Projektentwicklung — in diesen 5 Phasen wird eine Immobilie realisiert
Was ist Projektentwicklung? Eine Definition
Eine Projektentwicklung im Immobiliensektor umfasst alle Massnahmen, um den Bau oder Umbau von grösseren Objekten zu planen und durchzuführen. Dazu gehören ganz unterschiedliche Aktivitäten wie umfangreiche Analysen, eine gesicherte Finanzierung sowie die frühzeitige Vermarktung der geplanten Immobilie. Als Projektentwickler können Eigentümer, Bauunternehmer, Architekten und Makler, aber auch Projektgesellschaften handeln. Zusätzlich sind häufig Behörden eingebunden, z. B. Bauaufsicht, Brandschutz oder Denkmalpflege.
Strukturierte Entwicklung von Immobilienprojekten
Während private Immobilienvorhaben meist überschaubar bleiben, muss man bei umfangreichen Projekten gut planen und strukturieren. Solche Objekte können beispielsweise Mehrfamilienhäuser, Bürokomplexe, Ärztezentren oder Einkaufspassagen sein. Deren Entwicklung besteht aus mehreren Phasen: von der Projektidee über die Konzeption bis zur Realisierung. Dabei können sich die einzelnen Projektphasen abwechseln oder auch überlappen.
Am Projektverlauf sind u. a. Sachverständige, General- und Subunternehmer beteiligt. Deren Tätigkeiten und Fristen zur Erledigung wollen geplant, verteilt und koordiniert werden.
Für die Projektentwicklung relevante Faktoren
Die Projektentwicklung umfasst sowohl die Renovierung und Sanierung von Bestandsimmobilien als auch die Erschliessung geeigneter Grundstücke für Neubauten.
Massgebliche Faktoren der Immobilienprojektentwicklung sind: Idee, Kapital und Standort. Je nachdem, in welchem Verhältnis diese Faktoren miteinander kombiniert werden, entstehen vorrangig renditeorientierte, arbeitsplatzschaffende oder ökologische Immobilienprojekte:
- Standort und Idee gesucht: Investoren mit Kapital suchen nach renditestarken Projektideen und einem attraktiven Standort.
- Idee und Kapital gesucht: Ist das Grundstück bereits vorhanden, stehen eine realisierbare Projektidee und interessierte Kapitalgeber im Fokus.
- Kapital und Standort gesucht: Eine gute Projektidee braucht einen finanzstarken Investor und den geeigneten Standort.
Mögliche Formen der Projektentwicklung
Drei Formen der Projektentwicklung gibt es:
Investor-Developer
In dieser Form kümmert sich der Projektentwickler um die Realisierung des Projekts und den Kapitalbedarf.
Trader-Developer
Ein Trader-Developer, z. B. ein Bauträger, entwickelt und baut das Immobilienprojekt auf eigene Rechnung. Danach verkauft er das schlüsselfertige Objekt an einen oder mehrere Investoren.
Service-Developer
Der Service-Developer ist ein Projektentwickler, der kein finanzielles Risiko trägt.
8 wichtige Phasen der Projektentwicklung
Im Immobiliensektor umfasst die Projektentwicklung alle Schritte von der Idee über die Qualitätskontrolle bis zum fertigen Objekt. Dabei unterscheidet man 5 Phasen, die sich auch überschneiden oder zeitweise parallel verlaufen können:
1. Initiierung/Projektidee
In dieser ersten Phase wird festgelegt, mit welchem Ziel das Immobilienprojekt durchgeführt wird und welchen Mehrwert es für die Käufer bringt. Chancen und Bedürfnisse werden identifiziert und eine erste Machbarkeitsprüfung wird durchgeführt. Es werden ausführlich Objektmerkmale wie Flächen, Gestaltung und Nutzen beschrieben. Zudem wird ermittelt, ob das zur Verfügung stehende Kapital ausreicht.
2. Konzeption/Planung
In diesem zweiten Schritt wird eine ganze Reihe an Analysen erstellt. In der Regel sind dies Markt-, Wettbewerbs-, Standort-, Risiko-, Nutzen-, Rendite- und Wirtschaftlichkeitsanalysen. Das Ziel ist es, im Rahmen einer Machbarkeitsstudie die Realisierbarkeit des Projekts nachzuweisen und Risiken rechtzeitig zu identifizieren.
3. Vorplanung/Entwurfsphase
Die Vorplanung umfasst die Erstellung von Vorprojekt- und Genehmigungsunterlagen. Hier wird die Detailplanung der Architektur und Technik vorangetrieben, begleitet von Kostenschätzungen und -berechnungen.
4. Konkretisierung/Genehmigung
In der Konkretisierungsphase werden u. a. unternehmerische Entscheidungen hinsichtlich Kooperationen und Verträgen getroffen, z. B. mit General- und Subunternehmern oder mit Banken. Auch Genehmigungen der Gemeinde oder des Kantons werden in dieser Phase eingeholt.
5. Vermarktung/Verkauf
Nach Konzeption und Konkretisierung des Projekts beginnt bereits der Verkauf oder die Vermietung der Immobilie. Dazu sind Unterlagen und Medien (z. B. Videos) für den Verkauf zu erstellen, Besichtigungstermine zu organisieren und ggf. Kundenwünsche einzubeziehen.
6. Realisierung/Bau
Die Projektentwicklung geht mit der Realisierung in die letzte Phase. Sie beinhaltet die Auswahl von Bauunternehmen und die Vergabe von Aufträgen. Die Bauphase selbst wird von einer Bauleitung begleitet, die für die Qualitätskontrolle und die fortlaufende Überwachung von Kosten und Zeit verantwortlich ist.
7. Fertigstellung/Übergabe
Nach Abschluss der Bauphase erfolgt die Übergabe des Projekts. Dies beinhaltet die Mängelbeseitigung und Abnahme, bevor das Projekt in den regulären Betrieb überführt wird. Danach steht die Eigentumsumschreibung auf die Käufer an. Die Projektentwicklung ist damit erfolgreich abgeschlossen.
8. Betrieb/Nutzung
Die Betriebs- und Nutzungsphase umfasst langfristige Überwachung und Wartung. Das Management von Mieterbeziehungen sowie mögliche Optimierungen oder Anpassungen sind weitere Aufgaben in dieser Phase.
