Dienstbarkeit — Arten, Entstehung und Löschung

Was ist eine Dienstbarkeit? Eine Definition

Bei Immobilien spielen Dienstbarkeiten, auch als «beschränkte dingliche Rechte» oder «Servitute» bezeichnet, eine wichtige Rolle. Dabei handelt es sich um dingliche Rechte an Grundstücken, die bestehen bleiben, bis sie im Grundbuch gelöscht werden. Ein «beschränkt» bedeutet, dass nur der Berechtigte der Dienstbarkeit sowie dessen Mitbewohner oder Besucher das Grundstück im vereinbarten Umfang nutzen dürfen.

Eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit muss jede Person beachten, und zwar unabhängig davon, ob sie davon Kenntnis hatte oder nicht. Daher ist ein Interessent stets berechtigt, sich ohne besonderen Grund über die Dienstbarkeiten zu informieren. Ein anzufordernder Grundbuchauszug schafft Klarheit. Gleichzeitig kann sich niemand darauf berufen, über eine Dienstbarkeit nicht informiert worden zu sein.

Man unterscheidet zwei Bereiche von Dienstbarkeiten:

• Grunddienstbarkeit
• Personaldienstbarkeit (beschränkte persönliche Dienstbarkeit)

Was unterscheidet Grunddienstbarkeit und Personaldienstbarkeit?

Grunddienstbarkeit

Sie müssen über das benachbarte Grundstück gehen, um zu Ihrer Immobilie zu kommen? Zur Sicherheit sollte eine Grunddienstbarkeit bestellt werden. Dabei wird der Nachbargrund, das „dienende Grundstück“, belastet. Das eigene Grundstück profitiert von der Grunddienstbarkeit und wird als „herrschendes Grundstück“ bezeichnet.

Grunddienstbarkeiten gibt es in unterschiedlichen Ausprägungen, z. B.:

• Baurecht
• Überbaurecht
• Leitungsbaurecht
• Geh- und Fahrwegrecht
• Baurechtsdienstbarkeit
• Quellenrecht

Für tiefergehende Informationen zu diesem Thema, lesen Sie unser vollständiges Grunddienstbarkeit-Wiki. Dort finden Sie umfassende Erläuterungen und Beispiele, um die unterschiedlichen Grunddienstbarkeiten und deren Aspekte besser zu verstehen.

Personaldienstbarkeit

Profitiert eine bestimmte Person von dem eingetragenen Recht, besteht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Personaldienstbarkeit). Der Berechtigte kann Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks sein, muss es aber nicht. Bei der Personaldienstbarkeit handelt es sich beispielsweise um ein Nutzniessungsrecht (gelegentlich auch als Niessbrauch bezeichnet) oder um ein Wohnrecht.

Ein Wohnrecht berechtigt eine andere Person, die Liegenschaft oder einen Teil davon bis zum Lebensende oder bis zum Stichtag zu bewohnen. Voraussetzung ist auch hier, dass das Recht ins Grundbuch eingetragen wurde. Eine mündliche oder schriftliche Vereinbarung ohne notarielle Beurkundung und Eintragung reicht nicht aus. Wird die Liegenschaft verkauft, bleibt nur ein eingetragenes Wohnrecht trotz Eigentümerwechsels bestehen.

Wichtig: In beiden Bereichen der Dienstbarkeit muss der belastete Eigentümer Auflagen und ggf. Abstriche durch das Recht akzeptieren. Sein Eigentumsrecht kann er nur noch eingeschränkt ausüben.

Entstehung und Löschung einer Dienstbarkeit

In der Schweiz entsteht eine freiwillige (nicht gesetzliche) Dienstbarkeit erst mit der Eintragung ins Grundbuch (Art. 971 ZGB). Dienstbarkeiten ohne eine vertragliche Vereinbarung können nur in Ausnahmefällen, z. B. im Falle eines gesetzlichen Leitungsbaurechts, entstehen. Die Eintragung ins Grundbuch setzt die Vorlage eines Dienstbarkeitsvertrags voraus. Dieser ist durch einen Notar öffentlich zu beurkunden. Erst dann ist die Eintragung möglich und im Anschluss das eingetragene Recht wirksam.

Um eine Dienstbarkeit löschen zu lassen, muss die berechtigte Person eine schriftliche Erklärung abgeben, in der sie auf das Recht verzichtet. Andernfalls bleibt die Dienstbarkeit bestehen, auch wenn sie nicht mehr benötigt wird. Beispiel: Der Berechtigte hat ein eingetragenes Geh- und Fahrwegrecht, obwohl er inzwischen direkten Zugang zu öffentlichen Strassen hat. Anders bei einer zeitlich limitierten Dienstbarkeit: Deren Gültigkeit läuft mit dem Erreichen des Zeitlimits ab.

Änderungen der Dienstbarkeit sind nur durch das Grundbuchamt möglich.

Was ist ein Dienstbarkeitsvertrag?

Aus der Dienstbarkeit ergeben sich für alle Beteiligten wichtige Rechte und Pflichten, die in einem Dienstbarkeitsvertrag konkret aufgeführt werden:

• Beispielsweise ist der Berechtigte verpflichtet, sein Recht möglichst schonend auszuüben (737 ZGB). Es können Pflege- und Instandsetzungsmassnahmen entstehen.
• Der Belastete dagegen darf nichts vornehmen, was die Ausübung der Dienstbarkeit verhindert oder erschwert. Er ist berechtigt, eine Gegenleistung zu fordern, die er vom Begünstigten notfalls einklagen kann.

Wichtige Vertragsinhalte sind:

• Präambel mit Angabe der Vertragsparteien und deren Gründe sowie die rechtlichen Grundlagen für die Dienstbarkeit
• Beschreibung der Dienstbarkeit mit Nennung der belasteten und begünstigten Grundstücke bzw. Personen sowie Art, Dauer und Umfang der Dienstbarkeit
• Festlegung von Nutzungsentgelt oder anderen Entschädigungen
• Regelungen zur Übertragung an Dritte und zur Beendigung der Dienstbarkeit