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Immobilienpreisentwicklung in der Schweiz [2021]

Immobilienpreise werden u. a. von der Attraktivität der Schweiz, der Kaufkraft, einer niedrigen Arbeitslosenquote und der demografischen Entwicklung bestimmt. Die Branche profitiert vom Tiefzins der Notenbanken und von den Folgen der Pandemie. Jetzt ist auch in solchen Regionen eine deutliche Immobilienpreisentwicklung nach oben erkennbar, die in der Schweiz bisher nicht als Zuwanderungsgebiete galten.

Welche Auswirkungen hat die demografische Entwicklung, weshalb steigen die Preise trotz der Pandemie und wo kann man als Investor noch (fast) ein Schnäppchen machen?

Attraktiver Immobilienmarkt in der Schweiz

Im Ranking des Landes mit der höchsten Lebensqualität weltweit muss man im Ergebnis aus 78 Ländern es Nachrichtenmagazins U.S. News bei statista.de nicht lange scrollen – schon auf dem 5. Platz findet sich die Schweiz.

Eine ähnliche Studie, die Mercer-Studie, zeigt in 2019, dass Bürgern und Besuchern in der Schweiz einiges geboten wird. Gleich drei Städte sind unter den Top Ten der lebenswertesten Citys der Welt: Basel (10.), Genf (8.) und Zürich (2.).

Am Beispiel Zürich erkennt man den allgemeinen Trend in der Schweiz. Denn die hohe Lebensqualität hat ihren Preis und so gehört Zürich nicht nur zu den lebenswertesten Städten, sondern auch zu denen mit den höchsten Lebenshaltungskosten. Einen Grossteil davon beansprucht der Bereich Wohnen für sich.

Eine Tatsache, die Investoren optimale Möglichkeiten und Rendite bietet. Mehrfamilienhäuser mit bester Infrastruktur und gut erreichbarem kulturellem Angebot locken vor allem Singles und gut situierte Paare. Sie sind mehr denn je bereit, für das City-Flair einen erheblichen Anteil ihres Einkommens auszugeben. Vorausgesetzt, das Wohnraumangebot entspricht den Bedürfnissen dieser Zielgruppe.

Mehr Singlehaushalte aufgrund demografischer Entwicklung

Nicht nur die Beliebtheit der Schweiz treibt die Preise bei Wohnimmobilien. Auch die Altersstruktur der Bevölkerung schafft beste Voraussetzungen. Die Anzahl der Singlehaushalte steigt kontinuierlich.

Das liegt vor allem an der demografischen Entwicklung, die auch in der Schweiz dazu führt, dass die Gesellschaft insgesamt überaltert. Dadurch leben immer mehr Menschen alleine, die einen vergleichsweise grösseren Flächenbedarf haben als Familien.

Vor allem Städte stossen räumlich an ihre Grenzen, da sie die erforderliche Anzahl neuer Wohneinheiten nicht bieten können und kaum Ausweichmöglichkeiten haben. Gleichzeitig ist der vorhandene Wohnraum für Einzelpersonen häufig nicht bezahlbar, weder als Eigentum noch zur Miete.

Das schafft für Investoren neue Möglichkeiten:

• Wo kein Neubau mehr bewilligt wird, warten ältere Objekte auf zeitgemässe Sanierung. Vorhandene Strukturen können individuell erneuert und ergänzt werden.
• Zahlungskräftige Singles interessieren sich häufig für Wohnungen mit komfortablen Serviceleistungen und Ladengeschäften im Haus.
• Wer weniger Geld fürs Wohnen ausgeben kann, wünscht sich kleineren, aber bezahlbaren Wohnraum.
• Immer häufiger nachgefragt werden Mehrgenerationenhäuser, also Mehrfamilienhäuser mit Wohneinheiten unterschiedlicher Grösse und Gemeinschaftsräumen für alle.

Tragbarkeitsregel fördert Immobilienengpass

Die Tiefzinspolitik der Nationalbank unterstützt Interessenten in ihrem Vorhaben, sich trotz der Immobilienpreisentwicklung in der Schweiz Wohneigentum anzuschaffen. Allerdings haben die Banken vor den Notartermin die Einstiegshürde Tragbarkeitsregel gesetzt. Sie fordert ein bestimmtes Verhältnis zwischen Einkommen und dem Kapitaldienst.

Meist gehen die Banken von der Regel aus, dass die laufenden Kosten des Objekts 1/3 des Erwerbseinkommens nicht übersteigen dürfen. Im Ergebnis müssen bei den meisten Immobilienkäufen zwei Personen das notwendige Einkommen erwirtschaften.

Die Konsequenz: Für Singles ist es schwierig, das erforderliche Kapital aufzubringen. Ein Umstand, der kaufwillige Alleinstehende dazu zwingt, sich auf die untere Preisklasse des Immobilienmarktes zu fokussieren, was einen Flaschenhals in dieser Kategorie verursacht. Denn auch junge Familien können sich eine eigene Immobilie oft nur leisten, wenn sie sich am unteren Ende der Preisliste befindet.

Dieser Wettbewerb um vergleichsweise günstigere Immobilien sorgt für Preissteigerungen in diesem Segment. Für Alleinstehende rückt der Kauf in weite Ferne. Sie wohnen weiterhin zur Miete und suchen sich statt Eigentum interessante Mietobjekte mit Komfort und bester Infrastruktur.

Einfluss der Coronakrise auf den Schweizer Immobilienmarkt

Das Coronavirus hatte auch die Schweiz in 2020 im Griff. Obwohl die Zeiten, in denen Geschäfte, Gastrobetriebe, Produktionsstätten und Hotels geschlossen bleiben mussten, geringer ausfielen als in anderen Ländern Europas, hinterliess die Pandemie ihre Spuren.

Das Bruttoinlandsprodukt sank um 3,3 %. Dem gegenüber standen in 12/2020 ca. 260’300 Arbeitssuchende. Die Arbeitslosenquote stieg auf 3,5 %. Ein Wert, den es zuletzt im Jahr 1997 gab. Denkbar ungünstige Voraussetzungen für einen Immobilienmarkt, der infolge langfristiger Verbindlichkeiten stabile finanzielle Verhältnisse der Käufer fordert.

Ein deutlicher Abschwung auf dem Immobilienmarkt war vorhersehbar. Tatsächlich trat jedoch der gegenteilige Effekt ein. Die Nachfrage nach Immobilien war auch in 2020 ungebrochen. In vielen eher ländlichen Regionen stieg sie während der Pandemie sogar an.

Gründe für Neuorientierung in Krisenzeiten

Die Pandemie zwang die Kantone ab März 2020 zu besonderen Massnahmen. Sie riefen teilweise den Notstand aus und regulierten Kontakte unter den Bürgern per Lockdown. Die Schweizer waren zunehmend auf ihr engeres Umfeld begrenzt, was vor allem in urbanen Bereichen für Familien enorme Einschränkungen bedeutete. Die Folge: Das Interesse an weniger dicht besiedelten Regionen in ländlicheren Gegenden wuchs.

Zudem arbeiteten immer mehr Arbeitnehmende freiwillig oder verpflichtet von zu Hause aus. Ein Homeoffice schränkte die ohnehin reduzierte Beweglichkeit in den eigenen vier Wänden weiter ein. Daher suchten immer mehr Menschen nach Wohnraum, der ihnen dauerhaft die Arbeit im eigenen Homeoffice ermöglichte. Das Interesse an Immobilien ausserhalb der eng bebauten Grosszentren stieg.

Eine hohe Kaufkraft, niedrige Hypothekarzinsen und der Wunsch nach Privatsphäre pushten das Interesse an Wohneigentum oder grosszügigerem Mietraum. Ein Plus der Handänderungspreise für Eigentumswohnungen von 5,1 % und für Einfamilienhäuser von 5,4 % in 2020 bestätigt das gestiegene Interesse.

Für Investoren ideale Voraussetzungen, um auch in bisher wenig nachgefragten Regionen renditestark zu investieren.

Wo sind die Schweizer Immobilienpreise am höchsten, wo am niedrigsten?

Wie sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Ballungsgebieten und touristisch erschlossenen Regionen verändert hat, zeigen die Medianpreise des Swiss Real Estate Offer Index vom 4. Quartals 2020:

Medianpreis für Einfamilienhäuser in der Schweiz: 6’838,60 CHF/m². Damit sind sie im Vergleich zum Monat Mai 2021 um 1,4 % und im Vergleich zum Vorjahresmonat Juni um 7,1 % teurer geworden.

• Vor allem in Appenzell Innerrhoden, Horgen, Luzern, Schwyz und Zug hat die Nachfrage deutlich angezogen.
• Ein Einfamilienhaus in Lausanne liegt bei einem Medianwert von 1,56 Millionen CHF, eines in Zürich bei 2,21 Millionen CHF.
• Weniger kostenintensiv sind Immobilien ausserhalb der Grosszentren. Wüest Partner weist als aktuellen Medianwert für ein Einfamilienhaus in der Schweiz 1’297’500 CHF aus.

Auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist gestiegen und treibt die Preise. Gegenüber Mai dieses Jahres lag die Preissteigerung im Juni bei 1 %. Deutlicher fällt der Anstieg im Jahresvergleich aus. Gegenüber letztem Jahr stiegen die Preise um 6,8 %.

Aktuell liegt der mittlere Angebotspreis für Eigentumswohnungen bei 7’825,60 CHF/m² (statista.de).

Fazit: Trotz der Preisspirale nach oben werden hohe Immobilien- oder Mietpreise akzeptiert, wenn das Angebot passt. Eine Entwicklung, die Investoren auch weiterhin gute Renditen bescheren dürfte.

Spitzenreiter im Immobilienpreisranking

Dass es auch deutlich teurer geht, zeigt der mittlere Preis in Genf. Dort muss der Käufer für eine Eigentumswohnung 14’780 CHF/m² bezahlen.

Den Spitzenplatz auf der Preisliste nehmen Immobilien in Cologny (Genf) ein. Wer sich hier eine Luxusimmobilie kaufen möchte, bezahlt 35’000 CHF/m² und mehr.

Gstaad (Bern) und der Bezirk Maloja mit St. Moritz (Graubünden) reichen an dieses Preisniveau mit ca. 28’000 CHF schon fast heran.

Auch wer keine Luxusimmobilie der Oberklasse in den Tourismusregionen sucht, ist bereit, in der Schweiz einiges zu investieren. Besonders begehrt sind Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in und um Zürich, am Zürichsee und am Zuger See.

Wo kann man (fast) noch Schnäppchen machen?

Zwar ist ein Ende des Preisanstiegs nicht in Sicht, dennoch können aufmerksame Investoren in einigen Bereichen der Schweiz fast noch Schnäppchen machen.

• Vor allem in der Süd- und Westschweiz scheint der Zenit erreicht, die Immobilienpreise geben leicht nach.
• In den Regionen Raron (Wallis) oder in der Leventina im Nordtessin ist es mit 3’000 CHF/m² noch deutlich günstiger.
• Im Jura zahlt man deutlich weniger als in gefragteren Regionen.
• Auch in Chur, Diepoldsau, Obergösgen, Olten oder Schaffhausen liegen die Preise noch weit unter dem Durchschnitt.

Warum steigen die Kosten für Häuser und Grundstücke weiter?

Es ist davon auszugehen, dass das Interesse in vielen bisher wenig beachteten Regionen auch nach Abflauen der Pandemie erhalten bleibt. Die Einschränkungen der Pandemie konzentrieren das Interesse auf Wohnraum ausserhalb städtischer Enge. Dadurch werden mehr Wohnorte nachgefragt, die bisher als unattraktiv galten.

Viele Unternehmen bleiben beim erprobten Homeofficeangebot. Arbeitnehmende und Selbstständige, die von zu Hause aus tätig sind, benötigen mehr Raum für ihren Arbeitsbereich. Investoren sollten daher weiterhin auf ausreichendes Platzangebot mit einem separaten Raum für das Homeoffice achten.

Darüber hinaus lassen Niedrigzinsen und steuerliche Vorteile für Fremdfinanzierer die Nachfrage bei knappem Angebot weiter steigen.

Nicht zuletzt: Wohnen ist eines der Grundbedürfnisse des Menschen. Die Pandemie hat gezeigt, wie sehr Einschränkungen in diesem Bereich die Lebensqualität verschlechtern.

Diese Risiken sollten Investoren beachten

Für Schweizer Immobilien sprechen Steuersicherheit und wirtschaftliche Stabilität. Von Risiken in der Steuergesetzgebung und wirtschaftlichen Unwägbarkeiten wie in Frankreich, Spanien oder Italien ist die Schweiz weit entfernt. Dennoch ist die Ausgangsbasis für die Realwirtschaft auch nach dem vermutlichen Auslaufen der Pandemie schwierig.

Trotz Kurzarbeitsentschädigung und einem umfangreichen staatlichen Corona-Unterstützungspaket ist mit einer höheren Arbeitslosenquote zu rechnen. Die Immobilienpreise werden sich daher voraussichtlich kurzfristig beruhigen, ggf. sogar leicht abschwächen.

In den peripheren Lagen sind noch Objekte in mittleren Preislagen zu finden. Investoren sollten jedoch vor ihrer Entscheidung nicht nur die zu erwartende Rendite, sondern auch Mietpreisspiegel, Leerstände, Arbeitslosenquote und die Nachfrage nach Wohnraum prüfen.

Mittelfristig kennen Nachfrage und Preise jedoch weiterhin nur eine Richtung – nach oben.

Unsere Prognose zur Immobilienpreisentwicklung in der Schweiz [2021]

Aus unserer Sicht kristallisieren sich 4 Schwerpunkte in der Schweiz heraus, in deren Abhängigkeit sich die Immobilienpreise und Investoren bewegen:

1. Die schwierige Wohnraumsituation in kleinen und grossen Städten wird sich weiter verschärfen. Das gilt vor allem für die ohnehin sehr beliebten Städte Zürich, Basel, Bern, Genf, Lausanne und Luzern und deren näheres Umfeld.
2. Gleichzeitig hat die Coronapandemie die Immobilie an sich und Regionen, die bisher als unattraktiv galten, in den Fokus gerückt.
3. Durch die demografische Entwicklung und die hohe Lebensqualität werden urbane Bereiche verstärkt von jungen Leuten, Senioren, Arbeitnehmern ohne Homeofficemöglichkeit und Personen, die sich ein kulturelles Angebot in nächster Nähe wünschen, nachgefragt.
4. Nicht zuletzt werden Luxusimmobilien am Genfer See, Zuger See und Zürich See weiter im Wert steigen. Exklusive Cityimmobilien stehen auch künftig weit oben auf der Wunschliste und erfordern entsprechend hohe Investitionen.

Fazit: Die Preisentwicklung, das stabile Wirtschaftsklima und fehlende Anlagealternative machen Investments in Schweizer Immobilien auch weiterhin sehr attraktiv.