Freiflächenziffer — die Vorgängerin der Grünflächenziffer

Was ist die Freiflächenziffer (FFZ)? Eine Definition

Mit der Freiflächenziffer (FFZ) wird im Schweizer Bauwesen der erforderliche Anteil unbebauter Fläche auf einem Baugrundstück vorgegeben. Die Kennziffer ist zugleich ein Mass für die bauliche Dichte des Wohnquartiers, die aber nicht mehr flächendeckend genutzt wird. Das Verhältnis von überbauten zu unüberbauten Flächenanteilen lässt sich ebenso mittels der Überbauungsziffer darstellen, was die Freiflächenziffer (FFZ) entbehrlich macht. In einigen Kantonen, kommunalen Reglementen und Sondernutzungsplänen wurde sie bereits durch die Grünflächenziffer (GZ) ersetzt.

Das Institut für Raumentwicklung (IRAP) empfiehlt daher auch den übrigen Kantonen und Kommunen, die Freiflächenziffer (FFZ) durch die Grünflächen- oder Überbauungsziffer abzulösen.

Wie berechnet man die Freiflächenziffer?

Zuerst berechnen Sie die offenen und nicht überdachten Flächen für Spiel- und Erholungsplätze sowie für Grünanlagen auf dem Grundstück. Im nächsten Schritt setzen Sie das Ergebnis zu den Flächen des Gebäudes ins Verhältnis. Wenn Parkplätze zum Objekt gehören, werden sie bei der Berechnung berücksichtigt, sofern sie oberirdisch geplant oder bereits angelegt sind.

Die Berechnung der Freiflächenziffer (FFZ) erfolgt nach der Formel:

• Freiflächenziffer (FFZ) = anrechenbare Freifläche (aFF) / anrechenbare Grundstücksfläche (aGSF)
• FFZ = aFF / aGSF

Was gilt als anrechenbare Grundstücksfläche?

Ausschlaggebend für den Bau eines Gebäudes ist u. a. die anrechenbare Grundstücksfläche (aGSF), die sich aus allen in der Bauzone liegenden Grundstücksflächen bzw. Grundstücksteilen inklusive der Hauszufahrten zusammensetzt. Nicht anrechenbar sind die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung.

Was ist die anrechenbare Freifläche?

Als anrechenbare Freifläche werden alle offenen Flächen eines Grundstücks bezeichnet, die unversiegelt oder versiegelt sein dürfen. Darin besteht einer der Unterschiede zur Grünflächenziffer, bei deren Berechnung keine versiegelten Flächen anerkannt sind.

In Wohnzonen müssen mindestens zwei Drittel, in den Quartiererhaltungszonen mindestens die Hälfte und in Zentrumszonen mindestens ein Drittel der nicht bebauten Grundstücksfläche begrünt werden. Als Begrünung gelten neben Spiel- und Pflanzenanlagen auch minimal begrünte Steingärten, jedoch kein Kunstrasen.

Berechnungsbeispiel (vereinfacht dargestellt):

Ein Grundstück hat eine anrechenbare Grundstücksfläche von 1000 m², wovon 420 m² Grünfläche sind. Das Wohnhaus ist 180 m² gross, befestigte Spiel- und Ruheplätze beanspruchen 150 m², Parkplätze, Zufahrten und Wege umfassen zusammen 140 m².

• FFZ= 150 m² + 140 m² + 420 m² / 1000 m²= 0,71

Das Ergebnis weist die erforderlichen zwei Drittel (66 %) Begrünung für ein Wohngebiet auf. Somit ist die Vorgabe für eine unversiegelte und begrünte Fläche erfüllt. Die restlichen 33 % dürfen als versiegelte Fläche für das Haus genutzt werden.

Wichtig: Da die beiden Parameter sowohl durch kantonale als auch durch kommunale Gesetze geregelt werden und sich dementsprechend unterscheiden können, ist die Ermittlung der Freiflächenziffer (FFZ) in der Praxis relativ komplex. Es empfiehlt sich, zur Berechnung die Unterstützung eines Sachverständigen zu suchen.