Baurechtszins — das sollten Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer wissen

Was bedeuten Baurecht und Baurechtszins? Eine Definition

Wenn die Eigentümer eines Grundstücks einen Dritten berechtigen, auf oder unter ihrem Grund zu bauen, hat diese Person ein zeitlich befristetes Baurecht (Art. 675, 779 ff ZGB). Dieses Recht ist, wenn es nicht anders vereinbart wird, übertragbar und vererblich. Während des vereinbarten Zeitraums erhalten die Grundstückseigentümer als Gegenleistung den Baurechtszins.

Das Zivilgesetzbuch (ZGB) sieht vor, dass die Eigentümer der Liegenschaft automatisch Eigentümer aller auf ihrem Grundstück errichteten Gebäude sind (Akzessionsprinzip). Das gilt auch für den Fall, dass der Baurechtsnehmer die Baukosten selbst übernommen hat. Wollen die Beteiligten dies anderweitig regeln, können sie miteinander einen Baurechtsvertrag schliessen und die Dienstbarkeit ins Grundbuch eintragen lassen. Erst die Eintragung unterbricht das Akzessionsprinzip, wodurch der Baurechtsnehmer Eigentümer des erstellten Gebäudes wird.

In welchen Fällen wird das Baurecht angewendet?

Baurecht findet in verschiedenen konkreten Fällen Anwendung, insbesondere wenn es um die Nutzung und Bebauung von Grundstücken geht. Hier sind einige typische Situationen, in denen Baurecht eine Rolle spielen kann:

• Städtebau und Stadtentwicklung Kommunen können Baurechte vergeben, um bestimmte Entwicklungsziele in einem Stadtgebiet zu fördern. Dies kann die Schaffung von Wohnraum, Gewerbegebieten oder öffentlichen Einrichtungen umfassen.
• Private Grundstücksnutzung Ein Grundstückseigentümer kann einem Dritten das Baurecht gewähren, auf seinem Grundstück zu bauen. Dies kann eine Möglichkeit sein, das Grundstück effektiver zu nutzen, ohne das Eigentum daran zu übertragen.
• Infrastrukturprojekte Bei grösseren Infrastrukturprojekten, wie dem Bau von Autobahnen, Schienenwegen oder anderen öffentlichen Einrichtungen, können Baurechte genutzt werden, um den Zugang zu Land zu ermöglichen, ohne das Eigentum zu übertragen.
• Wohnungs- und Gewerbebau Immobilienentwickler können Baurechte erwerben, um Wohn- oder Gewerbegebäude auf einem bestimmten Grundstück zu errichten, ohne das Grundstück selbst zu kaufen.
• Landwirtschaftliche Nutzung In der Landwirtschaft können Baurechte genutzt werden, um beispielsweise landwirtschaftliche Gebäude zu errichten oder landwirtschaftliche Flächen zu entwickeln, ohne das gesamte Grundstück zu erwerben.
• Erneuerbare Energien Bei Projekten im Bereich erneuerbare Energien, wie dem Bau von Windkraftanlagen oder Solaranlagen, können Baurechte eine Rolle spielen, um den Zugang zu geeigneten Standorten zu ermöglichen.

Welche Rechte haben Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer?

Ein Baurechtsvertrag ermöglicht dem Bauherrn, ein bestimmtes Grundstück zu nutzen und zu bebauen. Da Kosten und Aufwände für den Bau eines Gebäudes nicht unerheblich sind, wird das Baurecht über eine Mindestdauer von 10 Jahren vereinbart. Die gesetzliche Maximaldauer beträgt 100 Jahre, um dem Eigentümer der Liegenschaft die Möglichkeit einzuräumen, das Grundstück wieder selbst zu nutzen. Eine Verlängerung der Baurechtsdauer ist zulässig.

Während der Baurechtsvertrag aktiv ist, werden die Grundstückseigentümer entgeltlich entschädigt. Die Höhe der regelmässig zu erbringenden Nutzungsentschädigung (Baurechtszins) wird frei zwischen den Beteiligten vereinbart. In der Regel erfolgt in bestimmten zeitlichen Abständen eine Anpassung des Zinssatzes an die aktuellen Gegebenheiten.

Tipp: Wie jeder Eigentümer müssen auch Baurechtsnehmer, die ihr Objekt selbst bewohnen, den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Baurechtszinsen haben den Vorteil, dass sie zu den Anlagekosten gehören und vom Eigenmietwert abgezogen werden dürfen.

Was muss ein Baurechtsvertrag beinhalten?

Der Baurechtsvertrag enthält die wichtigsten Regelungen der gemeinsamen Vereinbarung. Er erfordert die Schriftform und muss öffentlich beurkundet sein. Zusätzlich muss das vereinbarte Recht ins Grundbuch eingetragen werden (Art. 731 ZGB). Baurechtsnehmer sollten daher mit Kosten für den Notar und das Grundbuchamt rechnen.

Der Baurechtsvertrag muss mindestens diese Informationen enthalten:

• Name und Adresse des Baurechtsgebers
• Name und Adresse des Baurechtsnehmers
• Angaben zum belasteten Grundstück
• Dauer des Baurechts
• Baurechtszins
• Heimfallentschädigung

Wichtig: Eine Auflösung des Baurechtsvertrags ist nur in Ausnahmefällen möglich.

Was ist eine Heimfallentschädigung?

Im Baurechtsvertrag wird auch die sogenannte «Heimfallentschädigung» festgelegt. Als «Heimfall» wird der Zeitpunkt bezeichnet, an dem die vereinbarte Baurechtsdauer endet und das erstellte Gebäude ins Eigentum des Baurechtsgebers übergeht. Der Baurechtsnehmer verliert zwar den Anspruch auf seine Immobilie, erhält jedoch eine angemessene Heimfallentschädigung (Art. 779 d ZGB). Diese beträgt üblicherweise 70 bis 80 Prozent des angenommenen Objektwertes am Ende der Baurechtsdauer.

Was ist der Baurechtszins und wie wird er berechnet?

Beim Baurechtszins handelt es sich um eine Nutzungsentschädigung. Der Zins soll sich am Wert des Grundstücks orientieren, das dem Baurechtsnehmer zur Nutzung überlassen wurde. Um diesen zu ermitteln, werden entweder Hypothekarzinsen, der Landesindex der Konsumentenpreise oder Baurechtsmodelle zu Hilfe genommen:

• Konventionelles Baurechtsmodell

Hierbei wird der Wert des einzutragenden Grundstücks mit dem Zinsfuss der Kantonalbank multipliziert.

• Zürcher Baurechtsmodell

Einmalig zur Kasse gebeten wird ein Baurechtsnehmer beim Zürcher Modell. Mit einer frei vereinbarten Einmalzahlung ist der Baurechtszins für die gesamte Laufzeit abgegolten.

• Basler Baurechtsmodell

Die Ermittlung des Baurechtszinses beruht beim Basler Modell auf den Werten des Grundstücks, des Ertragswertes und der errichteten Bauwerke.

Berechnungsformel für das Basler Modell:

Baurechtszins = Nettoertrag x Landwert / (Landwert + Gebäudewert)

Wichtig: Die Entscheidung über das Berechnungsmodell zum Baurechtszins hat nachhaltige Folgen. Mögliche Kostenrisiken, die Wertentwicklung des Grundstücks sowie Preisschwankungen sollten berücksichtigt werden. Es empfiehlt sich, bei der Ermittlung der Baurechtszinsen sowie beim Aufsetzen des Baurechtsvertrags juristische Unterstützung zu suchen.