Stockwerkeigentum — das müssen Sie wissen
Was ist das Stockwerkeigentum? Eine Definition
Das Stockwerkeigentum (STWE) bezeichnet das Miteigentum (Art. 646 ZGB) an einem überbauten Grundstück. Es beinhaltet das Sonderrecht, bestimmte Gebäudeteile ausschliesslich zu nutzen und auszubauen.
Dazu gehören die eigene Wohnung und Nebenräume, über die der Stockwerkeigentümer alleine verfügen darf (z. B. persönlicher Kellerraum).
Es kann auch Sondernutzungsrechte wie die alleinige Nutzung des Gartens oder einer Dachterrasse umfassen.
Das Stockwerkeigentum (Art. 712a ZGB) wird mit Eigentumsanteilen und Sonderrechten ins Grundbuch eingetragen.
Abgrenzung zur Eigentumswohnung
Der Begriff «Eigentumswohnung» bezeichnet die Wohnung ohne weitere Flächen.
Das «Stockwerkeigentum» bezeichnet den Miteigentumsanteil an der gesamten Liegenschaft, in der sich die Eigentumswohnung befindet.
Was bedeuten Sonderrechte beim Stockwerkeigentum?
Stockwerkeigentümer erwerben den Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft. Für die Eigentumswohnung und weitere Räume erhalten sie Sonderrechte. Diese Rechte beziehen sich auf das Innere der Wohnung sowie auf weitere abgeschlossene Räume. Das können eigene Kellerräume, ein privater Wasch- und Trockenraum und ein Dachbodenabteil sein.
Stockwerkeigentümer sind berechtigt, diese Räumlichkeiten zu bewohnen oder zu nutzen, umzugestalten oder baulich zu verändern. Sie dürfen ihre Eigentumsanteile verkaufen, verschenken, vererben oder beleihen.
Wichtig: Übertragungen oder Belastungen des Objekts sind im Grundbuch einzutragen.
Was bedeuten Sondernutzungsrechte?
Zusätzlich zu den geltenden Sonderrechten können Stockwerkeigentümer weitere Sondernutzungsrechte erwerben. Solche exklusiven Nutzungsrechte ermöglichen die alleinige Nutzung von Anlageteilen oder Bauteilen, die der Stockwerkgemeinschaft gehören. Zum Beispiel die Dachterrasse, die nur Eigentümer der obersten Wohnung nutzen dürfen.
Wichtig: Sondernutzungsrechte schliessen bauliche Veränderungen oder Umgestaltungen ohne Genehmigung der Stockwerkeigentümergemeinschaft aus.
Rechte und Pflichten von Stockwerkeigentümern
Erwerber von Stockwerkeigentum werden automatisch Teil der Stockwerkgemeinschaft. Diese kann in eigenem Namen Rechte erwerben, geltend machen und besitzen.
Jedes Mitglied hat bis zum Verkauf seiner Eigentumsanteile Rechte und Pflichten, die im Reglement der Gemeinschaft festgelegt sind.
Die Stockwerkgemeinschaft hat u. a. folgende Aufgaben:
- Instandhaltungs- und Finanzierungsplan aufstellen und umsetzen
- Regelmässig Zahlungen an den Erneuerungsfonds leisten
- Angebote zu Reparaturen einholen und diese durchführen
- Versammlungen durchführen und Liegenschaft verwalten
- Nebenkostenabrechnung erstellen und an Eigentümer verteilen
- Entscheidungen vorbereiten und gemeinsam treffen
Wichtig: Das Reglement definiert Verantwortlichkeiten, Entscheidungsbefugnisse und Stimmrechte. Alle Mitglieder der Gemeinschaft sind an die Beschlüsse gebunden.
Wer trägt die Kosten für Instandhaltung und Anschaffungen?
Reparaturkosten innerhalb der eigenen Wohnung trägt jeder Stockwerkeigentümer selbst.
Die Wartungskosten gemeinschaftlicher Flächen übernimmt die Stockwerkgemeinschaft aus ihrem Erneuerungsfonds. Deren Kosten wie Inspektion, Instandsetzung, Wartung, Verwaltung etc. sind abhängig vom Umfang der Liegenschaft, dem Alter des Objekts, dem Sanierungsstatus sowie anderen Faktoren.
Zu den Gemeinschaftsflächen gehören u. a.
- Eingangsbereich und Nebeneingänge
- Treppenhaus und Aufzug
- Waschkeller und Trockenraum
- Heizungs- und Öltankräume, Lüftungssystem
- Hobbybereich und Fahrradabstellplatz
- Grundstück
Wie werden die Aufwände verteilt?
Die Verteilungsquote dieser Kosten entspricht den Wertquoten (Art. 712h ZGB). Den Kostenanteil pro Eigentümer verrechnet der Verwalter jährlich mit den geleisteten Einzahlungen. Bei grossen Abweichungen können die Stockwerkeigentümer den Verteilschlüssel innerhalb einer Versammlung neu beschliessen.
Dieser Schlüssel sollte plötzlich auftretende Reparaturen und Marktschwankungen abdecken. Bei Zahlungsengpässen der Stockwerkgemeinschaft müssen die Eigentümer ansonsten Sonderzahlungen in den Erneuerungsfonds vornehmen.
Was besagt die Wertquote?
Die Wertquote drückt den Anteil am Besitz einer Liegenschaft aus. Sie bestimmt die anteiligen Kosten des Eigentümers für Erneuerungsfonds, Verwaltung, Versicherung und Reparaturen.
Um die Wertquote zu ermitteln, sind beim Stockwerkeigentum verschiedene Parameter zu berücksichtigen:
- Grösse der Fläche des Stockwerkeigentums in qm
- Anzahl Zimmer und Aufteilung der Wohnung
- Lage der Wohnung und Emissionen
Kann ein Eigentümer die Kostenübernahme nach Wertquote verweigern?
Über Sanierungsaufwände oder zusätzliche Anschaffungen entscheiden die Eigentümer in einer gemeinsamen Versammlung. Ist ein Eigentümer mit seinem Kostenanteil nicht einverstanden, bleiben nur wenige Alternativen.
Der Gesetzgeber lässt selten Abweichungen von der Kostenübernahme nach Wertquoten zu. Diese sind nur möglich, wenn ein Stockwerkeigentümer gemeinschaftliche Teile dauerhaft nicht nutzt oder es ablehnt, sich an einer unverhältnismässig aufwendigen Baumassnahme zu beteiligen.
Was ist beim Kauf des Stockwerkeigentums zu beachten?
Neben Lage, Zustand und Wertquote ist die Gemeinschaft wichtig. Da die Stockwerkeigentümer ihre Liegenschaft gemeinsam verwalten, kommt es bei wichtigen Entscheidungen häufig zu Meinungsverschiedenheiten.
Kaufinteressenten sollten sich vor dem Erwerb einen Überblick verschaffen über:
- Guthaben des Erneuerungsfonds und den Sanierungsstatus
- Entwicklung der regelmässigen Einzahlungen in den Erneuerungsfonds
- mögliche Zahlungsverzüge einzelner Eigentümer
- aktuelle und frühere Versionen des Reglements
- Versammlungsprotokolle und Investitionspläne
- Stimmrechtsverteilung
- Zusammensetzung der Stockwerkgemeinschaft
