssen die erforderlichen Eigenmittel von 20 % aufgebracht werden (hier: 160’000 CHF).

Wichtig: Wenn Sie eine Finanzierungslücke zwischen dem Belehnungswert zuzüglich Eigenkapital und dem Kaufpreis der Immobilie haben, sollten Sie versuchen, diese ohne zusätzliches Fremdkapital zu schliessen. Als Lösung kommt beispielsweise ein Verwandtendarlehen infrage.