REITs — Arten, Vorteile, Risiken

Was versteht man unter einem REIT? Eine Definition

Das Akronym REIT steht für «Real Estate Investment Trust». Damit wird eine Immobilien-Investmentgesellschaft bezeichnet, die ihren Ertrag überwiegend mit der Vermietung und Verpachtung von Immobilien generiert. Manchmal hält sie auch Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften oder finanziert Immobilien. Einige Real Estate Investment Trusts werden an der Börse gehandelt.

Die Anleger beteiligen sich mit einem Investment in REITs indirekt an den Immobilien der Kapitalgesellschaft. Sie erhalten mit ihrer Geldanlage in der Regel ein Stimmrecht und Dividenden.

Welche Anforderungen müssen REITs erfüllen?

REITs sind vielen Anlegern in der Schweiz weitgehend unbekannt. Sie haben sich hier bisher noch nicht durchgesetzt und es fehlt der gesetzliche Rahmen. Dabei konnten sich REITs bereits in den 1960er-Jahren in den USA und danach in Australien, Hongkong und Kanada etablieren. Europa brauchte etwas länger, bis REITs u. a. in Belgien, Frankreich, Griechenland und Deutschland zugelassen wurden.

Dass der Einzug seine Zeit benötigte, hat seine Ursache insbesondere darin, dass einige Bedingungen zu erfüllen sind. Nicht jedes Unternehmen kann sich als Real Estate Investment Trust (REIT) bezeichnen. Es muss dafür einige Voraussetzungen und Transparenzpflichten erfüllen, z. B.:

• Mindestausschüttung: Die Kapitalgesellschaft erwirtschaftet sogenannte dividendenbasierte Erträge, von denen der Grossteil an die Anleger ausgeschüttet werden muss. Es handelt sich um Mieterträge der unternehmenseigenen Immobilien, darunter Mehrfamilienhäuser, Hotels, Einkaufszentren, Bürogebäude etc. Die Höhe der Mindestausschüttung liegt bei ca. 90 %.
• Leitung des REIT: Sie muss von einem oder mehreren Treuhändern oder Direktoren übernommen werden.
• Vermögen: Das Vermögen eines REITs muss überwiegend in Immobilien angelegt werden.
• Aktionäre: Es kann eine Mindestanzahl an Aktionären definiert werden, die während eines Grossteils des Jahres Unternehmensanteile halten.
• Erträge: Die Erträge müssen überwiegend aus Vermietung oder Verpachtung eigener Immobilien stammen.

Wichtig: Die konkreten Details und Prozentsätze legt jedes Land individuell fest.

Welche Arten von REITs gibt es?

Entsprechend der nationalen Regelung des Landes kann der REIT zum Beispiel die Rechtsform eines Trusts oder einer Corporation (USA), einer beschränkt haftenden Kapitalgesellschaft (Frankreich, Niederlande), einer börsennotierten Aktiengesellschaft (Deutschland) oder eines Investmentfonds (Belgien) haben.

Je nach Schwerpunkt der Anlagen unterscheidet man REITs in:

• Equity REITs: Deren Anlagevermögen besteht aus Sachanlagen.
• Mortgage REITs: Deren Anlagevermögen besteht hauptsächlich aus Hypothekardarlehen.
• Hybride REITs: Kombination aus Equity und Mortgage REITs mit Anlagen in Immobilien und Immobilienkrediten.

REITs gibt es:

• öffentlich gehandelt
• nicht börsengehandelt
• privat

Spezialisierte REITs

• Auf Wohnimmobilien spezialisierte REITs

Die sogenannten Wohn-REITs sind auf Wohnimmobilien wie Studentenwohnungen, Einfamilienhäuser oder Appartementhäuser spezialisiert. Auch auf bestimmte Orte oder Regionen können sich Wohn-REITs konzentrieren.

• Auf Einzelhandel spezialisierte REITs

Einzelhandel-REITs spezialisieren sich auf Immobilien rund um den Einzelhandel. Das können kleinere Geschäfte, Lagerhallen oder Einkaufszentren sein.

• Auf Gesundheitswesen spezialisierte REITs

Einrichtungen des Gesundheitswesens wie Krankenhausgebäude, Arztpraxen oder Wellness-Zentren stehen im Fokus dieser REITs.

Übrigens: Real Estate Investment Trusts können sich auch auf eine Kombination von zwei oder drei Immobilienarten spezialisieren, zum Beispiel auf Studentenwohnungen und Einkaufszentren.

Welche Vorteile und Risiken haben REITs?

REITs sind steuerlich privilegierte Unternehmensstrukturen, die für Unternehmen und Investoren gleichermassen interessant sein können. Da die Unternehmen von den üblichen Unternehmenssteuern befreit sind, können sie sich auf den Erwerb von Immobilien und die Verwaltung fokussieren.

Auch für Anleger stellen REITs eine neue und attraktive Anlageform dar. Insbesondere deshalb, weil die Unternehmen ihre Erträge mehrheitlich an Aktionäre ausschütten müssen.

Vorteile und Risiken der REITs:

• In der Regel sind die Gewinne von REITs steuerbefreit.
• Die Investition in REITs kann durch Kursanstiege zu höheren Renditen führen als bei der Anlage in herkömmliche Immobilien.
• Durch den Kauf von REIT-Aktien investiert man in ein diversifiziertes Portfolio von Immobilienprojekten und -märkten. Dies kann das Risiko im Vergleich zur direkten Immobilieninvestition verringern.
• Da die Immobilien eines REIT in der Regel gehalten und nicht verkauft werden, können Investoren von dauerhaft stabilen Ertragsausschüttungen ausgehen.
• Als Aktien sind REITs ohne Haltefristen oder Aus- und Abgabenaufschläge flexibel handelbar. Gegenüber einer direkten Investition in Immobilien bieten sie damit eine höhere Liquidität.
• Ständige Verfügbarkeit durch den Börsenhandel erleichtert den Zugang auch für private Investoren.
• Als Kapitalgesellschaft sind die Zahlen eines REITs für Anleger stets transparent.
• Der Börsenhandel gibt Kursschwankungen schneller an REITs weiter als bei ausserbörslichen Investments in Immobilien.

Zusammenfassend gilt: Real Estate Investment Trusts (REITs) sind Aktiengesellschaften, die im Immobilienbereich investieren. Sie sind attraktiv, volatil, steuerbegünstigt und zahlen meist überdurchschnittliche Dividenden.

Mit den vielen Voraussetzungen und Risiken ist das Anlageprodukt für unerfahrene Investoren jedoch eher ungeeignet. Interessante Alternativen sind ETFs, die überwiegend in REITs investieren.