Handänderungssteuer — mit diesen Kosten sollten Sie rechnen
Was ist die Handänderungssteuer? Eine Definition
Handänderungssteuer heisst eine Abgabe, die in der Schweiz anlässlich des Grundstückserwerbs anfallen kann. Ob und in welcher Höhe die Abgabe erfolgt, ist kantonal geregelt. Einige Kantone haben die Handänderungssteuer durch eine Handänderungsgebühr ersetzt oder verzichten völlig darauf.
Wie wird die Steuer berechnet und wer schuldet sie?
Gegenstand der kantonalen Handänderungssteuer ist nach Art. 655 ZGB jeder Übergang von Eigentum an Grundstücken oder Teilen daran.
Der Begriff «Grundstück» umfasst:
- Liegenschaften
- Selbstständige und dauernde Rechte im Grundbuch, beispielsweise Baurechte oder Quellenrechte
- Bergwerke
- Miteigentumsanteile
Auch die Überführung des Grundeigentums in Miteigentum und zurück kann durch die Steuerverwaltung mit Handänderungssteuer belastet werden.
Was ist die Bemessungsgrundlage?
Basis für die Berechnung der Handänderungssteuer ist der Kaufpreis des Grundstücks. Fehlt dieser, zum Beispiel bei Schenkung, Erbteilung oder Tausch, kann die Steuerverwaltung den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Veräusserung oder den amtlichen Wert heranziehen. Das gilt auch für Fälle, in denen der Kaufpreis deutlich vom aktuellen Verkehrswert abweicht.
Berechnungsbeispiel:
In Luzern wird ein Einfamilienhaus für CHF 1‘000‘000 verkauft. Die Handänderungssteuer beträgt in Luzern 1,5 %.
Die Abgabe errechnet sich aus: 1‘000‘000 × 1,5 % = 15‘000
Ergebnis: Die Handänderungssteuer beträgt CHF 15‘000.
Wer schuldet die Handänderungssteuer?
Die Handänderungssteuer fällt je nach Kanton nur für natürliche oder für natürliche und juristische Personen an. Ist eine Partei steuerbefreit, schuldet die andere Partei die Handänderungssteuer hälftig. Steuerbefreiungen finden Sie zum Beispiel unter «Welche Ausnahmen gibt es?» und «Mögliche Kombinationen mit anderen Steuern» im Unterpunkt «Erbschafts-/Schenkungssteuer».
In den meisten Kantonen übernimmt der Käufer die Steuerlast. In einigen der Kantone haftet der Verkäufer solidarisch. Seltener teilen sich Erwerber und Verkäufer die Abgabe hälftig oder nach individueller Vereinbarung.
Welche Ausnahmen gibt es?
Die kantonalen Regelungen weisen einige Befreiungen von der Handänderungssteuer aus:
- Eidgenossenschaft sowie ihre Betriebe, Anstalten und unselbstständige Stiftungen (62d RVOG)
- Landeskirchen (römisch-katholische, christkatholische und evangelisch-reformierte Kirche)
- gemeinnützige Institutionen
Wichtig: Einige Kantone sehen weitere Ausnahmen oder Einschränkungen vor. Insbesondere Handänderungen infolge von Erbgang, Schenkung, Tausch, Zwangsverwertung sowie innerhalb der Familie unterliegen teilweisen oder vollständigen Steuerbefreiungen. Informationen erhalten Sie bei Ihrer kantonalen Steuerverwaltung.
Mögliche Kombinationen mit anderen Steuern
§ Grundstückgewinnsteuer
Bei Veräusserung einer Liegenschaft fällt neben der Handänderungssteuer häufig die Grundstückgewinnsteuer an. Während diese sich am erzielten Gewinn orientiert, bezieht sich die Handänderungssteuer auf den Eigentümerwechsel.
§ Erbschafts-/Schenkungssteuer
Sieht der Kanton sowohl Handänderungssteuer, Schenkungs- und Erbschaftssteuer vor, kann der Grundstücksübergang zu einer Mehrfachbesteuerung führen. Um Härtefälle abzumildern, gibt es kantonale Regelungen, die in Erbfällen oder bei Schenkungen eine reduzierte Abgabe vorsehen oder darauf verzichten.
Was ist die Handänderungsgebühr?
Einige Kantone erheben keine Handänderungssteuer, sondern eine Handänderungsgebühr. Der Unterschied zur Handänderungssteuer:
- Die Steuer erfordert keine Gegenleistung. Sie wird für den entgeltlichen oder unentgeltlichen Grundstücksübergang erhoben.
- Eine Gebühr ist das Entgelt für eine Leistung der öffentlichen Verwaltung. Deren Höhe orientiert sich an den Kosten, die der Verwaltung durch die Handänderung entstehen.
Wer erhebt die Handänderungssteuer?
Die Handänderungssteuer erheben in der Regel Kantone, seltener auch Gemeinden. Für die Beteiligung der Gemeinden gibt es unterschiedliche Modelle:
- Je nach Kanton sind diese befugt, aber nicht verpflichtet, den Grundstücksübergang zu besteuern.
- Gemeinden können je nach Kanton eigene Zuschläge (centimes additionnels) zur Handänderungssteuer plus Veranlagungs- und Inkassoprovision erheben.
- Erfolgt die Besteuerung der Handänderung auf Kantonsebene, sind manche Gemeinden prozentual am Ertrag beteiligt (z. B. zu 30 %).
Handänderungssteuern pro Kanton (ohne Aargau, Glarus, Uri, Schaffhausen, Schwyz, Zürich und Zug, die keine Handänderungssteuer erheben). Kantonale «centimes additionnels» sind nicht berücksichtigt.
| Kanton | Steuersatz in Promille des Kaufpreises, des Verkehrswerts oder des amtlichen Werts des Grundstücks | Bemerkungen |
|---|---|---|
| AI | 10 ‰ | |
| AR | max. 20 ‰/10 ‰ | Max. 20 ‰ im Normalfall, die Gemeinden können diesen reduzieren. Bei Handänderungen von Eltern zu Nachkommen, einschliesslich Stief- und Pflegekindern, halber Steuersatz. |
| BE | 18 ‰ | Steuerrechnungen unter CHF 100 werden nicht erhoben |
| BL | 25 ‰ | Die Steuer schulden Veräusserer und Erwerber je zur Hälfte. |
| BS | 30 ‰/15 ‰ | Im Normalfall 30 ‰. Reduzierter Satz: 15 ‰ bei Handänderungen in bestimmten Fällen von Eigennutzung. |
| FR | 15 ‰ | |
| GE | 30 ‰/1 ‰/15 ‰/ 2 ‰/ | Normalsatz für Liegenschaften, die als Hauptwohnsitz dienen sollen: 30 ‰. Erbteilung: 1 ‰. Tausch: 15 ‰, bei landwirtschaftlichen Grundstücken 2 ‰ oder 15 ‰. Ausübung des Rückkaufrechts: 1 ‰ Grundlasten: 1 ‰. |
| GR | 20 ‰ | Handänderungssteuer wird durch Stadt Chur erhoben, keine kantonale Steuer. |
| JU | 21 ‰/17 ‰/11 ‰ | Normalsatz: 21 ‰ (mind. CHF 30). Reduzierter Satz: 17 ‰, wenn die Liegenschaft eine selbst genutzte Ersterwerbung im Kanton darstellt. Reduzierter Satz: 11 ‰ (mind. CHF 30) für von Nachkommen oder vom anderen Ehegatten erworbene Grundstücke, bei Erbgang oder Erbteilung etc. |
| LU | 15 ‰ | |
| NE | 33 ‰/22 ‰ | Normalsatz 33 ‰. Reduzierter Satz: 22 ‰ bei Tausch von im Kanton gelegenen Grundstücken und für ein Grundstück, das dem Erwerber dauerhaft (Frist von zwei Jahren) als Erstwohnung dient. |
| NW | 10 ‰ | |
| OW | 15 ‰ | Die Steuer ist vom Verkäufer und Käufer je zur Hälfte zahlbar. |
| SG | 10 ‰/5 ‰ | Im Normalfall: 10 ‰. |
| Reduzierter Satz: 5 ‰ bei Handänderungen zwischen Eltern und Kindern, inkl. Adoptiv-, Stief- und Pflegekindern. Bei Teilung des elterlichen Nachlasses unter Geschwistern etc. | ||
| SO | 22 ‰/11 ‰ | Im Normalfall: 22 ‰. Reduzierter Satz: 11 ‰ bei Erwerb unter Ehegatten und Nachkommen. |
| TG | 10 ‰ | |
| TI | 13 ‰/11 ‰/10 ‰ | Im Normalfall: 13 ‰ bei entgeltlichen Handänderungen mit einem Wert von über CHF 2‘000‘000., darunter 11 ‰. Reduzierter Satz: 10 ‰ bei Schenkung und Erbvorbezug. |
| VD | 22 ‰ | Kantonaler Satz: 22 ‰, Gemeinden können einen Steuerzuschlag von maximal 50 %, also 11 ‰ erheben. Bei Liegenschaftstausch schuldet jede Partei die Hälfte der Steuer. Bei Abtretung oder entgeltlichem Verzicht auf das Kaufrecht wird die Steuer anhand der Hälfte des vereinbarten Preises ermittelt. |
| VS | 10 – 15 ‰ | Je nach Wert der Liegenschaft progressiv. |
(Quelle: ESTV, Angaben ohne Gewähr)
