Ersatzneubau oder Sanierung? Das sollten Sie vor der Entscheidung bedenken

Was ist ein Ersatzneubau? Eine Definition

Als Ersatzneubau wird der Prozess bezeichnet, wenn am Standort eines abgetragenen Altbaus ein gleichartiges Bauwerk mit ähnlichen Dimensionen entsteht. Eigentümer entscheiden sich u. a. für einen Ersatzneubau, wenn die Sanierung wirtschaftlich unrentabel oder nicht realisierbar ist.

Es ist möglich, das neue Gebäude energieeffizienter zu gestalten und den vorhandenen Grund optimal auszunutzen. Oft wird es den städtebaulichen Anforderungen besser gerecht und bietet mehr Wohnraum. Auch Klima- und Umweltschutz rücken stärker in den Fokus.

Unterschied zwischen Ersatzneubau und Sanierung

Während ein Ersatzneubau den kompletten Abriss des Vorgängergebäudes voraussetzt, wird bei der Sanierung die weitgehend intakte Bausubstanz genutzt. Dabei kann die Sanierung neben der Modernisierung auch den Umbau der Immobilie umfassen. Ziele sind die Sicherstellung eines höheren Wohnstandards, eine zeitgemässe Bausubstanz und eine verbesserte Energieeffizienz.

Eine Sanierung verursacht zudem oft weniger Kosten und Aufwand als ein Ersatzneubau. Allerdings ist auch die umgekehrte Konstellation — höhere Kosten und ein grösserer zeitlicher Aufwand — denkbar.

Für den Ersatzneubau sprechen insbesondere diese Vorteile:

• Während viele sanierte Altbauten die Standards für Energieeffizienz nicht erreichen, sind diese bei einem Neubau unproblematisch.
• Wenn der Ersatzneubau Minergie-Standards einhält, stehen Ihnen Fördergelder zu.
• Eigentümer können ihre individuelle Raumaufteilung und Gestaltung realisieren.

Wichtig: Bewohnt man die sanierungsbedürftige Liegenschaft selbst und entscheidet sich für einen Ersatzneubau, benötigt man eine zwischenzeitliche Unterkunft während des gesamten Bauprozesses. Entscheidet man sich für eine Sanierung, kann man die Liegenschaft unter Umständen noch bewohnen. Hier gilt es jedoch gut abzuwägen und auf die Expertise des Bauunternehmens zu hören, da die meisten grösseren Sanierungsarbeiten gesundheitsschädlich sein können. Professionelle Bauunternehmen verwenden zwar Schutzmassnahmen wie Staubwände, Luftfilter und angemessene Belüftung, um die Auswirkungen auf die Gesundheit zu minimieren. Unter Umständen lohnt es sich jedoch auch bei einer Sanierung, sich zwischenzeitlich eine temporäre Bleibe zu suchen. Zumindest, bis alle grösseren und potenziell gesundheitsschädlichen Arbeiten abgeschlossen sind.

Wie entscheidet man zwischen Ersatzneubau und Sanierung?

Die Entscheidung, ein Gebäude zu sanieren oder durch einen Neubau zu ersetzen, ist nicht einfach. Es lohnt sich, im Vorfeld relevante Faktoren wie Kosten, Bausubstanz, gesetzliche Regelungen, energetische Ausgangssituation, Budget und Zeit zu klären. Ausschlaggebend kann auch die emotionale oder kulturelle Bindung zur Immobilie sein.

Gesetzliche Regelungen

Je nach Objekt, Zustand und Kanton unterstützen Sie die gesetzlichen Regelungen in Ihrem Entscheidungsprozess. Beispielsweise überzeugt eher ein Ersatzneubau, wenn es Verschärfungen hinsichtlich Baugesetz und Zonenplan zu beachten gilt. Diese strengeren Vorschriften können das Sanierungsbudget deutlich strapazieren.

Ein wichtiger Aspekt ist auch die Ausnützungsziffer, der alle Um- und Neubauten unterworfen sind.

Tipp: Um die gesetzlichen Vorgaben vollständig und richtig zu interpretieren, ist die Unterstützung eines erfahrenen Sachverständigen oder Architekten hilfreich.

Finanzielle Aspekte

Ein Ersatzneubau dauert meist länger als eine Sanierung und hat seinen Preis. Falls der Bestandsbau umfangreiche energetische Massnahmen erfordert und die Sanierung einem Totalumbau gleicht, wägen Sie die benötigten Ressourcen sorgfältig ab:

• Wenn Sie sich für einen Ersatzneubau entscheiden, müssen Sie die Kosten für Rückbau und Neuerstellung in kurzen Zeitabständen begleichen. Dies kann zu einem finanziellen Engpass führen.
• Die Sanierung bietet den Vorteil einer stufenweisen Realisierung über einen längeren Zeitraum, wodurch sich die finanzielle Belastung verteilt.
• Neben den unmittelbaren Baukosten sollten Sie auch die langfristigen Kosten für Instandhaltung und Unterhalt der Immobilie in die Entscheidung einbeziehen.
• Ermitteln Sie mithilfe eines Experten die Wertsteigerung durch die Sanierung oder den Ersatzneubau.

Wichtig: Vergessen Sie auch nicht, sich über Fördergelder und Steuererleichterungen beraten zu lassen.

Nachhaltigkeit und Bausubstanz

Eine sinnvolle Planung schafft optimale Voraussetzungen für nachhaltiges Bauen oder Sanieren. Unverzichtbar ist auch die Anpassung an die bestehende oder geplante Stadtarchitektur. Nicht berücksichtigte bauliche und städteplanerische Anforderungen, die mit finanziellen Mehraufwänden verbunden sind, werden vermieden.

Es ist weiterhin ratsam, sich erst nach einer GEAK-Beratung (GEAK = Gebäudeenergieausweis) zu entscheiden. Ein Experte geht mit Ihnen alle Schwachstellen des Altbaus und die erforderlichen Sanierungsmassnahmen durch. Massgeblich ist u. a. die Bausubstanz des bestehenden Gebäudes. Ist sie in einem schlechten Zustand, steht im ersten Schritt die Entkernung des Objekts an. Dabei werden nichttragende Wände, Decken, Bodenbeläge sowie die Gebäudetechnik ersetzt.

Priorität sollten der Einsatz nachhaltiger Baumaterialien, die möglichst umweltschonende Entsorgung von Abfällen aus dem Um- oder Rückbau sowie die Schadstoffsanierung haben.

Begleitung durch Experten

Die Einbindung von Experten schafft Planungssicherheit und sollte bereits ab Beginn der Planungsphase erfolgen. Bei einer stufenweisen Sanierung vermeiden Sie durch die dauerhafte Begleitung eines Bausachverständigen unerkannte Fehler, die später wieder rückgängig gemacht werden müssen. Beispiel: Sofortiger Einbau neuer Fenster, ohne die spätere Fassadendämmung zu berücksichtigen.

Tipp: Sie können die Sanierungsmassnahmen zusätzlich selbst kontrollieren, wenn die Immobilie währenddessen weiterhin von Ihnen bewohnt bleibt.

Emotionaler Wert

Mitentscheidend können auch emotionale Aspekte sein. Handelt es sich bei dem Bestandsgebäude beispielsweise um Ihr Elternhaus, fällt die Entscheidung für einen Ersatzneubau eher schwer. Ein Pluspunkt für die Sanierung sind dann die geringfügigen Eingriffe in die Aussengestaltung. Auf diese Weise bleibt viel von dem gewohnten Anblick erhalten.

Vor dem Hintergrund persönlicher Aspekte sollten Sie neutrale Unterstützung suchen. So können Sie die Entscheidung mit Sachargumenten stützen.