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Immobilienkrise durch Corona? Wie sich der Schweizer Markt entwickelt

Wenn sich Angebot und Nachfrage gegenläufig entwickeln, droht eine Immobilienkrise. In subventionierten Branchen und stark nachgefragten Regionen entwickeln sich die Preise in schwindelerregende Höhen. Können Käufer oder Infrastruktur den Bedingungen nicht standhalten, sinkt die Nachfrage und Leerstand droht. Was eine Immobilienblase bedeutet und wie die Corona-Pandemie den Immobilienmarkt verändert.

Was ist eine Immobilienkrise und wie kommt sie zustande?

Eine Immobilienkrise ist die unregulierte Folge von Angebot und Nachfrage. Die Preise von Immobilien sind konjunkturellen und ­ je nach Region und Objektart ­ jahreszeitlichen Schwankungen unterworfen. Auch auf dem Immobilienmarkt gibt es Modeerscheinungen, wie Orte, die durch die Sozialen Netzwerke gehypt oder im gewerblichen Bereich als besonders gewinnträchtig publiziert werden.

Kommen günstige Rahmenbedingungen dazu, wie niedrige Zinsen, das Angebot einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital sowie Subventionen, steigt die Zahl der Immobilienkäufer sprunghaft an. Der überhitzte Markt macht weitere Käufer auf sich aufmerksam und lässt die Preise über den tatsächlichen Immobilienwert hinaus ansteigen.

Spätestens bei Ablauf der Zinsbindung kommen Kunden mit schwacher Bonität ins Trudeln, da eine Anschlussfinanzierung deutlich teurer werden kann. Ist die Belastung zu hoch, versuchen die Schuldner ihre Objekte abzustossen. Können Kredite nicht mehr bedient werden, wird der Markt mit Verkaufsangeboten überschwemmt.

Die Folge: Immobilienpreise befinden sich im freien Fall. Eigentümer können ihre Objekte gar nicht mehr oder nur unter Wert verkaufen. Die dazugehörenden Verbindlichkeiten können nicht abgelöst werden und sind ausfallgefährdet. Das trifft Banken und private Geldgeber gleichermassen, die ihrerseits mit den fehlenden Mitteln zu kämpfen haben.

Eine Immobilienkrise bahnt sich an.

Was passiert, wenn eine Immobilienkrise einsetzt?

Eine Vielzahl solcher Fälle können nicht nur Eigentümer, sondern auch die finanzierenden Banken in Schwierigkeiten bringen. Diese versuchen bei ausfallgefährdeten Krediten ihre Sicherheiten, meist das finanzierte Objekt, zu verwerten. Gelingt das wegen der Immobilienblase nicht, haben Kreditinstitute ein Problem: Der Kreditnehmer kann den Kapitaldienst nicht erbringen und seine Bank die Sicherheiten nicht verwerten. Kreditinstitute haben die Differenz zwischen dem finanzierten Betrag und dem aktuellen Immobilienwert wirtschaftlich zu verkraften.

Im gewerblichen Bereich sind nicht nur Banken betroffen, sondern alle an der Erstellung beteiligten Firmen und Subunternehmer. Ein negativer Kreislauf setzt sich in Gang. Können Mitarbeiter und Auftragnehmer nicht mehr bezahlt werden, geraten sie finanziell unter Druck. Mehr Verkaufsangebote mit weiter sinkenden Preisen sind die Konsequenz, zumal die Objekte kaum Käufer finden.

Die Immobilienkrise wäre bei diesem Prozedere nicht mehr abzuwenden.

Ganz anders hierzulande: Trotz einiger Schwankungen hat sich der Immobilienmarkt in den letzten Jahren positiv entwickelt. Auch wenn Mietsteigerungen bis auf nachgefragte Lagen kaum mehr durchzusetzen sind, hat sich der Leerstand weiter reduziert. Angesagte Citylagen waren und sind weiterhin heiss begehrt.

Inhaber von Mehrfamilienhäusern und Bürogebäuden sahen daher auch entspannt in die Zukunft. Für 2020 wurden den Investoren in der Schweiz konstante Erträge vorhergesagt. Doch 2020 ist alles anders, was sich durch die schwächelnde Wirtschaft auch in das Jahr 2021 und womöglich in die Folgejahre hineinziehen wird.

Erschütterungen, wie sie eine weltweite Virusverbreitung mit sich bringt, konnten von niemandem prognostiziert werden.

Wie wirkt sich das Coronavirus auf den Schweizer Immobilienmarkt aus?

Der Schweizer Immobilienmarkt sieht sich einer besonderen Situation gegenüber: der Coronapandemie. Dabei war der Immobilienmarkt in der Schweiz ohnehin erhitzt. Die Nachfrage in städtischen Regionen steht einem knappen Angebot gegenüber. Laut einer Studie der Schweizer Grossbank UBS ist Zürich die teuerste Stadt der Welt, deren Bewohner zugleich die höchste Kaufkraft haben. Das setzt entsprechende Einkommen voraus, die störungsfrei erzielt werden müssen. Eine Anforderung, die aktuell viele Schweizer nicht erfüllen können.

Denn kein Zweifel, die Coronapandemie hat die Weltwirtschaft fest im Griff. Auch Schweizer Unternehmen mussten Kurzarbeit anmelden und vorübergehend schliessen. Ein wirtschaftliches Desaster vor allem für kleine Unternehmen, Selbstständige und Freiberufler. Längst sind jedoch auch renommierte Unternehmen in der Spirale aus fehlenden Umsätzen und laufenden Kosten gefangen. Nach Expertenmeinungen ist eine Rezession in der Schweiz nicht mehr abwendbar.

Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt halten sich dennoch voraussichtlich in Grenzen. Ein Crash ist nicht zu befürchten, denn Eigenheime sind in der Schweiz beliebt und die Rahmenbedingungen trotz der Bedrohung durch die Corona-Krise günstig. Historisch niedrige Kreditzinsen und die Wohnungsknappheit in nachgefragten Regionen werden zu einer Stabilisierung des Marktes führen.

Trotzdem ist eine deutliche Zurückhaltung bei Kaufinteressenten zu spüren. Wer Kurzarbeit oder gar den Verlust seines Arbeitsplatzes fürchten muss, hält seine Ersparnisse zusammen und schiebt Investitionspläne auf die lange Bank. Auch Verkäufer von Immobilien zögern damit, Ihr Objekt anzubieten. Zu unsicher ist ihnen die aktuelle Lage. Bleibt die Nachfrage aus, kann ein Objekt schnell als «Ladenhüter» abgestempelt werden, auch wenn es eine empfehlenswerte Anlageimmobilie ist.

Wie soll man sich in der gegenwärtigen Lage verhalten?

Die aktuelle Situation ist ungewohnt. Investoren und Verkäufer auf dem Immobilienmarkt fehlt die Routine im Umgang mit Beschränkungen und Vorsichtsmassnahmen aus Anlass einer Pandemie. Schon eine Investmentberatung oder die Besichtigung einer Immobilie gestalten sich schwierig. Im Rahmen der zu erwartenden Lockerungen jedoch sollte jeder Investor seinen Fokus wieder auf interessante Anbieter und Objekte legen.

Zwar haben Vermieter es im Moment nicht leicht, Mieten einzunehmen. Doch das ist ein vorübergehender Zustand. Mehrfamilienhäuser bleiben eine attraktive Geldanlage. Mangels Alternativen können sich Immobilien konstant gegen angeschlagene Börsenkurse und niedrige Anlagezinsen als empfehlenswertes Investment behaupten.

Attraktive Bauzinsen (aktuell kostet eine 10-Jahres-Festhypothek 0,68 %) kombiniert mit leicht nachgebenden Preisen überzeugen. Sie sollten durch die Erholung der Wirtschaft ­ voraussichtlich im letzten Quartal 2020 ­wieder zu verstärktem Kaufinteresse und steigenden Preisen führen. Vereinbaren Sie daher frühzeitig einen Beratungstermin mit uns.

Wie geht ImmoZins mit dieser Entwicklung um?

Während Corona die Weltwirtschaft schüttelt, orientiert sich die ImmoZins AG an den geänderten Erfordernissen ihrer Kunden. Als erfahrene Investoren unterstützen wir unsere Kunden nicht nur mit Immobilienobjekten in nachfragestarken Regionen, sondern auch mit Investitionen im Gesundheitswesen. So entstand mit unserer Unterstützung das Gesundheitszentrum Küttigen, das den Bewohnern der Region kompetent und sicher zur Seite steht.

Unser Augenmerk richten wir auf Immobilien, die nicht nur als Kapitalanlage und Renditeobjekte überzeugen. Vielmehr sollen sich private und gewerbliche Mieter unserer Investments wohlfühlen. Dazu gehören Immobilien, die den aktuellen Standards hinsichtlich Bauweise, Flächennutzung und energetischer Ausstattung entsprechen. Zusätzlich achten wir auf eine komfortable Infrastruktur und ein qualitativ ansprechendes Umfeld.

Wenn Sie eine Anlagemöglichkeit suchen, sind wir während und nach der Pandemie für Sie da. Wir beraten Sie – mit gesundem Abstand ­in allen Fragen per Telefon, Skype, E-Mail oder schriftlich. Ganz gleich, ob Sie aktuell investieren möchten oder erst nach einschätzbarer Entwicklung der Wirtschaft.

Welche Fehler sollten Anleger unbedingt vermeiden?

Eine Immobilie zu erwerben, ist ein grosses Vorhaben, selbst für Investoren, die nicht zum ersten Mal zu diesem ertragstarken Wachstumsmarkt tendieren.

Daher beachten Sie diese Tipps:

• Überstürzen Sie Ihre Entscheidung für eine Immobilie nicht. Lassen Sie sich ausführlich beraten. Unser erfahrenes Team steht für Sie bereit.
• Planen Sie in Ihrem Finanzierungskonzept eine künftige Zinserhöhung durch die Anschlussfinanzierung ein, um später finanzielle Engpässe zu vermeiden.
• Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital sollten Sie vermeiden. Sie erhöhen für den Käufer den Kapitaldienst sowie den Sicherheitenbedarf. Zugleich sind sie deutlich teurer.
• Warten Sie nicht zu lange, um sich die günstigen Hypothekarangebote zu sichern. Eine Erholung der Wirtschaft könnte leicht den Anstieg der Konditionen bedeuten.
• Lassen Sie sich (nicht nur) zu kommerziell genutzten Liegenschaften professionell beraten. Berücksichtigen Sie den durch die Pandemie beschleunigten Strukturwandel. Veränderte Arbeitsplätze und verstärkt dezentrale Arbeitsabläufe fordern ein Umdenken in der Gestaltung von Wohn- und Nutzflächen.
• Auch die Infrastruktur folgt zukünftig anderen Zielen. Transferieren Sie mit uns gedanklich und visuell Ihr Objekt ins Jahr 2025 oder 2035. Sie werden staunen, welche Bedürfnisse eine Immobilie sowie deren Lage und Ausstattung dann erfüllen sollten. Für ein Immobilieninvestment 3.0 können uns die Erfahrungen der letzten Monate mehr als hilfreich sein.

Mithilfe der Erkenntnisse und Änderungen, die uns die Pandemie gebracht hat und weiterhin noch bringt, planen wir alltagstaugliche und ertragstarke Investments für die nächsten Jahre. Sprechen Sie uns an.