Vollgeschosse in der Schweiz — Definition und Berechnung

Was ist ein Vollgeschoss? Eine Definition

Im Hausbau werden Vollgeschosse und Nicht-Vollgeschosse, sogenannte Halbgeschosse, unterschieden. Die Differenzierung ergibt sich aus den unterschiedlichen Raumhöhen der einzelnen Geschosse in einem Gebäude. Vollgeschosse benötigen eine durchschnittliche Raumhöhe, die über einem bestimmten Wert liegen muss. Dieser Wert und die zulässige Anzahl der Vollgeschosse ergeben sich meist aus den Bauordnungen der Gemeinden.

Berechnungsgrundlagen für ein Vollgeschoss

Als Vollgeschosse gelten in der Schweiz nur die Hauptgeschosse. Die untersten, die obersten und Attikageschosse werden grösstenteils nicht als Vollgeschosse erstellt. Das bedeutet, wenn ein Gebäude zum Beispiel drei Etagen plus Keller und Dachgeschoss hat, werden nur die drei Hauptetagen als Vollgeschosse anerkannt.

Die Vollgeschosse werden in die Berechnung der Geschossflächenzahl einbezogen. Die Geschossflächenzahl ist eine Kennzahl der baulichen Nutzung, die angibt, wie viele Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche (GF) zulässig sind. Das Ergebnis wird in Dezimalzahlen angegeben.

Welche Ausnahmen gibt es bei der Vollgeschossberechnung?

Zwar werden üblicherweise Keller, Dachgeschoss und Attikageschoss als Nicht-Vollgeschosse gesehen, es gibt jedoch Ausnahmen:

Untergeschoss/Keller

Beim Untergeschoss ist nicht die mittlere Raumhöhe entscheidend, sondern die Höhe, mit der die Kellerräume über das umliegende Gelände hinausragen. Es wird dann als Vollgeschoss gezählt, wenn es mit mehr als 60 Prozent seiner Aussenflächen aus dem gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain hinausragt. Um dieses Terrain zu ermitteln, werden die Höhen des gewachsenen Terrains an beiden Eckpunkten der Gebäudefassade herangezogen.

Wurden auf einem Grundstück bereits zu einem früheren Zeitpunkt Aufschüttungen vorgenommen, gilt die damals genehmigte Höhe des natürlich gewachsenen Terrains. Weitere Untergeschosse dürfen – mit Ausnahme der Zu- und Wegfahrten von Einstellhallen – nicht sichtbar sein.

Dachgeschoss

Auch ein Dachgeschoss kann als Vollgeschoss anerkannt werden, wenn die nutzbare Fläche (= ab 1,5 m lichte Raumhöhe) grösser ist als zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Hauptgeschosses. Die «lichte Raumhöhe» entspricht der Höhe ab der Oberkante des Fertigfussbodens bis zur Unterkante der Decke.

Attikageschoss

Dieselben Vorgaben wie beim Dachgeschoss gelten auch bei der Prüfung, ob ein Attikageschoss als Vollgeschoss gewertet werden darf.

Staffelgeschoss

Bei zusammengebauten und in der Höhe oder in der Situation gestaffelten Gebäuden wird die Vollgeschosszahl für jeden Gebäudeteil bzw. jedes Gebäude separat ermittelt. Ein Staffelgeschoss liegt vor, wenn das darüber liegende Geschoss eine kleinere Grundfläche aufweist als das Geschoss darunter (Baukastensystem).

Die architektonische Besonderheit: Die Wände des Geschosses darüber sind gegenüber dem darunter liegenden zurückversetzt. Die dadurch nicht überdachte Fläche des unteren Geschosses wird häufig als Dachterrasse, Balkon oder Dachgarten genutzt. In diesem Stil entworfene Wohnungen werden als Penthouse oder Attikawohnung bezeichnet.

Was sind die Vor- und Nachteile eines Vollgeschosses?

Vorteile

Vollgeschosse bieten den Eigentümern oder Mietern der Immobilie einige Vorteile:

• Gegenüber Etagen mit Dachschrägen sind Vollgeschosse erheblich flexibler und effizienter nutzbar.
• Sie können besonders hell und modern gestaltet werden, beispielsweise mit raumhohen Fenstern.
• Dachgeschosse oder Untergeschosse, die als Vollgeschoss gewertet werden, benötigen keine massgefertigten Fenster oder Möbel.
• Die Mietzinsberechnung eines Vollgeschosses ist einfacher als die eines Halbgeschosses.

Nachteile

Es gibt meist finanzielle Nachteile der Vollgeschosse gegenüber Halbgeschossen:

• Eine abweichende Geschossart hat Auswirkungen auf die Gebäudeversicherung.
• Die Anzahl der Vollgeschosse wirkt sich auf die Kosten des Projekts aus, da mehr Material und Arbeitsstunden benötigt werden.
• Entspricht die Anzahl der Vollgeschosse nicht den örtlichen Bauvorschriften, wird das Bauvorhaben nicht genehmigt.