So investieren Sie richtig in Anlageimmobilien
Inhaltsverzeichnis
Was sind Anlageimmobilien und wieso sind sie so beliebt?
Sie bieten Sicherheit, Wertsteigerung und Rendite. Anlageimmobilien sind für viele die Alternative zu Gold und Bargeld. Aber nicht jede Immobilie eignet sich als empfehlenswerte Kapitalanlage. Und nicht jeder Anleger sieht mit Verwaltung des Objekts und Kapitalbindung seine Wünsche erfüllt. Keine einfache Aufgabe, sich für ein Immobilieninvestment zu entscheiden.
Wenn Sie sich für die Geldanlage in Immobilien entscheiden, investieren Sie in Wohn- oder Gewerbeimmobilien, die nicht dem Eigenbedarf dienen. Vielmehr stehen die Geldanlage und die Gewinnmaximierung im Vordergrund. Diese generieren Sie über Mieterträge oder den Verkaufserlös. Viele Aspekte spielen dabei eine Rolle: Investitionsvolumen, Flexibilität der Anlage, Lage des Objekts, Kosten, Aufwand für Mietersuche und -betreuung etc.
Anlageimmobilien sind wertbeständig und ihr Markt unterliegt weniger starken Schwankungen als andere Anlageformen. Dennoch überhitzt der Immobilienmarkt rasch. Das unmittelbare Umfeld eines Renditeobjektes kann zudem negative Einflüsse auf den Marktwert haben. Daher sollten Sie auf die konkreten Parameter der Immobilie achten und Klumpenrisiken vermeiden. Klumpenrisiken vermeiden Sie, indem Sie Ihre Immobilieninvestments in unterschiedlichen Regionen ansiedeln, die zudem jeweils andere Zielgruppen ansprechen. Auch wer sein Immmobilienportfolio hinsichtlich der Objektart diversifiziert, reduziert die damit verbundenen Risiken.
Tipp: Es ist empfehlenswert, nicht nur in ein Objekt zu investieren, sondern in mehrere. Optimal ist zudem eine hohe Eigenkapitalquote, um eine Überschuldung zu vermeiden.
Für wen eignet sich die Anlage in Immobilien?
Die Attraktivität der Schweiz ist bei Immobilieninvestments ungebrochen. Nach einer Umfrage von statista.com beurteilen 96 % der Befragten eine Investition in Schweizer Immobilien als attraktiv und gewinnträchtig. 90 % sind der Meinung, dass vor allem der demografische Wandel einen grossen Einfluss auf den Immobilienmarkt in der Schweiz haben wird. Durch die Überalterung der Bevölkerung werden zunehmend Einfamilien- und Doppelhäuser frei, Wohnungen und Pflegeimmobilien dagegen werden verstärkt benötigt.
Voraussetzung für ein Immobilieninvestment ist, dass Sie auf Ihr Kapital mittel- bis langfristig verzichten können. Die weiterhin niedrigen Kreditangebote unterstützen bei der Beliebtheit von Anlageimmobilien. Ein Umstand, der den Markt attraktiver macht, aber die Entwicklung von Immobilienblasen fördert.
Die Investition in Anlageobjekte eignet sich also für Sie, wenn Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen. Zusätzlich dürfen Sie die Aufnahme von Fremdmitteln nicht scheuen und müssen bereit sein, das Risiko zu tragen, wenn Ihr Kapital langfristig gebunden wird. Auch die Nachteile eines Immobilieninvestments, wie beispielsweise die zeitintensive Verwaltung des Objektes, sollten Sie nicht abschrecken.
Welche Formen von Anlageimmobilien gibt es?
Eigentumswohnungen
Eigentumswohnungen erfordern ein kleineres Finanzpolster als ein Einfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie. Dafür ist eine monatliche Instandhaltungsrücklage zu bezahlen. Zudem erfordert die Mietersuche ein zeitliches und finanzielles Budget.
Ein weiterer Nachteil: Sie werden mit einer Eigentumswohnung lediglich Teileigentümer des Hauses und müssen sich mit der Eigentümergemeinschaft abstimmen, wenn es um Gestaltungsfragen, Renovierungen oder Investitionen geht.
Einfamilienhäuser/Doppelhaushälften
Das ist bei Einfamilien- und Doppelhäusern anders, denn hier sind sie alleiniger Eigentümer. Ist die Immobilie hinsichtlich Energieeinsparung auf dem neuesten Stand, erleichtert dies die Suche nach solventen Mietern. Da der finanzielle Bedarf höher als bei Eigentumswohnungen und eine gute Lage besonders wichtig ist, sollten Sie ausreichende Mittel bereithalten oder finanzieren.
Gewerbliche Immobilien
Gewerbliche Immobilien wie Bürogebäude, Shoppingcenter oder Parkhäuser sind vor allem in urbanen Regionen ein langfristiges Immobilieninvestment. Dabei empfiehlt sich ein durchdachtes und transparentes Konzept. So kann das nicht unerhebliche unternehmerische Risiko bei Gewerbeimmobilien minimiert werden.
Stimmen Lage, Ausstattung und Konzept, sind passende Mieter leicht zu finden. Dennoch muss deren Bonität und das Geschäftskonzept intensiv geprüft werden. Solo-Selbstständige und Kleinunternehmen sollten zusätzlich mit ausreichenden Sicherheiten ausgestattet sein.
Pflegeimmobilien
Der demografische Wandel macht sich auch im Bereich der Anlageimmobilien bemerkbar. Eine bisher eher unberücksichtigte Spezialimmobilie gerät dabei immer stärker in den Fokus: die Pflegeimmobilie. Dazu gehören Appartements in Wohnanlagen, Alters- oder Pflegeheimen u. ä. Durch die angeschlossene Pflege bzw. Betreuung können die Bewohner weitgehend eigenständig bleiben und bei Bedarf sofortige Unterstützung erhalten.
Immobilienfonds
Eine indirekte Form der Investition sind Immobilienfonds. Damit lassen sich bereits kleinere Investitionssummen gewinnbringend einsetzen. Über einen Immobilienfonds partizipieren Sie an der Wertentwicklung und profitieren von der Auswahl der Objekte, ohne diese kaufen zu müssen.
Offene Immobilienfonds sind flexibler als die geschlossene Variante. Nach einer bestimmten Mindesthaltedauer können Sie Anteile eines offenen Immobilienfonds wieder verkaufen und Ihre Mittel neu einsetzen. Einen langen Atem brauchen Sie dagegen bei geschlossenen Immobilienfonds, die langfristig angelegt sind.
Crowdinvesting
Crowdinvesting, die digitale Form der Immobilieninvestments, erlaubt Schwarmfinanzierungen mit Kleinstinvestitionen. Privatpersonen mit schmalem Budget können ihr Geld über die Crowdinvesting-Plattform gemeinsam mit vielen weiteren Investoren in Immobilien anlegen, deren Zugang ihnen ansonsten verwehrt bliebe.
Ein weiterer Vorteil ist die breite Risikostreuung und die attraktive Verzinsung für die Bereitstellung des Kapitals. Diese beträgt je nach Anbieter ca. 4-8 %. Ausnahmen mit höheren Zinssätzen sind möglich. Dann steigt jedoch auch das Risiko. Informieren Sie sich daher ausführlich über die Immobilienanlage.
Immozins
Bei Immozins investieren Sie bereits ab CHF 100’000 in aktuelle Projektentwicklungen mit fester Laufzeit. Unsere Projekte planen und realisieren wir selbst. Ihr Vorteil: Volle Transparenz und keine versteckten Kosten. Ziel ist jeweils der Verkauf oder die Vollvermietung der Immobilie. Am Ende der Laufzeit erhalten Sie Ihr angelegtes Geld inklusive der Verzinsung von ca. 5-8 % zurück. Um eine Risikodiversifikation vorzunehmen, empfehlen wir die Anlage in mehrere Projekte. Sprechen Sie uns an. Wir stellen gemeinsam Ihr persönliches Immobilienportfolio zusammen.
Wie erkenne ich eine gute Immobilie/Investitionsmöglichkeit?
Ob schmales oder grösseres Budget das Ziel ist eine Wertsteigerung des Immobilieninvestments. Nicht immer geht dieser Wunsch in Erfüllung. Stattdessen erweist sich manche Kapitalanlage als Vermögensvernichter. Um eine solche Fehlinvestition zu vermeiden, sollten Sie 3 Punkte beachten:
Schärfen Sie Ihr Immobilienprofil
Bevor Sie investieren, legen Sie fest, welche Immobilienform Ihnen liegt: Wer beispielsweise selbst über seine künftige Immobilie entscheiden möchte, ist mit dem Kauf einer Eigentumswohnung schlecht beraten. Da der Käufer Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird, kann er nur gemeinsam mit den Miteigentümern agieren.
Wer möglichst wenig Aufwand haben möchte, sollte sich trotz bester Renditeaussichten vom Kauf einer Gewerbeimmobilie verabschieden. Mietersuche, Leerstandsrisiko und Kosten passen nicht zu diesem Ziel.
Um eine Immobilienanlage realistisch einschätzen zu können, bedarf es der professionellen Bewertung der Lage des Objektes, der Infrastruktur und des ÖPNV, von Einkaufsmöglichkeiten und sozialem Umfeld und der Umweltbedingungen. Befragen Sie Kanton oder Gemeinde nach geplanten Änderungen und nach diesen Aspekten:
- Wie viele Einwohner leben in der Region? Ist die Bevölkerungszahl steigend?
- Siedeln sich Arbeitgeber im Umland an oder schliessen Unternehmen?
- Wie hoch ist die Arbeitslosenquote und wie ist es um das Image der Region bestellt?
- Bietet die Gemeinde steuerliche oder anderweitige Erleichterungen für Investoren?
Kalkulieren Sie die Kaufnebenkosten und Folgekosten ein
Anleger machen oft den Fehler, nur den Kaufpreis zu kalkulieren. Dabei bleiben renditefeindliche Kaufnebenkosten wie die Maklercourtage, Gebühren und Kosten für Notar, Grundbuchamt und ggf. Gutachter ausser Acht. Auch Steuern (Liegenschaftssteuer, Handänderungssteuer, Vermögenssteuer, Eigenmietwert und Abschreibung) können der Vermögensvermehrung abträglich sein. Dazu kommen häufig noch Abstandszahlungen und Renovierungsbedarf.
Tipp: Während Sie den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten konkret beziffern können, ist dies bei den Folgekosten für Renovierung und Instandhaltung schwierig. Kalkulieren Sie die Kosten grosszügig, um ein realistisches Bild über das Risiko eines Immobilienkaufs zu erhalten.
Versteckte Mängel – lassen Sie sich nicht vom schönen Schein blenden
Rosenbeete und eine frisch gestrichene Fassade täuschen schnell über Mängel in der Bausubstanz oder an technischen Einrichtungen hinweg. Heizungsanlage, Solarzellen, Öltanks oder Klimaanlage sind ebenso wie Mauerwerk, Abdichtung, Dach, Fenster und Türen einen professionellen Blick wert.
Das gilt ebenfalls für Neubauprojekte, bei denen man annimmt, dass sie korrekt erstellt und mängelfrei sind. Leider ist dies häufig nicht der Fall, was umso ärgerlicher ist, weil Neubauimmobilien höhere Investitionen erfordern. Tipp: Sparen Sie nicht am falschen Fleck und investieren Sie im Vorfeld in einen erfahrenen und neutralen Gutachter.
Mit welchen Renditen kann ich rechnen?
Vermietete Anlageimmobilien winken durch die laufenden Miet- und Pachteinnahmen mit attraktiven Renditen und Wertzuwachs. Doch nur, wenn Einnahmen die Ausgaben deutlich übersteigen, lohnt sich der Kauf einer Immobilie. Viele Risiken können die Rendite, also den Jahresreinertrag einer Kapitalanlage, schmälern oder zunichtemachen.
Berechnen Sie daher als ersten Orientierungspunkt den Diskontierungssummenfaktor, auch Vervielfältiger genannt. Damit wird berechnet, nach wie vielen Jahren sich der Kauf einer Immobilie rentiert. Er wird ermittelt, indem der Kaufpreis durch die Nettomieteinnahmen dividiert wird. Um diese Rechnung realistisch zu halten, sollten Sie vorher Verwaltungskosten, Mietausfälle und Rücklagen abziehen.
Beispiel:
- Doppelhaushälfte Kaufpreis CHF 500’000.-
- monatliche Miete CHF 2’400.-
- Abzug wegen Rücklagen und Verwaltungskosten etc. 20 %
Kaufpreis 500’000 ÷ Nettoeinnahmen -20% Rücklagen = 13,89. Der Vervielfältiger ist somit 13,89.
Die Rendite berechnen Sie mithilfe des Vervielfältigers so: 1 ÷ 13.89 = 7,2
Der zweite wichtige Faktor ist die Nettomietrendite, bei der die Finanzierungskosten und die persönlichen Steuern unberücksichtigt bleiben. Vielmehr stellt sie die Mieterträge ins Verhältnis zu Kosten und investiertem Kapital. Errechnet wird sie als Quotient aus Bruttojahreskaltmiete und Investitionskosten.
Der dritte Faktor, die Bruttomietrendite, ergibt sich als Quotient aus der Jahreskaltmiete und dem Kaufpreis multipliziert mit 100 %. Kaufnebenkosten finden hierbei keine Berücksichtigung.
Wie gehe ich beim Investieren und Desinvestieren vor?
Wenn Sie Ihr Immobilienprofil geschärft haben, wissen Sie, in welche Immobilienanlage Sie investieren möchten. Kalkulieren Sie mit einem Aufschlag von mindestens 10 % für die Kaufnebenkosten.
Erstellen Sie einen aktuellen Finanzplan und lassen Sie sich von unseren Experten bei der Suche nach einem geeigneten Renditeobjekt unterstützen. Sobald Sie ein renditestarkes Objekt gefunden haben, können Sie sich zusätzlich von Ihrem Notar und Steuerberater beraten lassen. Dann steht dem Erwerb nichts mehr im Weg.
Falls Sie später an den Verkauf der Anlageimmobilie denken und in ein anderes Objekt investieren möchten, empfiehlt sich die umgekehrte Vorgehensweise. Sie ersparen sich steuerliche Verluste und vermeiden womöglich kostenintensive Risiken.
Wenn Sie sich für eine Immobilie als Kapitalanlage interessieren, lassen Sie sich von den Experten der ImmoZins AG beraten. Gemeinsam finden wir Ihre optimale Anlageform. Schon ab CHF 100’000 investieren Sie in aktuelle Projekte mit Zukunft. Unverbindlich und transparent gehen wir Vor- und Nachteile Ihrer Wunschinvestition durch.
