Bruttogeschossfläche — Bedeutung und Berechnung

Was ist die Bruttogeschossfläche (BGF)? Eine Definition

Die Bestimmung der Bruttogeschossfläche erfolgt innerhalb der Bauzonen im Baugesetz der Gemeinde, ausserhalb der Bauzonen ist der Bund zuständig. Die Kennzahl umfasst alle ober- und unterirdischen Geschossflächen eines Gebäudes. Da in die Berechnung auch Mauer- und Wandquerschnitte einbezogen werden, wird die Geschossfläche mit «Brutto» bezeichnet. Die Bruttogeschossfläche umfasst Zimmer, Bad/WC, Küche, Büroräume, Werkstätten, voll nutzbare Wintergärten sowie Aussentreppen, Korridore und Zwischengeschosse. Das Ergebnis der Berechnung kann als Gesamtwert des Gebäudes oder je Geschoss angegeben werden.

Wie wird die Bruttogeschossfläche berechnet?

Um die einfache Bruttogeschossfläche mithilfe der Grundflächen zu berechnen, multiplizieren Sie die Aussenmasse jedes Geschosses in Länge und Breite ohne Fassadenvorsprünge. Die notwendigen Masse finden Sie in den Bauzeichnungen des Objekts. Bei älteren Liegenschaften hilft Ihnen ein Gutachter bei der Ermittlung der Werte.

Um die «anrechenbare Geschossfläche» zu ermitteln, die u. a. zur Berechnung der Ausnützungsziffer erforderlich ist, müssen Sie die Bruttonebenflächen (BNF) abziehen. Dazu gehören alle Flächen, die nicht zum Wohnen oder Arbeiten genutzt werden. Es kann sich um Dachräume, Balkone, offene Terrassen, Keller, Estrich- und Trockenräume, Waschküche, Tiefgaragenplätze, Heizungs- und Tankraum, überdeckte Sitzplätze oder Gartenhäuser handeln. Auch Flächen mit einer Höhe von max. 1,50 m und deren Zugänge werden nicht in die Berechnung der Bruttogeschossfläche miteinbezogen.

Ermitteln Sie mithilfe der Bruttogeschossfläche die Ausnützungsziffer

Mit der Ausnützungsziffer (AZ) weisen Kantone und Gemeinden die zulässige Überbauung eines Grundstücks aus. Ermittelt wird die Kennziffer, indem die anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) durch die anrechenbare Grundstücksfläche in Quadratmeter (aGSF) geteilt wird.

Die anrechenbare Grundstücksfläche umfasst das zu bebauende Grundstück oder einzelne Teile des Baugrundstücks. Davon abzuziehen sind Grün- und Freihaltezonen, Gewässer und Waldgebiete. Ebenso nicht dazu zählen Zufahrten, Fahrbahnen und Trottoirs sowie Verkehrsanlagen, für die das erforderliche Genehmigungsverfahren bereits eingeleitet wurde.

Tipp: Je grösser die Ausnützungsziffer, desto grösser ist der Spielraum bei der Grundstücksnutzung. Erfragen Sie bei der Baubehörde frühzeitig die maximale Ausnützungsziffer.

So berechnen Sie die Energiekennzahl

Mit der Bruttogeschossfläche können Sie auch diese Kennzahl ganz einfach berechnen. Sie gibt den Energieverbrauch eines Gebäudes an und macht unterschiedliche Objekte vergleichbar.

Zur Berechnung wird die Bruttogeschossfläche durch den Energiebedarf der Immobilie geteilt (z. B. Heizöl-, Gas-, Strom- oder Wasserverbrauch).

Gleichen sich Bruttowohnfläche und Bruttogeschossfläche?

Es besteht die Gefahr, dass man bei der Betrachtung der Kennzahlen eines Hauses die oftmals ähnlichen Begriffe verwechselt. Häufig stufen Immobilieneigentümer und Mieter die Bruttogeschossfläche und die Bruttowohnfläche als identisch ein. Tatsächlich gleichen sich diese beiden Kennziffern nicht:

• Die Bruttowohnfläche beinhaltet alle nutzbaren Innenflächen eines Gebäudes inklusive der Aussenwandquerschnitte.
• Zur Bruttogeschossfläche zählen allerdings auch die aussen liegenden Treppenhäuser, Balkone, Terrassen und Werkstätten dazu.

Tipp: Zieht man die Aussenwandquerschnitte von der Bruttowohnfläche ab, erhält man die Nettowohnfläche. Diese ist für Vermieter und Mieter besonders wichtig, da zur Berechnung des Mietzinses meist die Nettowohnfläche herangezogen wird.