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Auf was Sie beim Immobilienkauf achten müssen

Rund 42% der Befragten der Wohntraumstudie 2018/2019 von alaCasa.ch und MoneyPark wünschen sich ein Einfamilienhaus im Grünen. Die Eigentumsquote in der Schweiz bietet mit 39% viel Potenzial.

1. Welche Kaufkriterien sollte eine Immobilie erfüllen?

Die Wohneigentumsquoten unterscheiden sich in der Schweiz von Kanton zu Kanton deutlich. Wie überall gilt vor allem die Lage einer Immobilie als oberstes Kaufkriterium. Darüber hinaus sollte eine Immobilie weitere Anforderungen erfüllen.

Die Lage gilt nicht umsonst als eines der wichtigsten Qualitätskriterien. Sie bestimmt massgeblich Wertentwicklung, Nachfrage und Lebensqualität der Bewohner. Während Architektur, Grundstücksgestaltung und Inventar dem Geschmack und Zeitgeist angepasst werden können, bleibt die Lage unverändert. Daher ist nicht nur die direkte Umgebungssituation entscheidend, sondern auch die künftige Gestaltung und Infrastruktur der Region:

• Wie ist die Anbindung durch den Öffentlichen Personennahverkehr?
• Ist der Standort durch gut ausgebaute Strassen erreichbar? Wie gross ist die Belastung durch Verkehrslärm?
• Sind Einkaufsmöglichkeiten fussläufig erreichbar oder benötigt man ein Auto? Ist mit Anlieferverkehr und begleitender Geräuschkulisse zu rechnen?
• Wie ist die medizinische und kulturelle Ausstattung in der Umgebung?
• Sind Kindergärten, Grundschulen und weiterführende Schulen in der Nähe? Wie gross ist die damit verbundene Lärmbelastung?
• Siedeln sich Arbeitgeber und Arbeitnehmer in der Region an oder wird die Umgebung durch Abwanderung geschwächt?

Ausserdem punkten der Charakter der Immobilie, das Milieu der Umgebung und die Nachbarschaft:

• Wie wirkt das Objekt? Hat es historischen oder futuristischen Charme? Ist es architektonisch oder künstlerisch in besonderer Weise gestaltet?
• Gibt es in der Umgebung landwirtschaftliche Betriebe, Kläranlagen, Feuerwehrstationen, Kliniken oder Tierheime? Können Windräder, Starkstromleitungen oder Hochwasser gefährlich werden?
• Können soziale Brennpunkte und Gastronomie in der Nachbarschaft die Wohn- oder Arbeitsqualität negativ beeinflussen?

Tipp: Suchen Sie ein Renditeobjekt, hinterfragen Sie Lage, Zustand und Marktwert. Berechnen Sie die mögliche Rendite oder lassen Sie sie durch uns kostenfrei berechnen. Sprechen Sie uns an.

2. Wie identifiziere ich ein attraktives Objekt?

Um eine attraktive und renditestarke Immobilie zu finden, sollten Sie ein klares Profil Ihres Wunschhauses entwerfen. Berücksichtigen Sie dabei diese Aspekte:

• Wer ist Ihre Zielgruppe? Wie hoch ist die geplante Investition?
• Suchen Sie Immobilien mit reduzierten Bau- und Wohnkosten, Energiesparkonzepten oder architektonisch herausragenden Bauformen?
• Kommen Cluster Developments infrage, also Wohnsysteme, die gemeinschaftlich genutzte Räume mit individuellen Wohnbereichen kombinieren?
• Möchten Sie stattdessen in Mikrohäuser investieren, die vor allem in hochpreisigen Lagen oft jüngere Anhänger haben? Hierbei werden Architektur und Inventar auf das Nötigste reduziert, um jeden Zentimeter des kostenintensiven Wohnraums auszunutzen.
• Eine weitere trendbewusste Fokussierung, mit der ein Objekt attraktiv und ertragreich wird, liegt auf Energiesparkonzepten. Dazu gehören Wärmepumpe, Fotovoltaik, Brennstoffzellensysteme, Wasser- und Windkraftanlagen, Solarthermieanlagen, Anlagen zur Erzeugung und Nutzung von Biogas und Geothermie und KWK-Anlagen.

Immobilienmakler kennen die Vor- und Nachteile unterschiedlicher Objekte und Regionen. Sie wissen welche Prioritäten junge Menschen, Familien, Senioren oder Selbstständige setzen. Auch Kreditinstitute verfügen über ein breites Angebot an Immobilien.

Tipp: Lassen Sie Ihre Investition im Vorfeld von einem erfahrenen Immobiliengutachter absichern.

3. Welche Nebenkosten und Steuern fallen beim Immobilienkauf an?

Die Neben- und Folgekosten eines Immobilienkaufs inkl. Steuern wie Handänderungssteuer, Liegenschaftssteuer, Vermögenssteuer auf Liegenschaften, Notar-und Maklerkosten, Eintragung ins Grundbuch etc. sind gesondert zu bezahlen. Was verbirgt sich dahinter?

Notargebühren: Es gilt: ohne notarielle Beurkundung kein Kaufvertrag. Der Notar veranlasst auch den Eintrag ins Grundbuch und lässt Käufer und Verkäufer die notwendigen Unterlagen zukommen. Dafür stellt er Kosten in Rechnung, die früher noch durch die Handänderungssteuer gedeckt waren.

Diese gibt es heute in vielen Kantonen nicht mehr, daher müssen die Gebühren grundsätzlich zusätzlich zu den übrigen Aufwänden des Immobilienerwerbs gezahlt werden. Dabei variieren die Kosten je nach Kanton bzw. Gemeinde deutlich. Es lohnt sich daher, zu vergleichen.

Handänderungssteuer: Kaum jemand kennt sie noch. In den Kantonen Glarus, Schaffhausen, Uri, Schwyz, Zug und Zürich ist die Handänderungssteuer schon länger gestrichen oder durch höhere Handänderungsgebühren ersetzt worden. Wenn sie in einem Kanton belastet wird, kann diese Steuer jedoch bis zu 33 ‰ des Kaufpreises (Kanton Neuenburg) betragen.

Grundbuchgebühren: Sie variieren ebenfalls von Kanton zu Kanton und werden pauschal oder nach Aufwand berechnet.

Schuldbrieferstellung: Auch die Schuldbrieferstellung ist kostenintensiv. Die Gebühren in Höhe von 0,1-0,3 % beziehen sich dabei auf die Höhe des Schuldbriefs.

Liegenschaftssteuer: Der Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks hat Liegenschaftssteuer zu zahlen. Diese kantonale bzw. kommunale Steuer wird auch Grund- oder Grundstücksteuer genannt. Einige Kantone verzichten auf sie. Das sind: ZH, SZ, GL, ZG, SO, BL und AG. Die Übrigen belasten sie in der Regel auf den vollen Steuerwert der Immobilie. Zuständig ist der Kanton des Objektes, unabhängig vom Wohnort des Eigentümers.

Vermögenssteuer: Auch diese Steuer muss der Eigentümer einer Liegenschaft entrichten, sofern es sich um eine natürliche Person handelt. Vermögenssteuer erheben alle Kantone, und zwar auf den Steuerwert des Grundstücks. Dabei werden Verbindlichkeiten des Eigentümers vor der Besteuerung angerechnet.

Eigenmietwert: Bei Eigennutzung wird der Eigenmietwert als Einkommen besteuert. Dieser entspricht dem Wert, der bei Fremdvermietung erzielt würde. Als Ausgleich zur Besteuerung des Eigenmietwerts hat der Gesetzgeber die Abzugsfähigkeit von Schulden und Unterhaltszahlungen vom Einkommen eingeführt. So reduziert sich das Einkommen und die fällige Steuer darauf.

Maklerlohn: Er liegt in der Schweiz üblicherweise zwischen 1 % und 5 %. Eine offizielle Maximalhöhe der Courtage gibt es nicht. Sind Maklerprovisionen jedoch ungerechtfertigt hoch, berechtigt Art. 417 OR Richter dazu, den Maklerlohn herabzusetzen.

Tipp: Lassen Sie sich von einem Steuerberater vor dem Kauf umfassend beraten und informieren Sie sich bei Ihrer Gemeinde oder Kanton.

4. Was sind die 11 häufigsten Fehler beim Immobilienkauf?

Der Kauf einer Immobilie ist ein komplexes Thema. Häufige Fehler sind:

• Sie prüfen den Markt nicht ausreichend und entscheiden sich zu schnell.
• Eine Besichtigung findet nicht statt. Sie kaufen das Objekt per Prospekt bzw. Internetannonce.
• Sie versäumen es, Bauordnung, Grundbuchauszug, Zonenplan und Katasterplan anzufordern.
• Sie verzichten darauf, einen Sachverständigen für Ihr Wunschobjekt einzuschalten und wichtige Bauteile, die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben und den technischen Status quo zu prüfen.
• Sie konzentrieren sich lediglich auf ein Objekt oder eine konkrete Region. Sie verzichten damit auf Vergleiche und nutzen ihren Entscheidungsspielraum nicht aus.
• Sie prüfen bei Eigentumswohnungen weder Rücklagen noch einen möglichen Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf.
• Sie lassen bei Kapitalanlageimmobilien keine Standort- und Marktanalyse durchführen. Das birgt reichlich Risiken.
• Bei einem Renditeobjekt prüfen Sie das Betreiberkonzept nicht ausreichend. Leerstand kann eine mögliche Folge sein.
• Sie weichen ohne besonderen Grund vom Profil Ihrer Wunschimmobilie ab. Das Objekt passt damit womöglich nicht zu Ihnen und Ihren Plänen.
• Ihre Finanzierung beinhaltet zu wenig Eigenkapital und Reserve. Ihre Mittel reichen damit für Modernisierung und Reparaturen nicht aus.
• Sie planen die Erhöhung der Belastung nach Ablauf der Zinsbindung nicht realistisch ein.

5. Wie finanziere ich meine Immobilie?

Wenn Sie Ihren Immobilienkauf in der Schweiz finanzieren wollen, analysieren Sie zunächst nüchtern Ihre Einnahmen und Ausgaben:

• Wie viel Geld können Sie monatlich entbehren? Bleiben Sie realistisch und setzen Sie alle regelmässigen Kosten sowie eine Pauschale für spontane Ausgaben an.
• Rechnen Sie bereits heute mit einer erhöhten Belastung nach Ablauf der Zinsbindung. Es ist nicht davon auszugehen, dass in 10 Jahren das gleiche Niedrigzinsniveau herrscht wie aktuell.
• Wie viel Eigenkapital können Sie einbringen? Es sollten mindestens 20-30 % sein, um den regelmässigen Kapitaldienst so niedrig wie möglich zu halten. Vollfinanzierungen sind teuer und nicht empfehlenswert.
• Vergleichen Sie. Kreditinstitute haben unterschiedliche Zielgruppen, denen sie individuelle Konditionen anbieten. Bei Immobilienfinanzierungen können sich bereits kleine Unterschiede in Zinssatz, Gebühren oder Sicherheiten deutlich bemerkbar machen.
• Berechnen Sie, ob eine Hypothek als Sicherheit ausreicht (max. 65 % des Wertes). Bei der zweiten Hypothek (max. 15 % des Wertes) steigt meist der Zinssatz und damit Ihre Finanzierungskosten.
• Informieren Sie sich rechtzeitig über mögliche Zuschüsse und Fördermittel, die Sie in das Finanzierungskonzept einbinden können. Vor allem für Immobilien mit dem Fokus auf Energieeinsparung und Nachhaltigkeit existieren attraktive Förderprogramme.

6. Wie soll ich beim Immobilienkauf Preisverhandlungen führen?

Um erfolgreich Preisverhandlungen zu führen, informieren Sie sich:

• Erfragen Sie bei Gemeinde oder Kanton zukünftige Investitionen in der Region.
• Lassen Sie sich durch einen Gutachter beraten, wie Qualität und Lage der Immobilie aktuell und im Hinblick der kommenden 10-20 Jahre zu bewerten sind.
• Bleiben Sie während der Preisverhandlung ruhig und zeigen Sie Verständnis.
• Bringen Sie Argumente sachlich in die Diskussion ein und verhandeln Sie auf Augenhöhe.
• Vermeiden Sie, das Objekt schlecht zu reden. Der Verkäufer könnte Ihnen dies übel nehmen.

7. Was sollte ich bei der Objektübergabe beachten?

Sobald der Kaufvertrag notariell beglaubigt und die Kaufsumme geflossen ist, kann die Immobilie übergeben werden. Führen Sie mit dem Verkäufer gemeinsam ein Übergabeprotokoll. Halten Sie darin auch die Zählerstände fest.

Prüfen Sie, ob vertragliche Vereinbarungen zu Renovationen, Inventarübergabe oder Mängel eingehalten wurden. Lassen Sie sich sämtliche Schlüssel und Anleitungen geben. Bitten Sie bei Bedarf um Erläuterungen zur Heizungsanlage und der übrigen technischen Ausstattung.

Falls noch Inventar, Geräte oder Materialien des Verkäufers vorhanden sind, die erst nach der Übergabe abgeholt werden, dokumentieren Sie diese auf dem Übergabeprotokoll und per Fotos.

8. Wie geht es nach dem Kauf weiter?

Endlich ist der Kaufvertrag abgewickelt und die Immobilie übergeben. Versäumen Sie nicht, spätestens jetzt notwendige Versicherungen für Ihr neues Haus abzuschliessen. Sobald das Objekt Ihr Eigentum ist, können Sie auch mit Renovationen und Umbaumassnahmen beginnen. Melden Sie die Immobilie bei den Versorgern an und nehmen Sie bei Kauf einer Eigentumswohnung ersten Kontakt mit dem Hausverwalter auf.